В 2025 году рынок недвижимости ожидают два специфических тренда, считают эксперты. Во-первых, застройщики значительно попридержат вывод новых проектов на рынок. По прогнозам аналитиков «ДОМ.РФ», объем стартующих новостроек сократится на 27−38% по сравнению с прошлым годом. Второй проблемой, по словам директора рынков России и СНГ fam Properties Валерия Тумина, которого процитировали «Известия», станет объем нераспроданных квартир. По его словам, уже сегодня порядка 70% введенного в эксплуатацию жилья все еще находится на балансе девелоперов. Novostroy обсудил эти тенденции с представителями рынка.
Novostroy: Каковы причины сложившейся ситуации? Способна ли она привести к полноценному кризису на рынке жилья?
Барно Турсунова, основателя агентства инвестиционной недвижимости Barno Estate: Главная причина – дорогая ипотека. Так, средняя ставка по рыночным ипотечным кредитам в конце 2024 года достигала почти 29%, что привело к закономерному снижению числа ипотечных сделок в массовом сегменте. Часть потенциальных покупателей просто ушла с рынка в ожидании более выгодных условий. В результате застройщики вынуждены были пересматривать свою стратегию за счет сокращения объемов новых проектов и поиска способов реализации уже построенного жилья.
Наталья Кукушкина, начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС: В каждом регионе – своя специфика, что необходимо учитывать при анализе. Например, в Санкт-Петербурге и Москве соотношение распроданности жилья к его строительной готовности, по данным РГУД, составляет 0,95 и 0,94 соответственно. Это значит, что уровень распроданности жилья в этих регионах практически соответствует уровню строительной готовности проектов. Это говорит о высоком уровне устойчивости рынков недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге. Если же у застройщика все-таки сформировался товарный запас к моменту ввода дома в эксплуатацию, то это далеко не всегда говорит о проблемах с продажами. Пул непроданных квартир может сформироваться и на фоне оптимизации сроков строительства. Допустим, застройщик согласовал с банком трехлетний цикл строительства и продаж, но в результате оптимизации своих бизнес-процессов завершил проект за два года. При этом продажи идут в рамках согласованного с банком трехлетнего графика. В результате, мы можем получить введенный дом с товарным запасом в 30-40% от общего числа квартир. Однако эта ситуация не является проблемной. Напротив, она несет в себе существенные плюсы для девелопера, позволяя после закрытия банковского кредита получать средства от продажи жилья напрямую на свои счета.
Роман Корнышев, коммерческий директор ГК «Вертикаль»: Застройщики замедляют старт новых проектов, но в то же время стараются оперативно завершить то, что уже находится в стадии реализации. Однако эффект для рынка от этих процессов мы увидим через несколько лет. Действительно, зачастую квартиры остаются на балансе застройщика после сдачи дома. Однако ситуация не так страшна – это иллюзия на фоне высокой базы 2023-2024 годов. По последним данным аналитического центра банка ДОМ.РФ, распроданность объектов по стране с вводом в эксплуатацию в 2025 или 2026 году составляет порядка 60-65%. Остатки колеблются на уровне 30% - это целевой показатель, он в принципе всегда был достижим. Этого достаточно, чтобы полностью рассчитаться с банком за проектное финансирование по эскроу-счетам. Конечно, мы понимаем, что через год распроданность может уменьшиться до 50% - но в этом ничего страшного для рынка тоже нет.
Владислав Ситников, генеральный директор группы компаний «Вeктoр»: Хотя текущие сложности очевидны, полноценного кризиса с резким обвалом рынка опасаться не стоит. Скорее, рынок ожидает этап перестройки, который позволит сбалансировать предложение и спрос.
Евгений Панасенко, директор департамента маркетинга и аналитики AVA, Краснодар: Как уже было сказано, рынок недвижимости в разных регионах страны сильно отличается. В субъектах с высокой концентрацией застройщиков, не готовых к необходимым изменениям в финансовых моделях, могут происходить банкротства строительных организаций. Однако в регионах, где рынок уже успел укрупниться, где действуют девелоперы с устойчивой экономикой проектов, этого вряд ли стоит ожидать. Строительство жилья будет продолжаться, но изменится подход к проектам, объемы и т.д.
Иван Золотарев, ведущий эксперт Этажи «Москва»: Следует обратить внимание, что распроданность сданных и близких к сдаче объектов гораздо выше, чем распроданность объектов с долгим циклом строительства, которые будут сдаваться через 2-3 года. Это логично, потому что большинство людей, особенно в текущей ситуации, предпочитают брать то, что ближе, то что уже построено, то что имеет меньше рисков быть задержанным и стать долгостроем. Такие объекты быстрее можно начать использовать.
Novostroy: Какие механизмы выживания в модели с эскроу используют застройщики в текущих экономических реалиях?
Е.П.: Нельзя сказать, что все застройщики будут «выживать» в сложившихся условиях. Многим девелоперам будет достаточно пересмотреть свои финансовые модели с учетом снизившегося спроса и инфляции. Рост цен на строительные материалы, рабочую силу и другие составляющие проектов, а также работа с использованием эскроу-счетов, не позволят застройщикам значительно снижать стоимость квадратного метра. Соответственно, они будут стараться оптимизировать свои расходы, но делать это без ущерба для качества проектов, так как для них важно поддерживать высокий уровень продаж в условиях усилившейся конкуренции.
Пресс-служба Межотраслевой ассоциации СРО «Перспектива»: Застройщики экономят на логистике, пересматривают договоры с подрядчиками, внедряют цифровые решения. Используют льготную ипотеку, сотрудничают с государством в социальных проектах.
Novostroy: Продолжит ли ситуация усугубляться или придет к балансу со спросом?
