Недавно ЖК «Мир Митино» вошёл в пятёрку лучших московских проектов с собственной инфраструктурой по версии Urban Awards. Наш портал чуть раньше включал ЖК в рейтинг самых бюджетных предложений «старой» Москвы.
Инфраструктура и низкие цены — это замечательно, но в первую очередь покупатели ждут, чтобы их дома были построены качественно и в срок. Novostroy.ru проверил ЖК «Мир Митино» с точки зрения надёжности.
ООО «Рождествено», ведущее строительство ЖК «Мир Митино», существует уже достаточно давно. Компания была зарегистрирована 28 января 2005 года, но более 10 лет носила название ООО «НДВ-Строй». Под своим нынешним именем застройщик известен с 13 октября 2015 года.
Учредителем застройщика со 100% долей в уставном капитале, согласно данным проектной декларации от 27 мая 2016 года, являлось ООО «НДВ Групп». Позже, согласно данным ЕГРЮЛ от 28.06.2016 года, единственным учредителем стало ОАО «Рождествено». Оно же является им и в настоящее время. Уставный капитал застройщика составляет 1 млн рублей.
На официальном сайте ЖК представлена информация об участниках проекта. Согласно ей, в качестве инвестора выступает «Capital Group» - одна из ведущих строительных компаний Москвы. Кроме того, финансовым партнёром назван «Промсвязьбанк», находящийся на 10 месте по размеру активов в Российской Федерации.
Что такое «Мир Митино»?
Согласно проектным декларациям по состоянию на середину октября 2016 года, застройщиком ведётся строительство многоквартирных жилых домов №№ 7, 8, 9, 10, 10.1. В начале ноября этого года были также опубликованы проектные декларации корпусов 14, 15 и 15.1, но, поскольку продажи в них ещё не начались, подробно рассматривать их мы не будем.
| Номер корпуса | Этажность | Начало строительства | Ввод в эксплуатацию | Количество квартир (шт.) | Площадь квартир (кв. м) | Сметная стоимость (тыс. руб.) |
| Корпус 7 | 11-18-23-25 | 2 квартал 2016 | 1 квартал 2018 | 1 046 | 51 284 | 3 002 500 |
| Корпус 8 | 11-18-23-25 | 1 квартал 2016 | 4 квартал 2017 | 1 081 | 52 803 | 3 041 300 |
| Корпус 9 | 25 | 2 квартал 2016 | 3 квартал 2018 | 799 | 39 336 | 2 305 435 |
| Корпус 10 | 20-25 | 4 квартал 2015 | 4 квартал 2017 | 680 | 34 960 | 1 982 366 |
| Корпус 10.1 | 24 | 4 квартал 2015 | 4 квартал 2017 | 225 | 12 683 | 720 216 |
Согласно размещенным на официальном сайте данным, строительство домов ЖК осуществляется путём привлечения денежных средств на основании заключенных застройщиком договоров долевого участия. Кроме того, застройщиком привлечены денежные средства, путём заключения кредитных договоров № 0494-15-2-0 от 29.09.2015 года и № 0283-16-2-0 от 06.06.2016 года с ПАО «Промсвязьбанк».
Для удобства анализа рассмотрим корпуса в зависимости от участка земли, на которых они строятся. Общее количество квартир в корпусах №7 и №8 (участок 77:08:0000000:3306 ) составляет 2 127 шт. При этом сроки сдачи этих домов близки друг к другу: 4 квартал 2017 года и 1 квартал 2018 года.
Общее количество квартир в корпусах №9, №10, №10.1 (участок 77:08:0002016:4564) - 1 704 шт. При этом срок сдачи этих корпусов значительно отличается от первых двух. Разница составляет 3 квартала - 3 квартал 2018 года и 4 квартал 2017 года.
Как идут продажи?
Согласно ответу на официальный запрос с информационного ресурса ЕГРП, по состоянию на 18.10.2016 года в строящихся домах, расположенных на участке с кадастровым номером 77:08:0000000:3306, то есть в корпусах №7 и №8, было зарегистрировано 36 договоров ДДУ. Это составляет менее 2% от общего объёма квартир.
В корпусах №9, №10, №10.1., строящихся на участке с кадастровым номером 77:08:0002016:4564, зарегистрировано 148 договоров ДДУ - меньше 9% от общего количества квартир в этих домах.
Обратим внимание, что речь идёт только об официально зарегистрированных договорах. В реальности договоров могло быть больше, но часть из них, на момент получения данных ЕГРП, могли ожидать регистрации. Однако если исходить из того, что почти наверняка графики платежей по заключенным договорам ДДУ синхронизированы со сроком окончания строительства и сдачей домов в эксплуатацию, то есть со сроками значительно отдалёнными от времени получения данных с информационного ресурса ЕГРП, то можно предположить, что в реальности застройщиком получено значительно меньше денежных средств участников долевого строительства, чем 2% и 9%.
Итак, застройщик получил незначительное количество денежных средств от дольщиков. Сказывается ли это на темпах строительства? Есть ли отставание от заявленных графиков?
