Микрорайон «Бутово»: задержек больше не будет?

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

Бутово парк 2Б

ПИК

Упомянутые организации

Компания

ПИК

Рейтинг A+/138 объектов

Компания

Мортон

20 объектов

Официально застройщиком ЖК «Микрорайон «Бутово» является ООО «Лотан». Эта компания была учреждена сравнительно давно — 11 июля 2008 года.

Её учредителями изначально являлись:

ООО «ПЦН А-Риэлти» - 90,90%;

Джураев Евгений Анатольевич - 9,10% уставного капитала.

В проектной декларации от 16 февраля 2016 года единственным учредителем обозначено ООО «ПЦН А-Риэлти».

До начала строительства жилых домов ЖК «Микрорайон «Бутово», застройщик уже имел опыт участия в строительстве множества многоквартирных жилых домов. Ещё большим опытом мог похвастаться первоначальный генподрядчик проекта. Им, согласно данным проектных деклараций, являлось ООО «Мортон». Очевидно, что она была и реальным застройщиком. С учётом того, что в конце 2016 года компанию «Мортон» поглотила группа компаний «ПИК». Сегодня «ПИК» является реальным застройщиком ЖК «Микрорайон «Бутово».

Ход строительства

На официальной сайте ПИК размещены проектные декларации домов №№ 1, 12.1, 12.2, 14.1, 29, 30, 35. Регулярные фотоотчёты представлены только по строящимся домам №№ 1, 29, 30, 35, а также уже сданным домам №№ 33, 34. Также на сайте «ПИК» есть отдельная подборка фотографий строительства корпусов №№ 12.1, 12.2, 14.1, 31 и 28.1.

Хотя продажи в корпусе № 31 ещё не начались, дом уже находится в высокой степени готовности. Пока не выведены на рынок и квартиры корпусов №№ 31.1, 28 и 28.1, строительство которых тоже уже начато. Значит работы по этим четырём корпусам ведутся не за счёт средств дольщиков, а либо за счёт собственных денег застройщика, либо за счёт привлечённых заёмных средств.  

Проблем с финансированием строительства ЖК «Микрoрайон «Бутовo» у застройщика нет. 

Наличие значительных собственных средств, а также возможный доступ к кредитным ресурсам позволяют наладить строительный процесс и график строительных работ, не зависящие от планомерности поступления средств участников долевого строительства, а значит сделать процесс строительства непрерывным.

Тем не менее, судя по обсуждениям этого ЖК на различных форумах, в начале 2017 года строительство домов велось неудовлетворительными темпами. Очевидно, что происходит задержка по срокам сдачи в эксплуатацию некоторых корпусов.

Строящиеся корпуса

Согласно фотографиям, размещённым на сайте «ПИК», видно, что строительство домов №№ 12.1 и 12.2 практически закончено. Сами здания построены, коммуникации заведены, ведётся наружное благоустройство прилегающей территории. Объём выполненных работ значителен. По корпусам №№12.1 и 12.2 сдача в эксплуатацию в 3 квартале 2017 года видится выполнимой задачей.  

Аналогичная ситуация и в корпусах №№1, 29, 30, 35, строительство которых также находится в завершающей стадии.

В этих корпусах завершено строительство коробок, начата наружная отделка фасадов, ведётся остекление, монтируется кровля, уже подведены наружные коммуникации. Заканчивается черновая отделка квартир, производится чистовая отделка мест общего пользования. Осуществляется монтаж внутридомовых коммуникаций и оборудования. 

Объём выполненных работ от общего объёма строительства можно оценить примерно в 80-85%. Окончание строительства и сдача этих корпусов в эксплуатацию в интервале 3 квартала 2017 года — 1 квартала 2018 года видится абсолютно выполнимой задачей.

Согласно проектным декларациям, общее количество квартир в корпусах №№ 1, 29, 30, 35 составляет 2 280 шт. Однако, согласно данным на сайте «ПИК», на конец мая 2017 года не распродано 336 квартир, то есть примерно 15% от всего количества. 

Вероятнее всего по заключённым договорам долевого участия застройщиком получены ещё не все денежные средства — сроки исполнения обязательств по оплате в ДДУ зачастую синхронизированы со сроками окончания строительства, которое произойдет лишь в 3 квартале 2017 года — 1 квартале 2018 года. Значит можно предположить, что денежные средства, которые может получить застройщик как по новым, так и по ранее заключённым договорам, значительно превышают 15% от продажной цены квартир. 

Между тем объём оставшихся работ не превышает 15-20% от общего объёма строительства. Продажа всех квартир в строящихся домах №№ 1, 29, 30, 35, а также получение всех денежных средств по ранее заключённым договорам, с избытком обеспечат застройщика денежными средствами, необходимыми для окончания строительных работ.

На конец мая 2017 года закончены монолитные работы по литью коробки здания, закончена кладка наружных стен, полностью выполнено остекление, ведутся работы по утеплению и гидроизоляции кровли. Очевидно, что решена проблема с наружными коммуникациями, так как несколько домов, имеющих общий двор с корпусом № 14.1, уже сданы в эксплуатацию, а значит коммуникации подведены и используются. Кроме того, на фото видно, что на строительную площадку завезено значительное количество материалов для работ по утеплению и декоративной отделке фасадов дома. Объём выполненных работ значителен. Окончание строительства и ввод здания в эксплуатацию в 4 квартале 2017 года вполне возможны. 