Б.Т.: Сейчас рынок проходит этап адаптации. Девелоперы реагируют на снижение спроса, корректируя объем предложения, что позволяет избежать падения цен. В дополнение к этому эффект от высоких ставок в какой-то степени смягчают льготные ипотечные программы. Но дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от политики ЦБ.
П.С.: Ожидаем, что к середине 2025 года рынок начнет выравниваться: снижение ставок по кредитам, сезонный спрос и господдержка подтолкнут покупателей. Но ключевым останется рост доходов населения.
Елена Юргенева, руководитель бутика элитной недвижимости Alpha Star Properties: В этом году ожидать повышения спроса на недвижимость не стоит сразу по нескольким причинам: 1) расходы застройщиков на строительство выросли на 25% в 2024 году, и они выросшие расходы компенсируют за счёт высоких цен и ощутимо снижать их не планируют; 2) ставки по ипотеке в 2025 году останутся высокими, так как ключевую ставку существенно в этом году вряд ли снизят; 3) требования к заёмщикам по ипотеке выросли, потому сейчас мы всё чаще сталкиваемся с отказами в кредитах.
В.С.: Рынок сейчас находится в стадии перестройки, поэтому в ближайшие месяцы одновременно могут появиться и новые сложности, и возможности для стабилизации ситуации. Согласно общим прогнозам, объемы строительства в 2025 году могут сократиться на 20–30%, но это не означает моментального дефицита. Важно понимать, что серьезный дефицит предложения может проявиться только через полтора-два года, если темпы запуска новых проектов не восстановятся в достаточной мере. Однако многое зависит от динамики спроса: если ипотечные ставки начнут снижаться, покупательская активность постепенно вернется к прежним показателям, и баланс спроса и предложения восстановится быстрее. В любом случае рынок продолжит трансформироваться, но резких обвалов ждать не стоит.
Novostroy: Отразится ли это на ценах на жилье в ближайшем и отдаленном будущем?
Б.Т.: В краткосрочной перспективе, скорее всего, цены начнут постепенно стабилизироваться, так как наличие нераспроданных объектов может вынудить девелоперов увеличивать скидки и запускать маркетинговые акции, но резкого их обвала ожидать не стоит. Что касается долгосрочной перспективы, можно предположить несколько сценариев развития событий. Первый – если ставки по ипотеке останутся высокими, застройщики могут продолжить сокращать объем нового строительства, что приведет к дефициту предложения через несколько лет и поддержит цены. Второй – если ЦБ снизит ключевую ставку, спрос может увеличиться, что приведет к плавному росту цен.
Н.К.: На какую-то часть нераспроданного жилья застройщики будут ситуативно предоставлять скидки, чтобы регулировать поступление денежных средств на свои счета. Если пул таких акционных квартир будет достаточно большим, то в какие-то месяцы мы сможем увидеть локальное снижение средних цен. Но это не станет основой долгосрочного ценового тренда. Всплески будут краткосрочными и локальными. На фоне общего сокращения объема предложения ликвидность имеющихся на рынке проектов будет только расти, что способствует сохранению цен как минимум на текущем уровне.
Р.К.: При нормализации ключевой ставки рынок столкнется с эффектом отложенного спроса. Покупатели начнут приобретать квартиры, чем может быть спровоцирован рост цен на жилье. И непроданные квартиры в такой ситуации найдут своего покупателя.
В.С.: Цены на жилье не пойдут вниз — наоборот, они продолжат расти. Сейчас мы видим, что застройщики не спешат снижать стоимость, несмотря на временный спад спроса. На рост цен влияет удорожание строительных материалов и рабочей силы, сокращение объемов нового строительства и постепенный выход накопленного спроса на рынок, особенно если появятся более доступные ипотечные программы. При этом важно понимать, что застройщики зачастую технически не могут снижать цены из-за особенностей проектного финансирования. Банки, финансируя строительство, закладывают в свои модели прогнозируемые цены продажи, которые должны покрывать растущие расходы, включая инфляцию и повышение заработных плат. Один из ключевых параметров, который учитывают банки, — коэффициент LLCR (Loan Life Coverage Ratio), отражающий способность проекта генерировать доход для погашения кредита. В действующих проектах есть плановые показатели, отклонение от которых недопустимо. В новых проектах снижение цен может сделать их экономически нецелесообразными, что приведет к сокращению вывода новых объектов на рынок. Это, в свою очередь, снизит предложение, а по законам экономики, при дефиците предложения цены будут находить новую точку равновесия на более высоком уровне. Таким образом, жилье не будет дешеветь, и даже в долгосрочной перспективе тренд на повышение цен сохранится. Вопрос лишь в темпах роста — они могут быть умеренными или более стремительными, в зависимости от общей экономической ситуации и доступности кредитования.
И.З.: Если брать вывод новых объектов, это, на мой взгляд, разумное решение сокращения вывода новых жилых комплексов на рынок. В моменте это ведет к уменьшению риска затоваривания, о котором говорится в запросе. И таким образом у людей выбор: либо покупать вторичку, либо покупать то, что есть на товарной полке новостроек. И ограничение этого выбора позволяет ускорить распродаваемость того, что есть. Однако есть другой риск, который может привести к обратному эффекту, к резкому росту стоимости тех же новостроек где-то в перспективе 2-3 лет. Потому что цикл строительства у нас в среднем составляет 2-3 года в массовом сегменте. И если мы сейчас ограничиваем вывод новых проектов, то через 2-3 года, скорее всего, может создаться ситуация, когда, опять же, либо покупай, что есть по дорогой цене, либо покупай совсем на долгий срок. Но это, опять же, будет приводить к росту стоимости квадратного метра.
Комментарии