Темпы строительства
Согласно фотоотчёту застройщика, представленному на официальном сайте ЖК, выполнены следующие работы:
Корпус №7. Закончены монолитные работы по 1 этажу, ведётся монтаж панелей и облицовка кирпичом 2 этажа. Одновременно с монтажом панелей идёт остекление квартир второго этажа. С учётом завершённых фундаментных работ, можно утверждать, что выполнено не менее 15% от общего объёма работ по зданию.
Корпус №8. Ведётся монтаж панелей по разным секциям от 2 до 9 этажа. На этом же уровне осуществлено остекление здания. Начаты работы по остеклению балконов. Обращает на себя внимание большое количество складированных материалов на стройплощадке: бетонных панелей и утеплителя. Объём выполненных работ и поставленных материалов можно «грубо» оценить приблизительно в 25-27% от общего объёма.
Необходимо отметить темп монтажа, чтобы понять насколько быстро «растёт» здание, которое «вылезло» из фундамента при наличии своевременно поставляемых строительных материалов. Согласно фотографиям по состоянию на август 2016 года, в корпусе №8 были закончены монолитные работы по фундаменту, по одной части секций велись монолитные работы на уровне первого этажа, по другой - монтаж панелей второго этажа.
Таким образом за два месяца строители вышли с уровня второго на уровень девятого этажа. Это очень хороший темп строительства. Можно предположить, что и по другим домам, при наличии своевременного финансирования и поставляемых материалов, застройщик обеспечит такой же темп строительно-монтажных работ.
Срок строительства и сдачи их в эксплуатацию домов №7 и №8, обозначенный застройщиком, как 4 квартал 2017 года и 1 квартал 2018 года, видится абсолютно реальным.
Корпус №9. Идёт дренаж и подготовка к рытью котлована.
Корпуса №10 и №10.1. По обоим корпусам закончены работы по монолитному фундаменту. В корпусе №10 ведутся монолитные работы на уровне 1 этажа, в корпусе №10.1 - монолитные работы на уровне 2 этажа. Объём выполненных работ можно оценить в интервале от 10 до 15%.
Работы в корпусах №9, №10, №10.1 находятся на ранних стадиях, поэтому судить относительно соблюдения темпов трудно. Но если застройщик сохранит ту скорость, с которой он возводит корпуса №7 и №8, то проблем с окончанием строительства этих домов и сдачей их в эксплуатацию не будет.
Проблем с финансами нет
Видно, что застройщик соблюдает заявленный график строительства. Но за счёт чего осуществляется финансирование, если денежных средств, получаемых от дольщиков, пока недостаточно для ведения работ по графику?
Согласно информации, размещенной на официальном сайте ЖК, инвестором строительства является компания «Capital Group», а в одной из проектных деклараций речь идет о двух кредитах на строительство, полученных застройщиком от ПАО «Промсвязьбанк».
Можно ли найти подтверждение этой информации? Да. Оно следует из данных, представленных в проектных декларациях и ежеквартальных изменениях к ним.
| Срок отчётности | Прибыль (тыс. руб.) | Кредиторская задолженность (тыс. руб.) | Дебиторская задолженность (тыс. руб.) |
| По итогам 3 месяцев 2016 г. | 18 038 | 219 867 | 1 020 573 |
| По итогам 6 месяцев 2016 г. | 36 115 | 1 081 151 | 2 541 262 |
Сметная стоимость строительства корпусов №7, №8, №9, №10, №10.1, согласно проектным декларациям, чуть больше 11 050 млрд руб. Между тем, согласно данным проектных деклараций, по итогам шести месяцев 2016 года размер дебиторской задолженности (то есть размер оплаченной застройщиком ООО «Рождествено» подрядным организациям суммы, которые либо ещё не отработали подрядчики, либо работа была выполнена, но не закрыта актами выполненных работ со стороны застройщика) составил более 2,5 млрд руб.
Таким образом, к настоящему моменту застройщиком освоено более 20% всех денежных средств, при том что, как мы установили, застройщиком могло быть получено от 2% до 9% денежных средств участников долевого строительства. Находит подтверждение тезис о том, что с финансированием строительства у застройщика проблем нет.
Кроме того, хотя на официальном сайте ЖК фотографии начала работ датированы маем 2016 года, видно, что к этому моменту как минимум один из котлованов вырыт и залита фундаментная плита, а значит можно предположить, что фактически работы начались в апреле 2016 года, то есть к октябрю 2016 года они ведутся уже 6 месяцев.
То есть в течении полугода после начала фактических работ, застройщиком освоено более 20% денежных средств. До окончания строительства корпусов на момент составления этого отчёта остаётся при этом от одного года и двух месяцев до двух лет.
Размеры финансирования дают представление о том, что фактические работы на строительной площадке должны соответствовать заявленному графику, а дома будут построены и сданы в эксплуатацию в срок.
Проект без рисков
Застройщиком осуществлено страхование гражданской ответственности за несдачу или несвоевременную сдачу строящихся объектов. Информация об этом размещена в проектных декларациях застройщика.
Административных, гражданских и банкротных исков к ООО «Рождествено» не отмечено. Отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведётся.
Мы можем рекомендовать покупку квартир ЖК «Мир Митино» - рисков вложения денежных средств не обнаружено.
Комментарии