В этих корпусах, напомним, продажи ещё не стартовали. Дома находятся на разных стадиях строительства. Если в корпусах 28 и 31.1 пока ведутся работы по обустройству фундамента, то возведение корпуса 31 уже близится к завершению — застройщик заканчивает внешнюю отделку и остекление. Вполне вероятно, что дом будет сдан в указанный срок — во 2 квартале следующего года. В корпусе 28.1, проектная декларация которого на сайте пока отсутствует, на конец мая панели устанавливались на уровне 4-5 этажей.  

Данные о строящихся домах дают представление о том, что продажа квартир и возможное поступление денежных средств от участников долевого строительства происходит хорошими темпами, достаточными для финансирования строительства, согласно заявленному графику. 

Финансовое состояние застройщика

Согласно данным финансовой отчётности, опубликованным в проектных декларациях и изменениях к ним, застройщик на протяжении последнего года демонстрировал следующие показатели.

Мы видим значительную и нарастающую от месяца к месяцу сумму кредиторской задолженности. Но размер её значителен за счёт того, что в кредиторской задолженности находится долг по денежным средствам, которые были внесены участниками долевого строительства и по которым ещё не был произведён расчёт квартирами в сданных в эксплуатацию домах. 

То есть эти цифры в большей степени демонстрируют долг застройщика перед участниками долевого строительства по денежным средствам, внесённым по заключённым ДДУ. В меньшей степени здесь отражён долг застройщика за выполненные подрядчиками работы, оказанные услуги, поставленные материалы.

Столь большой размер кредиторской задолженности не должен вводить в заблуждение. Кредиторская задолженность перед дольщиками за внесённые денежные средства будет погашена сразу после передачи квартир дольщикам по актам приёмки. Этот долг номинальный, он существует до окончания строительства и сдачи в эксплуатацию жилых домов.

Гораздо интереснее долг застройщика, возникающий перед другими хозяйственными субъектами (подрядчиками и поставщиками) в процессе строительства. По итогам 1 квартала 2017 года застройщиком опубликована расшифровка суммы кредиторской задолженности. Из неё становится ясно, что долг застройщика за выполненные подрядчиками работы, оказанные услуги, поставленные материалы, по которым застройщиком ещё не произведена оплата, составляет около 9,4 млрд рублей.

В то же время дебиторская задолженность застройщика, то есть размер финансовых затрат, которые уже по факту понёс застройщик на строительстве и по которым ещё не выполнены либо выполнены, но не заактированы работы, составляет 15,5 млрд руб.

Соотношение дебиторской и кредиторской задолженности в пользу дебиторской говорит о том, что строительство авансируется застройщиком. То есть сначала оплачиваются строительные работы, оказанные услуги и поставленные материалы и только затем они отрабатываются подрядными организациями либо поставщиками материалов. Это говорит об отсутствии у застройщика проблем с финансированием строительства

Финансовая отчётность демонстрирует и размер прибыли, декларируемой застройщиком. Поквартально она составляет от 0,75 млрд рублей, до 1,2 млрд рублей, а по итогам 2016 года - 2,8 млрд рублей. 

Застройщик - очень прибыльная организация. Размер полученной прибыли говорит о том, что компания «Лoтан» может вести строительство домов ЖК «Микрoрайон «Бутoво» за счёт собственных средств.

При этом, как мы увидели ранее, квартир в строящихся домах продаётся столько, что только одной этой продажи хватит для полноценного финансирования строительства ЖК «Микрорайон «Бутово».

Дополнительная информация

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Восточное Бутово»

ПИК

С 1 квартала 2015 года по 4 квартал 2016 года застройщик сдал 13 многоквартирных жилых домов, входящих в состав комплекса. Проект носил в то время название ЖК «Дрожжино-2». Также с 4 квартала 2015 года по 2 квартал 2017 года компания «Лотан» сдала 10 корпусов ЖК «Восточное Бутово» (прежнее название — ЖК «Боброво»), другого бывшего проекта «Мортон», достраиваемого сейчас ПИК. 

В отношении компании «Лотан» не ведутся сколь-нибудь значительные гражданские и административные судопроизводства, которые могут сказаться на результатах строительства объектов ЖК «Микрорайон «Бутово». В отношении застройщика не ведутся исполнительные производства. 

Подводим итог

Ранее застройщиком демонстрировался значительный темп строительства. Но в конце 2016 - начале 2017 года он замедлился. По некоторым корпусам отставание от первоначальных сроков сдачи достигает трёх кварталов. При этом застройщик не испытывает проблем с финансированием строительства, потому что  является финансово состоятельной и прибыльной организацией.

Именно поэтому риски вложения денежных средств в ЖК «Микрорайон «Бутово» и застройщика ООО «Лотан» отсутствуют.

Существующая, тем не менее, задержка со сроками сдачи некоторых домов, которые уже практически построены, связана, на наш взгляд, с организационными вопросами передачи контроля над объектами группы компаний «Мортон» ПИК и смены генерального подрядчика, о которой сообщается и на официальном сайте ПИК.

Организационный период, включающий проведение сверок с подрядными организациями, передачу строительных объёмов и запасов новому генподрядчику, оценку проектной и исполнительной документации, а также экспертную оценку состояния строящихся зданий, значителен по времени.

После окончательного поглощения ГК «Мортон» в конце 1 квартала 2017 года, ситуация со строительством, вероятно, войдёт в норму, но наверстать допущенное отставание уже не удастся. При покупке квартир это обстоятельство необходимо учитывать.