ЖК «Столичные поляны»: закончит ли «ПИК» начатое «Мортоном»?

Новострой проверил 1847 13 ноября 2017 в 18:37 Вячеслав Ярных
ЖК «Столичные поляны»: закончит ли «ПИК» начатое «Мортоном»?

ЖК «Столичные поляны» - самый видоизменённый проект из всех жилых комплексов, строительство которых было запущено компанией «Мортон», а после перешло в руки ГК «ПИК». Ранее продажи в комплексе велись по схеме ЖСК, а сейчас по 214 ФЗ. Безопасно ли теперь вкладываться в «Столичные поляны»? Давайте разберёмся.

Упомянутые объекты
«Столичные поляны»
Жилой комплекс
ПИК

Застройщиком ЖК «Столичные поляны» является Общество с ограниченной ответственностью «Мортон-РСО», зарегистрированное в марте 2003 года. В течение последних трёх лет головная компания структуры «Мортон», в 2016 году ставшей частью ГК «ПИК», принимала активное участие в строительстве жилых и нежилых объектов. Уставный капитал компании - 300 000 руб.

Согласно базе данных ЕГРЮЛ, учредителями компании «Мортон-РСО» являются:

ООО «Застройщики Подмосковья» с долей 17,2% уставного капитала (ИНН 5003077770). Уставный капитал ООО «Застройщики Подмосковья» составляет 2 517 078 808 руб. (2,5 млрд. руб.) В свою очередь учредителем этого предприятия с долей в 33,2% является АО «ПИК-Регион»;

АО «ДиректЭстейт» с долей в 82,8% уставного капитала (ИНН 7722716685).

  Корпус №1 Корпус №2 Корпус №3

Количество этажей

16-35

33-34

33-34

Разрешение на строительство

выдано 13 июня 2013 года и действует до 1 февраля 2020 года

выдано 17 мая 2017 года и действует до 5 марта 2019 года

выдано 17 мая 2017 года и действует до 5 марта 2019 года

Дата ввода в эксплуатацию

2 квартал 2019 года 

2 квартал 2019 года 

2 квартал 2019 года

Количество квартир

1392 шт.

384 шт.

384 шт.

Количество машино-мест в подземном паркинге

493 шт.

____

 

____

 

Планируемая стоимость строительства (тыс. руб.)

3 300 561

714 365 

714 365

Кадастровый номер земельного участка

77:06:0011011:1000

77:06:0011011:1000

77:06:0011011:1000

Темпы строительства

Посмотрим на какой стадии находится строительство корпусов ЖК.

На официальном сайте Группы компаний ПИК имеются фотографии хода строительства, а также видео ведущегося строительства, которое регулярно обновляется. На момент публикации этой статьи, последний видеоотчёт о ходе строительства комплекса выложен 19 октября текущего года.

Корпуса №2 и №3.

Строительство корпусов №2 и №3 осуществляется приблизительно одинаковыми темпами.

Упомянутые организации
ПИК
Компания
Рейтинг A+/93 объекта

По состоянию на 9 ноября 2017 года, литье монолитного каркаса корпуса №3 ведется на уровне 16-го этажа, монолитного каркаса корпуса №2 - на уровне 14 этажа.

По обоим корпусам начат монтаж наружных стеновых панелей. По корпусу №3 одновременно начато остекление.

И по корпусу №2, и по корпусу №3 объем выполненных работ не превышает 20% от общего объема строительных работ.

Корпус №1.

По корпусу №1 строительство находится на ранней стадии. Этот корпус представляет собой массивное здание со сложной геометрией, поэтому различные части корпуса находятся на разной стадии строительства: от устройства свайного поля до литья монолитного каркаса на уровне 12 этажа.

Объем работ по этому корпусу не превышает 10% от общего объема строительных работ.

Достаточны ли темпы работ для того, чтобы построить и сдать эти корпуса в эксплуатацию, согласно заявленным в проектных декларациях сроков? Давайте проанализируем.

Если верить фотоотчётам, то строительство корпусов №2 и №3 началось поздней весной-летом 2017 года. Самые ранние фотографии, которые удалось обнаружить в интернете датированы 22 июня 2017 года. К этому моменту по этим двум корпусам вырыт котлован, ведутся монолитные работы по подвальной части этих корпусов. Соответственно можно предположить, что строительство началось не менее чем за месяц до этого, то-есть в мае.

Таким образом, по состоянию на 9 ноября 2017 года строительство этих корпусов продолжается уже полгода.

