Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова рассказала Novostroy.ru, почему девелоперы, работающие в Подмосковье, недовольны результатами уходящего года и за счёт чего спрос может оживиться в новом году.
Novostroy.ru: Что будет в новом году со спросом на подмосковную первичную недвижимость?
Евгения Акимова: Уровень спроса в Московской области в 2017, вероятно, будет сопоставим с 2016 годом. Рынок продолжит находиться не в самой простой ситуации, ведь девелоперам приходится конкурировать не только на локальном уровне, но и в целом со столичными проектами, бюджет покупки в которых снизился под влиянием кризисных тенденций до беспрецедентно низких значений (сегодня в старых границах Москвы можно приобрести квартиру от 2,7 млн рублей, что сопоставимо с ценами в области). Но, несмотря на такую конкуренцию, количество сделок на первичном рынке Подмосковья сегодня сравнимо с 2015 годом. По данным Росреестра, по итогам 10 месяцев 2015 года в МО было заключено всего на 1,9% меньше сделок, чем за аналогичный период 2016 года. Таким образом, не очень высокий, но стабильный спрос в области есть, мы рассчитываем на его сохранение и увеличение в 2017 году.
Novostroy.ru: Многие эксперты рынка отмечали, что спрос на недвижимость в последние месяцы 2016 года медленно опускался. Ощущаете ли Вы это по Вашей работе?
Е.А.: В конце 2016 года мы действительно ощутили небольшой спад по числу заключенных сделок на рынке подмосковной недвижимости – примерно на 10-15% относительно августа-сентября. При этом количество обращений, наоборот, показывает положительную динамику. На мой взгляд, подобная статистика связана с увеличением конкуренции. На протяжении всего 2016 года наблюдался активный выход новых проектов. В результате, спрос перераспределяется на большее число объектов, что и становится одной из причин снижения количества заключённых сделок. Кроме того, платежеспособность населения продолжает падать. Только по итогам 2016 года Правительство прогнозирует снижение реальных доходов граждан на 5,6%, что никак не стимулирует планирование дорогостоящих покупок.
Novostroy.ru: Несмотря на невысокий уровень спроса, в последние месяцы 2016 года на рынок было выведено сразу несколько крупных проектов. С чем это связано?
Е.А.: Выход масштабных проектов комплексного освоения территории, несмотря на стагнацию рынка в целом, вызван как минимум тремя причинами. Во-первых, это высокие ставки на аренду земли и земельный налог. По закону, за земельные участки, находящиеся в собственности более трёх лет, необходимо платить налог с повышенным коэффициентом. Чтобы его избежать, застройщикам приходится строить максимально быстро и сразу много. Нередко это ведёт к упрощению продукта и ухудшению его качественных характеристик. Во-вторых, привлекательные условия проектного финансирования. Снижение ключевой ставки позволяет рассчитывать девелоперам на банковское кредитование под 12-14%. Тогда как в начале 2015 года, после повышения ключевой ставки ЦБ РФ до 17%, многие банки подняли вслед ставки по проектному финансированию до 25%, что, безусловно, стало кабальными условиями для большинства игроков рынка. В-третьих, стремление застройщиков собрать платежеспособный спрос. Чтобы сократить риски, девелоперы нередко консолидируют свои ресурсы. Речь идёт как о совместной работе над одним проектом, так и о fee-девелопменте.
Novostroy.ru: В целом, застройщики довольны итогами 2016 года?
Е.А.: В 2016 году девелоперы Подмосковья в целом рассчитывали на лучшие результаты продаж. Этот год явно не оправдал ожидания застройщиков. Причины те же – отток спроса в пользу столичных новостроек в старых границах МКАД, снижение платежеспособности и ужесточение локальной конкуренции. Плохим 2016 год оказался в первую очередь для застройщиков, которые на протяжении последних двух лет придерживаются политики демпинга. К сожалению, в Подмосковье таких проектов подавляющее большинство. Если в 2015 году клиент действительно реагировал на скидку, «закрывая глаза» на некоторые недостатки ввиду экономии бюджета, то сейчас такая стратегия ведения бизнеса уже неэффективна. Большие скидки сегодня чаще приводят к дополнительным вопросам покупателей о благонадежности проекта, чем увеличивают продажи.
В то же время хорошие продажи в 2016 году показывали проекты, в которых девелопер сделал упор не только на доступном бюджете покупки, но и качестве проекта. Такой стратегии придерживается и наша компания. Мы строим «на класс выше», предлагая клиенту проекты с качественными характеристиками более высоких сегментов, но по доступным ценам. Иными словами, строим комфорт-класс с качеством бизнес-класса, но с ценами массового сегмента. И это приносит результаты. В 2016 году мы реализовали в квадратных метрах на 26% больше, чем в 2015 году, количество сделок за тот же период увеличилось на 20%. Таким образом, 2016 год оправдал ожидания девелоперов «идейных» продуманных высококлассных проектов. Однако с учётом того, что таких новостроек на рынке меньшинство, в целом по рынку 2016 год оказался не таким успешным, как многие ожидали.
Novostroy.ru: Что может повлиять на уровень спроса в наступающем году?
Е.А.: Проблема в том, что если в 2015-2016 году основным драйвером спроса являлась господдержка, то в 2017 году в случае дальнейшего снижения процентов, это вряд ли приведёт к существенному увеличению спроса на рынке жилья. Поскольку не так важно, под какие ставки будет выдаваться кредит, если у человека не окажется средств на первоначальный взнос или ежемесячную оплату долга. По данным Росреестра, количество ипотечных сделок достигло максимума в июле 2016 года, после чего начался их спад. Примерно те же тенденции наблюдаются в области. Это говорит о том, что доступная ипотека перестала стимулировать клиентов к покупке. Для того чтобы оживить спрос, необходимы глобальные изменения в экономике, устойчивые положительные тенденции.
Novostroy.ru: Что в новом году будет с ценами на подмосковные новостройки?
Е.А.: Думаю, что в 2017 году средняя стоимость квадратного метра в Подмосковье останется примерно на уровне 2016 года. Высокий уровень конкуренции сдерживает рост цен. Вероятно, девелоперы будут снижать бюджет покупки иными способами, к примеру, путем дальнейшего сокращения площадей, что позволит одновременно сохранить цену квадратного метра, предложив еще более дешевый продукт.
Однако стагнация средней цены «квадрата» не означает «заморозку» стоимости. В ликвидных проектах девелоперы продолжат пересматривать прайс как минимум по причине изменения стадии строительной готовности.
Комментарии 1
Видимо, не на столько доступная ипотека, как думает государство.