Novostroy.ru проверил солнцевский «Позитив»
Строительство и продажи в ЖК «Позитив» начались меньше двух месяцев назад, но обсуждение солнцевского проекта на нашем портале идёт активно.
Пользователи Novostroy.ru интересуются, что за неизвестный застройщик указан в проектной декларации и способен ли он сдать дома в срок? Попробуем разобраться. Застройщиком ЖК «Позитив» выступает ООО «ГлавРегионСтрой Румянцево». Компания эта была зарегистрирована сравнительно недавно - 17 октября 2014 года. Её уставный капитал равен 20 000 руб.
Учредителями застройщика, согласно данным проектной декларации от 25 августа 2016 года и ЕГРЮЛ, являются:
ООО «Ротонда» - 33,4% доли в уставном капитале.
ООО «Холдинг Девелопмент» - 66,6% доли в уставном капитале.
При чём тут Capital Group?
На официальном сайте жилого комплекса сказано, что ЖК «Позитив» - проект Capital Group. Информация об учредителях подтверждает это. 90% доли в уставном капитале ООО «Холдинг Девелопмент» владеет Павел Владимирович Тё. Он же является одним из учредителей ООО «Капитал Групп Девелопмент», с долей 33,33%. То есть за застройщиком действительно стоит компания Capital Group, одна из самых крупных строительных компаний Москвы. Согласно информации на официальном сайте проекта, Capital Group является инвестором строительства ЖК.
До начала работ над этим комплексом «ГлавРегионСтрой Румянцево», не принимало участия в строительстве других объектов недвижимости. Компания учреждена недавно, поэтому сведений о финансовых возможностях застройщика обнаружить не удалось. Данные по финансовым показателям, которые можно получить на сайте Росстата по состоянию на 31 декабря 2014 года, в отношении застройщика с датой регистрации 17 октября 2014 года отсутствуют.
В проектной декларации, размещенной на сайте ЖК, даются некоторые цифры финансовых показателей застройщика, но ни о чём важном сказать они нам не могут:
| Дата финансовой отчетности | Прибыль (тыс. руб.) | Кредиторская задолженность (тыс. руб.) | Дебиторская задолженность (тыс. руб.) |
| 30.06.2016 | 15 | 38 434 | 22 610 |
Таким образом, провести анализ состояния молодой компании, которая до начала строительства не занималась хозяйственной деятельностью, не представляется возможным.
Что такое ЖК «Позитив»?
Согласно проектной декларации, строительство домов переменной этажностью от 16 до 25 этажей ЖК осуществляется в несколько этапов. Начало строительства определено полученным разрешением на строительство от 24 августа 2016 года. Срок его действия - 16 мая 2019 года.
| № корпуса | Завершение строительства | Ввод в эксплуатацию |
| Корпус №5 | до 31 августа 2017 г. | 30 ноября 2017 г. |
| Корпус №4 | до 31 августа 2017 г. | 30 ноября 2017 г. |
| Корпус №3 | до 30 сентября 2017 г. | 30 декабря 2017 г. |
| Корпус №6 | до 30 сентября 2017 г. | 30 декабря 2017 г. |
| Корпус №2 | до 30 июня 2018 г. | 30 сентября 2018 г. |
| Корпус №1 | до 30 июня 2018 г. | 30 сентября 2018 г. |
| Многоэтажная стоянка | до 30 июня 2018 г. | 30 сентября 2018 г. |
Всего в комплексе будет 1 868 квартир общей площадью 89 527 кв. м. Проектом предусмотрены помещения общественного назначения общей площадью 4 038 кв. м. Паркинг в ЖК запланирован надземный, рассчитанный на 499 автомобилей.
Генподрядчиком проекта является АО «Управление экспериментальной застройки микрорайонов». Подземная часть и 1 этаж возводятся из монолитного железобетона, второй и и последующие этажи — из сборного железобетона. Строительство наружных стен ведётся из ячеистобетонных блоков. При строительстве используются утеплители и навесной фасад.
