«Рынок это уже не «проглотит»: смогут ли власти переломить рост цен на жилье — рассказали эксперты

Да, прайс на них начал повышаться еще с конца 2020 года, однако на прибыли девелоперов это особенно не сказалось. По данным Dataflat.ru, в Московском регионе девелоперы только в июне 2021 года получили выручку на 83% выше чем в июне 2019-го (с 2020-м сравнивать статистику не совсем корректно из-за пандемии), а в Петербурге — на 28% выше. При этом цены на «квадрат» за исследуемый период выросли на 54% и 47% соответственно.

Однако после ужесточения льготной ипотеки, эксперты не исключают, что «новый игрок» станет главным стимулом в росте цен на жилье. Правительство, конечно, обеспокоено. Вице-премьер Марат Хуснуллин уже заявил о рисках строительных компаний к концу года. Федеральные власти ввели новые пошлины на экспорт металла, а губернаторам регионов поручили разработать предложения по сдерживанию цен на стройматериалы и жилье. Novostroy.ru обсудил ситуацию с экспертами.

Novostroy.ru: Почему вопрос регулирования цен «спустили» на регионы? С продуктами (сахар, масло) Правительство РФ пыталось регулировать цены самостоятельно.

Бобков Денис

Эксперт рынка

Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи»: Регулирование цен — всегда тема с двумя, а то и более сторонами. С одной стороны, при классическом рынке есть спрос, есть предложение и есть цена, при которой спрос равен предложению. Если цена низкая, то спрос растет, если цена высокая — падает.

Однако в случае более глобального рынка возможны некоторые перекосы не в пользу потребителей. Например, если производителям металла выгоднее продавать его на мировом рынке (США, Европа), то внутри они тоже повысят цены, что недавно мы и наблюдали. При этом страдают местные потребители (в отличие от мировых, они работают здесь и с другой маржой, куда меньшей, чем за рубежом).

Местные потребители — например, строительные компании — перекладывают повышение цен на покупателей квартир, а те вполне справедливо начинают обращать внимание на рост цен (особенно на фоне стагнации экономики и доходов) и формировать неудобные вопросы к властям.

Властям приходится решать этот экономический вопрос, становящийся социальным, уже нерыночными методами — вводом регулирования цен, повышением ставки налога на экспорт. Однако опять же важно учитывать, что цены на недвижимость в разных регионах разные, и маржа, к примеру, в условном Омске от проданного квадратного метра новостройки существенно меньше, чем маржа в условном Екатеринбурге.

На местах проще работать с проблемой.

Антон Мороз

Эксперт рынка

Антон Мороз, вице-президент НОСТРОЙ: Возможно это действительно связано с тем, что строительный рынок, в отличие продуктового рынка, имеет резко проявленную регионализацию. Уровень роста цен на жилье и уровень роста издержек строительных организаций весьма значительно отличаются от региона к региону.

Например, наибольший рост издержек в строительстве зафиксирован в Дальневосточном, Уральском и Северо-восточном макрорегионах. На это влияют дефицит площадок под комплексную застройку, высокая стоимость подключения новостроек к инженерным сетям, когда зачастую застройщик за свой счет вынужден строить или реконструировать магистрали для подключения, после чего они передаются на баланс муниципалитета.

Определенную роль играет и разница по регионам в глубине проникновения проектного финансирования. Такая проблема и на рынках Северо-Западного макрорегиона: предложение жилья на первичном рынке к концу прошлого года в Санкт-Петербурге сократилось на 25% по сравнению с концом 2019 года.

Региональный разброс наблюдается и по уровню роста цен на жилье. Даже в крупнейших агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга ситуация на рынке новостроек в 2020 году заметно различалась. В столичном регионе наиболее сильный рост цен наблюдался в Московской области, по данным НОСТРОЙ — 15%. При этом в самой Москве цены увеличились на 6%. В Санкт-Петербургской агломерации ситуация была противоположной: здесь наибольший рост цен произошел в самом Петербурге — 13%, а в Ленинградской области рост цен был более умеренным — 7%.

N.ru: Имеют ли право губернаторы вмешиваться в такие вопросы как стоимость жилья и стройматериалов — это же бизнес-процессы компаний?

А.М.: В целом на основании пункта «ж» статьи 71 Конституции Российская Федерация может устанавливать основы ценовой политики. В рамках таких установленных основ субъекты РФ могут осуществлять собственное правовое регулирование. В качестве примера можно привести регулирование тарифов для организаций коммунального комплекса, когда цены (тарифы) устанавливаются регулирующими органами — ФАС России и органами исполнительной власти субъектов РФ в области государственного регулирования цен (тарифов).

N.ru: Как губернаторы могут сейчас регулировать цены на жилье?

Д.Б.: На федеральном уровне власти введут пошлины на стройматериалы, изменят льготную ипотеку. Но на региональном уровне получается, что в том же Омске, чтобы не оставить людей без нового жилья, целесообразно регулировать не только цены стройматериалов, но и цены жилья, а вот в Екатеринбурге, в тех условиях, о которых мы говорили выше, есть возможность обойтись только регулированием стройматериалов.

А.М.: Определенное ценовое регулирование в строительстве уже существует, правда по госзаказу. Согласно статье 8.3 Градостроительного кодекса РФ сметная стоимость строительства, финансируемого с привлечением бюджетных средств определяется с обязательным применением сметных нормативов, утверждаемых Минстроем России, и сметных цен строительных ресурсов, определяемых по результатам мониторинга цен строительных ресурсов. Однако такой мониторинг проводится раз в год.

N.ru: Насколько эффективно регулирование цен государством (особенно в стройке)? Что на самом деле могло бы сделать жилье доступным?

А.М.: Государственное регулирование цен в строительстве не является эффективным инструментом. Эффективны только одновременно применяемые меры по стимулированию спроса на жилье и меры по стимулированию роста предложения доступного жилья на рынке.

При этом, например, программа льготной ипотеки может хорошо работать только при сочетании двух факторов — снижение ставок по ипотечным жилищных кредитам и снижение реальной стоимости жилья относительно доходов населения. В то же время льготная ипотека в любом виде не способна по-настоящему серьезно повлиять на доступность жилья в стране без одновременного введения мер по стимулированию застройщиков предлагать большие объемы доступного жилья. На данный момент перечень применяемых в России мер по стимулированию предложения доступного жилья довольно узок.

Между тем, сейчас же мы наблюдаем резкий скачок цен на стройматериалы, который рынок не может «проглотить».

Только один металл за 2021 год подорожал на 70%. Следом подтянулась древесина: фанера, к примеру, выросла в цене на 50%. Многие строители ушли в убытки и оказались на грани банкротства. Нам сложно прогнозировать, что будет дальше. К сожалению, уже сейчас многие производители отказались от прайсов, так как цена меняется по несколько раз в месяц. Из этого можно сделать вывод об отсутствии такого прогноза и у самих производителей.

Д.Б.: Регулирование цен однозначно уместно при проектах государственного или муниципального строительства, а также, возможно, при строительстве социального жилья.

Но самое главное в регулировании цен — не переусердствовать до того, что девелоперам и производителям стройматериалов рынок станет попросту неинтересен с точки зрения бизнеса. А то получится как у Лукашенко: «Только взялся за яйца, масло пропало».