ЖК «Гринада»: документы и факты

Новострой проверил 1790 5 июня 2017 в 13:07 Вячеслав Ярных
ЖК «Гринада»: документы и факты

Начало продаж в ЖК «Гринада», строящемся в Северном Бутoвo, на улице Феoдoсийская, было объявлено в конце апреля этого года, когда оба корпуса первой очереди уже находились на высокой стадии готовности. При этом проектная декларация одного из них не опубликована до сих пор. Есть ли причины сомневаться в надёжности этого проекта? Попробуем разобраться.

ООО «Феодосийская», являющееся застройщиком ЖК «Гринада», было зарегистрировано  31 августа 2011 года.  Его единственным учредителем к началу строительства являлось АО «Феодосийское». Уставный капитал застройщика  равен 536 879 226 руб. В течение трёх лет, предшествовавших началу работ по ЖК «Гринада», застройщик не принимал участие в каких-либо строительных проектах.

Первая очередь

Упомянутые объекты
«Гринада»
Жилой комплекс
Группа ПСН
Упомянутые организации
Компания
Эксперт рынка

Согласно плану, опубликованному на официальном сайте ЖК «Гринада», проект будет реализован тремя очередями. Застройщик активно возводит корпуса №1 и №2, являющиеся первой очередью строительства.

При этом к началу июня 2017 года на официальном сайте ЖК опубликована только проектная декларация корпуса №1. Это означает, что согласно нормам ФЗ №214 «О долевом строительстве», застройщиком привлекаются денежные средства дольщиков для возведения только этого корпуса. Корпус №2 строится без участия средств участников долевого строительства.

Согласно проектной декларации от 5 мая 2017 года, корпус №1 представляет собой 11-18-этажный жилой дом. Разрешение на строительство объекта было выдано 06 апреля 2017 года и действует до 06 декабря 2018 года. В доме предусмотрены 424 квартиры. Планируемая стоимость строительства составляет 1 660 722 тыс. руб. Корпус возводится на земельном участке с кадастровым номером 77:06:0011006:5859.

Что сделано?

Судя по фото, опубликованным в социальных сетях, по состоянию на 22 апреля 2017 года в корпусе №1 ведётся монтаж панелей на уровне 6 этажа.  На этом же уровне осуществлено остекление дома. Начаты работы по утеплению и декоративной отделке наружных фасадов. Объём выполненных работ можно оценить не менее чем в 20-25% от общего объёма строительства.

Разрешение на строительство застройщиком было получено только 6 апреля 2017 года. Очевидно, что такой объём работ не мог быть выполнен за две недели. Это означает, что строительство началось до получения документа, что, в свою очередь, говорит о хорошем административном ресурсе застройщика.   

Разрешение на строительство корпуса №2 и вовсе датировано 26 мая 2017 года. Но активные работы по этому дому ведутся уже давно. Литьё монолитного каркаса корпуса осуществляется на уровне 11-13 этажей. Одновременно производится кладка наружных стен двумя-тремя этажами ниже.  Объём выполненных работ можно оценить не менее чем в 30% от общего объёма строительства.

Темпы продаж

На начало июня 2017 года, судя по информации с официального сайта жилого комплекса «Гринада», в корпусе №1 была продана 161 квартира: в 1 секции — 45 шт., во 2 секции — 53 шт., в 4 секции — 32 шт., в 5 секции — 31 шт. В секциях 3, 6 и 7 продажи не велись. По проекту в секциях 1, 2, 4 и 5 предусмотрена 241 квартира. Таким образом, согласно данным застройщика, по состоянию на середину мая 2017 года в корпусе №1 продано 80 квартир или 18% от общего объёма предложения.

10 мая 2017 года застройщиком была опубликована новость о том, что в комплексе за первую неделю продаж было реализовано не менее 130 квартир. Необходимо иметь ввиду, что к концу апреля 2017 года было уже освоено от 20% до 25% строительного объёма, то есть затраты при осуществлении этих работ застройщиком уже были понесены. Денежные средства в размере от 14% до 30% по майским договорам, полученные в ходе исполнения дольщиками обязательств, позволят профинансировать строительный объём в размере около 50% сметной стоимости.