Интересно, что сметная стоимость строительства на официальном сайте проекта определена в долларах США и только затем в рублях. Такая подача информации может свидетельствовать о доступе застройщика к валютной ликвидности.
Корпус №1 - 8 407 тыс. долл. или 544 914 тыс. руб.
Корпус №2 - 20 300 тыс. долл. или 1 315 660 тыс. руб.
Корпус №3 - 10 973 тыс. долл. или 711 160 тыс. руб.
Корпус №4 - 10 750 тыс. долл. или 696 760 тыс. руб.
Корпус №5 - 20 335 тыс. долл. или 1 317 917 тыс. руб.
Корпус №6 - 10 750 тыс. долл. или 696 760 тыс. руб.
Общая стоимость строительства: 89 009 тыс. долл. или 5 768 693 тыс. руб.
Ход строительства
По данным проектной декларации, строительство домов ЖК осуществляется путём привлечения денежных средств на основании заключённых договоров долевого участия.
Посмотрим, насколько хорошо идёт реализация квартир застройщиком? Согласно ответу на официальный запрос, отправленный в ЕГРП, по состоянию на 19.10.2016 года в домах, расположенных на участке с кадастровым номером 50:21:0110504:280 (то есть в корпусах 1-6 ЖК «Позитив»), было зарегистрированы 2 договора ДДУ. То есть по состоянию на середину октября 2016 года продажа квартир практически не началась.
На различных интернет-форумах, посвящённых строящемуся ЖК, можно обнаружить фотографии строительной площадки, датированные 17-18 октября 2016 года. На фотографиях обозначены корпуса, в которых идут работы. Видно, что в корпусе №4 закончены работы по устройству фундамента, осуществляются вязка арматуры и подготовка к литью стен первого этажа. В корпусе №5 закончены котлованные работы, частично залита монолитная плита фундамента, на другой его части ведётся вязка арматурного каркаса монолитной плиты.
Кроме того, 7 ноября застройщик опубликовал текстовый отчёт на официальном сайте проекта, где сообщил, что в корпусе № 4 строители вышли на уровень третьего этажа. В корпусе № 5 дойти до третьего этажа планируют к середине ноября.
К сожалению, на сайте ЖК не представлен планируемый график строительства, хотя застройщику можно было бы рекомендовать это сделать. Хотя бы потому, что согласно проектной декларации строительство корпусов №4 и №5 должно закончиться уже в августе 2017 года, то есть через 9 месяцев по отношению к ноябрю 2016 года. Возникает естественный вопрос, а успеет ли застройщик за 10 месяцев выполнить эту работу, с учётом того, что по этим корпусам в ноябре 2016 года он находится только на уровне третьего этажа?
Попробовать разобраться, реально ли осуществить строительство в заявленный срок, можно на примере аналогичного строительства. Благо это очень легко сделать. Дома ЖК «Позитив» строятся по панельной технологии ДОММОС. Точно такая же технология используется Capital Group в ЖК «Мир Митино».
В ЖК «Мир Митино» строительство началось в апреле 2016 года, а по состоянию на середину октября 2016 года максимальное количество этажей, смонтированных в одном из корпусов не превышает 9 этажей. То есть в таком же доме, на другой строительной площадке этот застройщик за 6 месяцев смог смонтировать не более 9 этажей. Соответственно, смонтировать за 9 месяцев от 13 до 22 этажей в ЖК «Позитив» представляется реальной, но трудновыполнимой задачей.
А помимо монтажа коробок необходимо выполнить ещё работы по наружным и внутренним сетям, монтажу лифтового оборудования, средств пожаротушения и дымоудаления, насосов для подачи воды и тепла, слаботочки и тд. Необходимы отделка внутренних помещений (как минимум мест общего пользования), обустройство кровли, благоустройство прилегающей территории.