С учетом того, что к этому моменту освоено не менее 20% от общего объема работ и у застройщика есть ещё 20 месяцев на строительство, то ввод корпусов в эксплуатацию во II квартале 2019 года видится вполне выполнимой задачей. Особенно если учесть, что многие виды работ (после того как будет закрыт внешний контур строящихся корпусов) можно будет вести параллельно друг другу.

Первые фотографии по корпусу №1 датированы тем же числом, что и фотографии корпусов №№ 2, 3. Они дают представление, что по состоянию на 22 июня 2017 года ведётся рытье котлована.

Таким образом, к настоящему моменту строительство корпуса №1 ведётся в течение 4,5 месяцев.

Взяв во внимание то, что к этому моменту освоено не более 15% процентов от общего объема строительных работ, при этом, согласно проектной декларации, строительство по корпусу №1, так же как и по корпусам №2 и №3, будет продолжаться до 2 квартала 2019 года, то-есть еще минимум 19 месяцев, можно предположить, что данные темпы строительства пока не достаточны для того, чтобы оно было закончено согласно заявленному в официальной документации графику. При сохранении существующих темпов строительства задержка по срокам сдачи этого корпуса может превысить полгода. Чтобы успеть вовремя — застройщику необходимо увеличить темпы строительства.

Как идут продажи

Чтобы провести анализ экономики этого проекта — необходимо узнать достаточно ли продается квартир в строящихся домах для освоения того объема работ, который выполнен по факту. Если квартир продано меньше, чем освоено работ — это хороший показатель, потому что очевидно, что в этом случае у застройщика имеется доступ к каким-то иным источникам финансирования. Напротив, если же квартир продано значительно больше, чем освоено строительного объёма, то возникает справедливый вопрос: за счет каких денежных средств застройщик будет заканчивать строительство?

В случае с ЖК «Столичные поляны» такой анализ провести невозможно. Почему?

Потому что имеется различная информация о том, сколько же в действительности продано квартир в этом ЖК.

Согласно проектным декларациям, общее количество квартир в корпусах №№1, 2, 3 составляет 2 160 шт. В то же время на официальном сайте ГК «ПИК» размещены данные по не проданным квартирам в этих корпусах. По состоянию на 9 ноября 2017 года, общее количество не распроданных квартир (свободных или забронированных, но по которым еще не произведена оплата) составляет 352 шт., что занимает 16,3% от всего количества квартир в этих корпусах (352/2160). Можно ли считать оставшиеся 1808 жилых помещений проданными? К сожалению, в случае с ЖК «Столичные поляны» очень трудно определить сколько в реальности продано квартир.

Согласно справочной информации по объектам недвижимости на сайте Росреестра, по состоянию на 09.11.2017 года в зданиях, строящихся на земельном участке с кадастровым номером: 77:06:0011011:1000, то есть в строящихся корпусах ЖК «Столичные поляны» было заключено всего 178 ДДУ. Первый договор был заключен 29 июня 2017 года, а последний — 3 ноября 2017 года. Почему так мало, спросите Вы?

Дело в том, что информация на сайте Росреестра отражает только договоры, финансирование которых осуществляется за счет ипотечных кредитных денежных средств, когда дольщики, покупающие квартиры, не только заключают договор долевого участия с компаний-застройщиком, но и ипотечный договор с банком, и именно банк впоследствии оплачивает застройщику денежные средства.

Между тем существуют не только ипотечные договори, но и заключаемые дольщиками напрямую с компанией-застройщиком.

Это означает, что застройщиком, возможно, заключено не 178 договоров, а значительно больше (из нашей практики - минимум в два раза).

Можно ли предполагать, что в реальности застройщик заключил не 178 договоров (8,2% от общего количества квартир), а, скажем так, 356 ДДУ? Нет, ни в коем случае.

Необходимо иметь в виду, что в конце 2016 года компанию «Мортон» поглотила ГК «ПИК», при этом полная интеграция двух компаний, согласно информации на сайте ГК «ПИК», была завершена в конце I квартала 2017 года.

Упомянутые организации
Мортон
Компания
Рейтинг A+/22 объекта

В социальных сетях дольщики пишут, что значительное количество квартир в «Столичных полянах» было продано компанией «Мортон» еще до момента поглощения её ГК «ПИК». Также стоит отметить, что эти квартиры были реализованы по схеме ЖСК (жилищно-строительного кооператива) и поэтому не проходили регистрацию в Росрестре. Очевидно, что данные, приведенные выше, не включают в себя такие квартиры.

