Апартаменты до сих пор причисляют к нежилой недвижимости. И даже при оформлении ДДУ дольщики не чувствуют себя защищенно. Поэтому в текущем году Правительство РФ намерено принять закон о правовом статусе такой недвижимости. Novostroy.ru решил узнать у экспертов, почему столичных покупателей привлекают апартаменты, как меняется спрос и предложение на них, а также как повлияет приобретение жилого статуса на их стоимость.
Novostroy.ru: Как в законе прописывается статус апартаментов? Чем этот тип недвижимости отличается от квартир?
Борис Лесков, генеральный директор «Концерн РУСИЧ»: Апартаменты – это нежилые помещения с соответствующими юридическими и правовыми последствиями. В нежилом фонде получить постоянную регистрацию нельзя, а вот зарегистрировать юридическое лицо не составит большого труда.
Формально владельцы апартаментов могут оформить временную регистрацию на 5 лет, но и с этим иногда возникают трудности. На апартаменты не распространяются строительные нормы, которыми руководствуются при проектировании и возведении жилых домов. К примеру, уровень инсоляции – степень освещенности в расчете на сутки. Чрезмерно плотная застройка в кварталах апартаментов – достаточно распространенное явление, поэтому часто уровень освещенности не совпадает с нормами СанПиН в жилом фонде.
У застройщиков апартаментов отсутствует нагрузка в виде социальной инфраструктуры, другими словами, застройщик не обязан строить детские сады и школы, так как реализует нежилые помещения, а значит, надобности в таких объектах нет. На нежилые помещения не распространяются нормы по звукоизоляции, нет льгот на оплату ЖКХ, дороже коммунальные услуги, ставка по которым регулируется исключительно управляющей компанией, выше налог на имущество по сравнению с жилым фондом и невозможно получить налоговый вычет, так как объект относится к нежилой недвижимости.
Сергей Волосников, руководитель департамента «Оценки и финансово-экономической экспертизы» АНО «НЭБ»: В жилищном законодательстве такого понятия нет, поэтому это просто «нежилое помещение». Расшифровка термина «апартамент» приводится в приложении №2 к Положению о классификации гостиниц, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.02.2019 N 158.
Апартамент – это номер в гостинице общей площадью не менее 40 кв. м, состоящий из 2 и более комнат (гостиной/столовой/и спальни). Апартаментами называют помещения, расположенные в зданиях на земельных участках, где по градостроительному зонированию и другим нормативам не допускается строить жилые многоквартирные дома. При строительстве таких помещений используются иные нормы, что сказывается на шумоизоляции, доступности естественного света, оснащения придомовой территории и других параметрах. При покупке апартаментов для дальнейшего в них проживания никто не застрахован от неожиданностей: например, в соседней «квартире» могут устроить массажный салон или офис, который будет посещать множество людей.
Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья»: Апартаменты – по-прежнему коммерческая недвижимость, что и отражается в договорах о покупке. Это подразумевает другие ставки налога на собственность, ежемесячных платежей управляющей компании и другие нормативы обеспеченности.
Впрочем, в последнее время покупатель может уже не заметить разницы. Во-первых, Правительство Москвы повлияло на ситуацию таким образом, что более 96% проектов апартаментов реализуются по тем же схемам, что и квартиры – через ДДУ, а значит, сейчас и по эскроу-счетам. Во-вторых, сами застройщики стараются не отходить сильно от жилых нормативов, по крайней мере, с точки зрения строительных характеристик.
Novostroy.ru: Почему они привлекают все больше покупателей и не закончат ли они как сегмент таунхаусов?
Б.Л.: У апартаментов и таунхаусов покупатели из разных целевых аудиторий. Таунхаусы – это, все-таки, загородная недвижимость, которую приобретают семейные пары с детьми для дальнейшего постоянного проживания. Это приобретение недвижимости для себя, часто в дополнение к уже существующей городской недвижимости.