Темп, который очевидно не позволит застройщику уложиться в заявленный срок по домам ЖК «Позитив», задан этим же застройщиком в аналогичных домах ЖК «Мир Митино», где в качестве финансового партнёра выступает «Промсвязьбанк», предоставивший, если верить проектной декларации, два кредита на строительство ЖК. Согласно же проектной декларации ЖК «Позитив», застройщик осуществляет строительство за счёт средств участников долевого строительства. Другие договора, посредством которых компанией привлекаются денежные средства, отсутствуют.
Но средства есть
Хватит ли даже у такого уважаемого застройщика как Capital Group денег, чтобы строить быстрее, чем он строит в ЖК «Мир Митино»? Это вопрос, на который нельзя дать очевидный ответ. Проще всего сказать, что если там не может, то и здесь не получится. Но, возможно, здесь всё сложнее.
Мы не зря обратили внимание на удивительный факт - сметная стоимость строительства определена в долларах США. Как мы уже отметили, это может означать, что у застройщика есть доступ к валютной ликвидности, а значит есть деньги на строительство. Иначе он бы просто не указал на валютную составляющую финансирования, это было бы глупо.
Скорее всего, деньги у компании есть, причём в полном объёме, а это означает, что организационная чёткость в построении строительного процесса может дать возможность застройщику уложиться в заданные сжатые сроки. Это станет видно очень скоро, потому что сроки, которые задал себе застройщик очень коротки - времени на раскачку нет.
Дома ЖК аккредитованы в следующих банках: ВТБ-24, Банк «Открытие», «Транскапиталбанк», Банк «Вoзрoждение». Два из них (ВТБ-24 и Банк «Открытие») входят в Топ-10 банков страны по размеру активов. Аккредитация — это хороший показатель. При аккредитации банки внимательно оценивают финансовые возможности застройщика, а также проверяют экономику проекта. Значит с этим у застройщика всё в порядке.
Административных, гражданских и банкротных исков к застройщику не отмечено. Отсутствуют данные о долгах. Исполнительное производство в отношении застройщика Федеральной службой судебных приставов не ведется.
Делаем вывод
Информации о застройщике, недавно учреждённой компании, в открытом доступе недостаточно, чтобы делать выводы о его возможностях. Но очевидно, что за застройщиком стоит известная компания Capital Group.
Оценка в долларах США сметной стоимости строительства говорит о доступе застройщика к валютной ликвидности, а также о том, что он, вероятно, обладает достаточными денежными средствами для строительства домов ЖК.
Компания Capital Group строит дома аналогичной серии в ЖК «Мир Митино», при этом обеспечивает там достаточно хорошие темпы работ. За 6 месяцев после начала работ застройщиком возведено 9 этажей жилого дома. Но при строительстве домов ЖК «Позитив» (как минимум корпусов №4 и №5) необходимо обеспечить ещё более быстрые темпы.
Из тех небольших сведений, которые имеются в свободном доступе, ничто не свидетельствует о каких-то проблемах, мешающих застройщику реализовать этот проект. С достаточно большой вероятностью следует, что ЖК будет построен.
Возникает только вопрос, успеет ли застройщик сдать корпуса в заявленный короткий срок? Поэтому, если непременным условием покупки для потенциального дольщика является исполнение застройщиком заявленных сроков, то мы можем рекомендовать понаблюдать за темпами строительства. Например, до начала 2017 года, когда станет более-менее ясно, успевает ли компания уложиться в обещанный срок. Только после этого можно принимать решение о покупке жилья в ЖК. Тем более, к середине октября продано не так много квартир, а значит и в начале 2017 года выбор будет.
Если же потенциальному дольщику не столь важно выполнение застройщиком заявленного графика с точностью до месяца, то мы можем рекомендовать вложение денег в покупку квартиры в ЖК «Позитив». Тем более, что аналогичные дома в ЖК «Мир Митино» компания Capital Group строит достаточно быстро.
Комментарии
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.