В связи с переходом к новой схеме реализации квартир, со всеми гражданами, купившими ранее квартиры в «Столичных полянах», сотрудники «ПИКа» ведут работу по перезаключению договоров с последующей регистрацией в Росреестре.

До момента окончания этой работы говорить сколько в реальности продано квартир в ЖК «Столичные поляны» невозможно.

Что по рискам?

Для того, чтобы понять существуют ли риски покупки квартир в ЖК «Столичные поляны» придется полагаться только на косвенную информацию.

Проведём анализ финансовых показателей застройщика.

Согласно данным финансовой отчетности, опубликованным в проектных декларациях и изменениям к ним, застройщик демонстрировал следующие показатели:

 

На 31.12.2016 года (тыс. руб.)

На 30.06.2017 года (тыс. руб.)

Прибыль

10 865

60 775

Кредиторская задолженность

11 344 390

8 592 317

Дебиторская задолженность

20 055 704

20 582 643

Первым делом в глаза бросается значительная цифра кредиторской задолженности.

Размер долга столь крупный за счет того, что в кредиторской задолженности находится долг по денежным средствам, которые были внесены участниками долевого строительства, и по которым еще не был произведен расчет квартирами в построенных и сданных в эксплуатацию домах, с получением свидетельства на право собственности.

То есть в большой степени эти цифры демонстрируют долг застройщика перед участниками долевого строительства, которые внесли денежные средства по заключенным договорам долевого участия. В меньшей степени в этой цифре отражен долг застройщика за выполненные подрядчиками работы, оказанные услуги, поставленные материалы.

Столь большой размер кредиторской задолженности не должен вводить в заблуждение в отношении проблем у застройщика. Кредиторская задолженность перед дольщиками за внесенные денежные средства будет погашена в момент передачи квартиры в построенном и сданном в эксплуатацию доме. Таким образом этот долг является номинальным и существует только до передачи квартир покупателям.

Нельзя не отметить и значительную дебиторскую задолженность.

Столь большая сумма дебиторской задолженности отражает не только размер финансовых затрат, которые застройщик понёс по факту строительства (оплата работы, услуг, материалов подрядным организациям, по которым они еще не выполнили работы, либо эти работы были ими выполнены, но еще не приняты), но и в большей степени неоплаченные суммы по договорам долевого участия.

Эти цифры показывают значительное превышение дебиторской над кредиторской задолженностью. Это положительный фактор, означающий что застройщику должны больше, чем должен застройщик.

Положительные суды

В течение последних 12 календарных месяцев (с сентября 2016 по сентябрь 2017 года) застройщик «Мортон-РСО» участвовал в качестве истца, ответчика и третьей стороны во множестве процессов в рамках гражданских и административных судебных споров. В банкротных разбирательствах застройщик не участвовал.

В большей степени административные разбирательства проходили с подачи Комитета государственного строительного надзора города Москвы и были связаны с привлечением застройщика к административным взысканиям в виде штрафов за выявленные нарушения в ходе организации процесса строительных работ. Однако каких-либо предписаний, запрещающих застройщику строительные работы на профильных площадках, нам обнаружить не удалось.

В течение последнего года общая сумма денежных средств, подлежащих взысканию с застройщика по решениям судов и вступивших в законную силу, составила сумму в размере более 14,6 млн. руб.

Однако в этот же период времени решениями судов, также вступившими в законную силу, но уже в пользу застройщика было взыскано 100,3 млн. руб.

Таким образом имеет место значительный положительный баланс по решениям судов.

Какие выводы?

Какой-то иной значимой информации в открытых источниках, которая бы давала представление о том, что вложения в ЖК «Столичные поляны» являются безрискованными, в сети интернета не обнаружено.

При этом, конечно, не стоит забывать что строительство ведет крупнейший застройщик России. Наличие «ПИКа» в качестве застройщика комплекса само по себе уже служит достаточно надежной гарантией того, что строительство будет завершено.

Кроме того очевидно, что само строительство ведется достаточно интенсивно (пусть и с небольшим отставанием от заявленного графика).

Однако при анализе рисков нужны более весомые аргументы для однозначных рекомендаций. В данном случае их не достаточно.

Таким образом, мы можем осторожно рекомендовать покупку квартир в ЖК «Столичные поляны» и то только потому, что строительство ведет крупнейший застройщик России. Какой-то негативной информации о самом строительстве, после того как оно перешло от компании «Мортон» к ГК «ПИК», в свободном доступе в сети интернет не имеется.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме