Начало осени несет с собой целый ряд законодательных новшеств в сфере недвижимости и ЖКХ, которые повлияют на рынок и жизнь россиян. Рассказываем вместе с экспертами, какие же важные изменения вступают в силу.
- Снижение гарантии на недвижимость
- Новые правила ответственности застройщика по ДДУ
- Сохранение ипотечного жилья банкротам
- Новые требования для УК
- Ужесточение требований к капремонту
«В сентябре вступят в силу корректировки по изменению минимального гарантийного срока – он составит 3 года с момента передачи объекта долевого строительства. Помимо этого, иными станут ограничения ответственности за несоблюдение договора – будет запрещено взыскивать с нарушителя санкции, которых нет как в законе о долевом строительстве, так и в самом договоре. Также важно отметить, что с осени девелоперы обязуются уплачивать дольщикам неустойки, в случае, если не соблюдены сроки по устранению недостатков, соразмерного уменьшения цены договора, а также возмещения расходов на корректировку дефектов. Неустойка в данном случае ежедневно будет составлять 1/300 ключевой ставки, которая была зафиксирована на момент нарушения», – перечислил лишь часть сентябрьских нововведений управляющий партнер «Прайм Лайф» Денис Коноваленко.
Ниже остановимся на подробностях упомянутых девелопером нововведений и дополним картину другими важными законодательными изменениями.
Снижение гарантии на недвижимость
По закону застройщик должен дать гарантию на построенные объекты. Это касается и многоквартирных, и частных домов. Гарантия распространяется на инженерное и техническое оборудование, а также на конструктив здания. Так, если через год после заселения на стенах в самой квартире или в подъезде появится плесень, застройщик обязан устранить ее за свой счет.
Однако с 1 сентября минимальный гарантийный срок на объекты строительства станет ниже. «Раньше он составлял пять лет, теперь – три года, – комментирует руководитель проекта "Контур.Недвижимость" Константин Ташлыков. – Срок по-прежнему будут рассчитывать с того момента, как дольщик примет объект у застройщика. Отметим, что закон устанавливает только минимальный срок гарантии – максимального значения нет. Клиентоориентированные застройщики могут увеличить срок гарантии по своему усмотрению».
Сокращение гарантийных сроков генеральный директор «Консалтинговой компании «2Б Диалог» Анна Авдеева предлагает рассматривать с двух сторон, одна из которых – защита девелоперов. «С другой стороны это может повлиять на качество объектов, которым могут пренебрегать как малые региональные, так и крупные федеральные застройщики. В рамках оптимизации затрат они продолжат сокращать издержки за счет удешевления материалов».
Новые правила ответственности застройщика по ДДУ
Еще один закон касается ответственности застройщиков перед дольщиками. Неустойку и штрафы теперь будут рассчитывать по новым правилам.
«Если во время приемки дольщик выявил дефект – от скола на плитке до трещин в стенах – у застройщика есть три пути: 1) устранить замечание в определенный срок; 2) позволить дольщику самому устранить замечание и компенсировать стоимость работ; 3) соразмерно снизить стоимость объекта», – замечает Константин Ташлыков.
Если застройщик выбрал первый вариант, но не выполнил работы в срок, дольщик может потребовать компенсацию. «Раньше она составляла 1% за каждый день просрочки – в зависимости от серьезности дефекта она рассчитывалась от стоимости работ или цены недвижимости, – говорит Константин Ташлыков. – Теперь неустойку будут рассчитывать в зависимости от ставки рефинансирования Центробанка. Если дольщик купил квартиру для себя, сумма выплаты составит 1/150 ставки за каждый день просрочки. А если он приобрел объект для коммерческой деятельности — 1/300 ставки. Штраф за неисполнение требований потребителя будут рассчитывать не по общему, а по специальному правилу. Так, сумма штрафа составит только 5% от присужденной суммы, а не 50%, как в других случаях».
Новые правила будут действовать на нарушения, произошедшие после 1 сентября. «Но не стоит забывать, что до конца 2024 года действует мораторий на взыскание штрафов и пеней за нарушения по договору долевого участия», – напоминает представитель «Контур.Недвижимости».
Сохранение ипотечного жилья банкротам
С 8 сентября вступят в силу поправки в Федеральный закон №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Изменения коснутся банкротов, у которых единственная пригодная для проживания недвижимость в ипотеке.
«Теперь задолженность, которая обеспечена ипотекой, сможет погасить третье лицо, – поясняет Константин Ташлыков. – Официально будет считаться, что эти деньги – беспроцентный заем до востребования. Однако попросить вернуть заем можно будет не раньше, чем через три года с установленной даты, чаще всего ото дня, когда суд прекратил производство по делу. Если банкрот сможет найти нового кредитора, недвижимость и земельный участок, на котором она стоит, не продадут на торгах. Объявить об использовании такой схемы можно не раньше, чем через два месяца после того, как было опубликовано сообщение об обоснованности заявления о банкротстве».
Новые требования для УК
Для управляющих компаний ужесточены требования для получения или продления лицензии на управление многоквартирным домом (МКД). «Согласно нововведениям, у учредителя соискателя лицензии и учредителя лицензиата не должно быть неснятой или непогашенной судимости по тяжким преступлениям, средней тяжести и особо тяжким, а также по экономическим преступлениям. Получить лицензию не смогут те, кто в течение трех лет до даты получения или продления лицензии привлекался к административной ответственности за грубое нарушение лицензионных требований», – следует из слов управляющего партнера Delta estate Елены Земцовой.
Кроме того, в Федеральном реестре сведений о банкротстве за аналогичный трехлетний период не должно быть записей о банкротстве управляющей компании, если ее должностные лица или учредители теперь участвуют в соискателе – добавляет кандидат юридических наук, доцент кафедры правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева.
Очевидно, что нововведения должны помочь в борьбе с недобросовестными УК.
Ужесточение требований к капремонту
Отныне капремонт общего имущества в многоквартирном доме смогут выполнять только юрлица и ИП, состоящие в саморегулируемой организации (СРО) в сфере строительства (см. Федеральный закон от 08.08.2024 № 238-ФЗ). Вести работы они будут по договору строительного подряда. Исключения предусмотрены для государственных и муниципальных унитарных предприятий.
Прежде требования о членстве в СРО не было, а общее имущество в доме ремонтировали по договору об оказании услуг и (или) выполнении работ – следует из уточнения Елены Земцовой.
Немаловажно и то, что с 1 сентября вводится обязательный строительный контроль за капремонтом многоквартирного дома (МКД). «Контроль будет проводиться уполномоченным органом (региональным исполнительным органом или подведомственным учреждением), если субъект Федерации примет соответствующее решение, – комментирует Оксана Васильева. – В случае отсутствия такого решения или отказа общего собрания собственников МКД от проведения строительного контроля уполномоченным органом, контроль будет осуществляться в соответствии с правилами статьи 53 Градостроительного кодекса РФ. Отказаться от строительного контроля со стороны уполномоченного органа смогут только те собственники, чьи средства на капремонт сосредоточены на специальном счете».
В дополнение Константин Ташлыков замечает, что с 1 сентября владельцы квартир смогут провести собрание и решить обследовать техническое состояние своего дома. «В зависимости от результатов такого обследования можно ускорить или, наоборот, отсрочить проведение капитального ремонта. Однако в законе указано, что капремонт проведут, только если в бюджете предусмотрены на это средства».
В домах же после аварий или ЧС техногенного или природного характера, чтобы сделать капремонт, больше не нужно проводить собрание собственников. «Достаточно, чтобы местные власти выпустили соответствующее постановление, – обращает внимание Константин Ташлыков, добавляя, – в такой ситуации дом не будут включать в краткосрочный план региональной программы. А работы будут проводить точечно: только устранять последствия ЧС».
По мнению Оксаны Васильевой, оптимизация процессов капитального ремонта может повысить инвестиционную привлекательность старых зданий и жилых комплексов, открывая перед девелоперами и инвесторами новые перспективы и возможности для развития.
Анна Авдеева, в свою очередь, считает: «Изменение региональных программ капитального ремонта увеличит инвестиционную активность, но при этом выступит определенным обременением на региональные бюджеты в текущей экономической ситуации и перегретости рынка».
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
Комментарии