Это хорошие темпы продаж. Сохранение таких темпов позволит обеспечить своевременное финансирование строительства, согласно заявленному застройщиком графику.

Возможности застройщика

Воспользуемся информацией с сайта Росстата и посмотрим на финансовые показатели ООО «Феодосийская» на начало 2016 года.

Дебиторская задолженность: 393 337 тыс. руб.                                                 

Уставный капитал: 536 879 тыс. руб.                                                  

Кредиторская задолженность: 42 797 тыс. руб.                         

Заемные средства: 601 282  тыс. руб.                                              

Убыток: 119 838 тыс. руб.     

Чистые активы: 327 042 тыс. руб.  

Значительное превышение дебиторской над кредиторской задолженностью - очень хороший знак. Дебиторская задолженность показывает размер финансовых затрат, которые по факту застройщик уже понёс на строительстве. Кредиторская задолженность отражает выполненные подрядчиками работы, оказанные услуги, поставленные материалы, по которым застройщиком ещё не произведена оплата.

Соотношение дебиторской и кредиторской задолженности в пользу дебиторской говорит о том, что застройщиком строительство авансируется, то есть сначала оплачиваются строительные работы, оказанные услуги и поставленные материалы и только затем они отрабатываются подрядными организациями либо поставщиками материалов.

Соотношение в пользу дебиторской задолженности говорит об отсутствии у застройщика проблем с финансированием строительства.

Показанные по итогам года убытки являются промежуточными. У застройщика, который в значительной степени финансирует строительство не за счёт дольщиков, а за счёт заёмного финансирования и собственных средств не могут не возникать убытки. Но именно для этих целей застройщиком сформирован очень значительный уставный капитал в размере более 536 млн руб. Он позволяет компенсировать промежуточные убытки в ходе строительства.

По окончании строительства, после сдачи домов в эксплуатацию, оставшиеся нераспроданными квартиры будут поставлены на баланс застройщика. Их продажа образует выручку, а после погашения всех обязательств (в том числе и по заёмным средствам) - прибыль.

Промежуточный убыток в размере 119 млн руб. не значителен по отношению к строительному объёму по двум корпусам стоимостью несколько миллиардов рублей. Так как минимальная маржа, закладываемая застройщиком в строительство, составляет не менее 30%, очевидно, что итоговая прибыль покроет собой промежуточные убытки. Кроме того, из отчётности видно, что застройщик использует заёмные денежные средства в размере чуть более 600 млн руб. 

Кроме данных финансовых показателей на 1 января 2016 года, в двух проектных декларациях корпуса №1, размещённых на официальном сайте ЖК «Гринада», застройщиком отражены основные показатели по итогам 2016 года и 1 квартала 2017 года.

 

Финансовый результат на 31 декабря 2016 года (тыс. руб.)

Финансовый результат на 31 марта 2017 года (тыс. руб.)

Прибыль

4 102

- 22 072

Кредиторская задолженность

145 926

51 515

Дебиторская задолженность

458 433

542 411

Мы по-прежнему видим очень значительное превышение дебиторской задолженностью над кредиторской. Значительно уменьшился размер отражённых в отчётности убытков, что подтверждает незначительность этого промежуточного показателя в процессе строительства. 

Застройщик, несмотря на небольшой размер прибыли по итогам 2016 года и незначительные убытки по итогам 1 квартала 2017 года, является финансово состоятельной компанией, имеющей доступ к заёмному финансированию и располагающей собственными средствами и незначительно зависящей от денег дольщиков.

Банковские кредиты 

6 мая 2016 года в базу данных ЕГРЮЛ были внесены сведения о залоге доли в уставном капитале единственного учредителя застройщика в пользу АО «Кредит Европа Банк». То есть застройщиком в середине 2016 года было привлечено заёмное финансирование со стороны банка, в рамках обеспечения которого была заложена доля учредителя. С тех пор банк осуществляет контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ООО «Феодосийская», целевым использованием полученных денежных средств, соответствием заявленным планам и графикам. 