Апартаменты привлекают инвесторов, так как сумма покупки может быть на 20-30% ниже аналогичному по площади и локации объекту жилой недвижимости, а арендная ставка практически не отличается.
Сравнивать эти два сегмента рынка не совсем корректно, так как они решают разные задачи, которые стоят перед покупателем.
Антон Детушев, генеральный директор Ikon Development: Увеличение спроса на апартаменты обусловлено в первую очередь их ценой и широким предложением — зачастую такая недвижимость является компромиссным вариантом (цена на апарты и квартиры в одной и той же локации может отличаться, и при ограниченном бюджете клиент скорее выберет первое). Кроме того, апартаменты — гораздо привлекательней квартир с точки зрения последующей сдачи в аренду. В среднем, они дешевле жилых квадратных метров на 30%, а арендная ставка такая же.
С.В.: Апартаменты стоят дешевле квартир. На этом плюсы заканчиваются. В таких помещениях нельзя оформить постоянную регистрацию, их содержание обходится дороже, отсутствует возможность использовать налоговый вычет, а налоговые ставки повышены. Хотя, например, в Москве предусмотрен льготный порядок налогообложения в отношении апартаментов. Возможно, кто-то покупает апартаменты из-за уникального местоположения определенного объекта.
Novostroy.ru: Каков портрет покупателя в нынешних проектах апартаментов?
Б.Л.: Апартаменты обычно приобретают молодые люди без детей, а также покупатели-инвесторы, которые интересуются недвижимостью с точки зрения последующей ее сдачи.
Novostroy.ru: Как изменились спрос и предложение в данном сегменте в последние годы? Какие факторы влияют на цену?
Б.Л.: Апартаменты, как и другие сегменты недвижимости, находятся под давлением экономических факторов – платежеспособности населения, уровня инфляции, отраслевых изменений. По данным на конец 2019 года, треть предложения на первичном столичном рынке — это апартаменты, то есть при общем объеме 2,3 млн кв.м. на них приходится 680 тыс кв.м. С 2016 года прослеживается положительная динамика роста стоимости. К примеру, средняя стоимость кв.м. в апартаментах в старых границах Москвы в 2016 году составляла 248,2 тыс. руб., в 2018 г. – 278 тыс. руб., а в 2019 г. – 320 тыс. руб.
Несмотря на рост объема предложений, по сравнению с прошлым годом, объем зарегистрированных ДДУ по апартаментам продолжает снижаться. На сделки с апартаментами в 2017-2018 году приходилось 15% от общего объема сделок на столичном первичном рынке, а в 2019 году этот показатель оставался на уровне 8%.
Novostroy.ru: Уже в этом году планируется присвоение апартаментам жилого статуса. Насколько эти планы реальны? Как это повлияет на их стоимость? Что может измениться в процессе возведения и оформления?
А.Д.: Скорее всего, в ближайшее время апартаменты не будут причислены к жилой недвижимости, но, вероятно, их статус может быть прописан более детально, определена их типология и правила применения имеющихся норм.
С.В.: Мы предполагаем, что статус апартаментов урегулируют путем разработки правового механизма перевода нежилых помещений в статус жилых. Но вряд ли это будет решаться индивидуально. То есть собственникам существующих апартаментов придется проявить немало организаторских способностей, чтоб провести собрание и выполнить все требования по переводу: определить общее имущество собственников помещений в многофункциональном здании, установить плату за жилые помещения и коммунальные услуги, разработать порядок управления зданием и произвести многие другие действия. Безусловно, все это поднимет привлекательность апартаментов, а значит, и их стоимость, так как тарифы на содержание таких помещений закономерно снизятся.
Я.Д.: Подобные планы озвучивались уже последние лет 5. Если такое когда-нибудь случится, то есть два варианта развития событий. Первый – цена остается прежней, тогда возникнет ажиотажный спрос на апартаменты. Второй – застройщики поднимают цену, тогда апартаменты просто постепенно сливаются с жилыми новостройками.
Комментарии