Контроль со стороны банка-кредитора является дополнительной гарантией благополучного осуществления проекта строительства ЖК «Гринада».

Кроме того, в разделе «Об иных соглашениях и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства объекта недвижимости» проектной декларации от 5 мая 2017 года есть информация о наличии договора об открытии кредитной линии в размере 990 млн руб между ООО «Феодосийская» и  ПАО «Промсвязьбанк». Срок погашения кредита — 29 июня 2018 года.

Упомянутые организации

Доступ к кредитным ресурсам в кризисное время, которое затронуло строительную отрасль и привело к уменьшению количества покупателей недвижимости, является плюсом этого застройщика. ООО «Феодосийская» способно построить график строительных работ, не зависящий от планомерности поступления средств участников долевого строительства.

Реальный застройщик

ООО «Феодосийская» является номинальным застройщиком проекта. У этой компании даже нет своего сайта. Информация о строящемся комплексе размещается либо на официальном сайте ЖК «Гринада», либо на официальном сайте «Группы ПСН», которая объявляет себя девелопером проекта. Она же, вероятно, является и реальным застройщиком, хотя юридически её роль в строительстве этого ЖК в проектных декларациях не закреплена. В случае неудачи проекта отвечать будет не компания, объявляющая этот проект своим, а никому не известная номинальная фирма-застройщик.

Так поступают многие крупные застройщики, создавая под конкретные строительные проекты фирмы-«прокладки». Сначала к этим фирмам поступают денежные средства от дольщиков, а затем деньги выводятся в организацию, реально стоящую за строительством, но при этом юридически ни за что не отвечающую.

Может ли такая ситуация быть здесь? С одной стороны, конечно, да. Не зная, на каких принципах строится взаимоотношение реального и номинального застройщиков, невозможно просчитать риски для тех, кто будет вносить свои деньги в строительство объекта.

Но на практике всё выглядит совсем по другому. Перед нами состоятельный застройщик. Особенно показательным подтверждением его серьёзности именно как строительной организации является тот факт, что значительная часть строительных работ была проведена до того, как квартиры были выведены в продажу.

Упомянутые организации
Группа ПСН
Компания
Рейтинг B/7 объектов

ООО «Феодосийская» работает без нарушения строительных норм. Проверок Мосгосстройнадзора, выявивших нарушения в ходе строительства, не зафиксировано. Это тем более удивительно, потому что очевидно, что к моменту получения разрешения на строительство корпуса №1 ЖК 6 апреля 2017 года, строительство уже велось. 

Гражданских, административных и банкротных исков к застройщику, способных оказать влияние на темпы и результаты строительства, нет. Имеются лишь данные о гражданском иске на сумму в 600 000 руб., производство по которому было прекращено в  октябре 2016 года. 

Наша рекомендация

Мы можем рекомендовать заключение договоров долевого участия с застройщиком ООО «Феодосийская» для покупки квартиры в ЖК «Гринада». Риски вложения денежных средств в этот проект отсутствуют. 

Застройщик не испытывает проблем с финансированием строительства и строит в соответствии с заявленным графиком. Вероятность соблюдения застройщиком заявленных сроков и окончания строительства в 1 квартале 2018 года значительна.  

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Похожие статьи по данной теме
  • Летние акции: чемпионы распродаж
    18 июня 2018 в 18:50 928

    Июнь манит покупателей жилья футбольными акциями, жаркими скидками и неприлично привлекательной ипотекой. Продажи в новостройках бьют рекорды, но и этого мало.

  • Акции мая: как сэкономить миллион-два
    17 мая 2018 в 16:58 896

    Майские застройщики не устают радовать своих клиентов миллионными скидками. Можно встретить и бесплатные машино-места, и необыкновенную дешевую ипотеку, но с «обременениями».

  • Заботливые дома: топ самых комфортных новостроек Москвы
    29 марта 2018 в 21:55 1941

    Застройщики все чаще уделяют внимание не только количеству квадратных метров, на которых можно хорошо заработать, но и среде, в которых их проекты реализуются. Novostroy.ru выбрал несколько самых приятных для проживания комплексов.