Как продать квартиру срочно? За 2-3 дня — реально?

Novostroy: За сколько дней можно максимально быстро продать квартиру? Какие этапы при продаже никак нельзя ускорить?

Денис Леушин, генеральный директор Экспертного бюро недвижимости PLEADA:

Если говорить о поиске покупателя, то найти его можно даже за час, но в среднем лучше брать день. Здесь самый главный фактор — цена. Как правило, именно она влияет на скорость продажи. Второй фактор — уникальное предложение, например, видовая квартира в сочетании с хорошим этажом, отличным видом или квартиры в редком доме, в котором реже всего продаются объекты. Здесь речь о точечных уникальных постройках. Из практики могу сказать, что у нас в компании у эксперта по вторичному рынку самая быстрая продажа прошла в три дня, то есть покупатель на квартиру нашелся за 3 дня. Но опять же здесь мы говорим про обычное время, когда все идет в обычном режиме и есть спрос. Ускорить можно только за счет цены. Помимо этого можно ускорить подготовку документов. Второй момент, можно ускорить подписание, воспользовавшись электронной регистрацией.

Елена Фокина, старший юрист юридической компании «Неделько и Партнеры»:

Сейчас очень часто встречается термин «быстрая продажа квартиры». Для большинства людей это означает — «здесь и сейчас»! Однако есть определенные моменты, которые в силу законодательства ускорить нельзя. Например, если раньше документы можно было подавать лично в Росреестр, то сейчас только через МФЦ. С момента подачи до момента получения документов через МФЦ проходит плюс-минус 9 рабочих дней.

Также есть закон о государственной регистрации, где четко регламентированы сроки для регистрации того или иного вида договора (Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 16):

• 7 рабочих дней — в общем случае;
• 5 рабочих дней — при наличии вступившего в законную силу судебного акта, установившего обязанность осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав;
• 3 рабочих дня — на основании нотариально удостоверенной сделки (если документы подаются в электронной форме — 1 рабочий день);
• 5 рабочих дней — в случае регистрации недвижимости по ипотеке жилых помещений (ранее — 15 дней).

Поэтому «быстрая продажа квартиры» – это минимум 10 рабочих дней.

Никита Курносов, коммерческий директор General Estate:

Минимальный срок продажи физическим лицам «по рынку» за честную цену — 2 недели экспозиции до подписания сделки плюс регистрация сделки (несколько дней) — т.е. порядка 3 недель. Все что меньше — это срочный выкуп со стороны организаций, специализирующихся в данном сегменте (дисконт к рынку от 15%).

Ирина Куликова, директор по продажам команды экспертов по недвижимости «Тепло»:

Максимально быстрый срок продажи квартиры в среднем 1,5-2 недели. На такой период можно ориентироваться, если квартира продается без обременения, а покупатель приходит с наличными деньгами. Тогда можно не тратить время на оценку и одобрение объекта в банке. Больше всего времени займет регистрация перехода права собственности. Даже ускоренный вариант регистрации документов (электронный) занимает до 5 дней. В реальности может получиться и быстрее, дня за 2.

Максим Чурилов, эксперт по недвижимости:

Если рассматривать классический вариант продажи, когда объявление размещается на площадках, проходят просмотры объекта потенциальными покупателями и затем идет решение о покупке, то данный вариант быстрым назвать нельзя.

На рынке существуют компании, которые выкупают квартиры быстро, они готовы рассмотреть объект за один день. Но продавец должен понимать, что такие компании выкупают квартиры со средним дисконтом 15-20% к рыночной стоимости. Это можно назвать компенсацией за скорость. Но даже если найти такую компанию и согласиться на предложенную цену, то все равно со стороны продавца требуется заранее подготовиться, чтобы все прошло максимально быстро.

Как показывает практика, самые длительные этапы в сделке — это поиск покупателя и сбор документов по объекту. Остальные этапы проходят довольно быстро.

Если найти покупателя можно быстро из числа компаний, которые занимаются выкупом, то ускорить сбор документов можно, только заранее собрав основной комплект. И если у покупателя не будет дополнительных вопросов к ним, то можно переходить к подготовке к самой сделки.

Константин Ташлыков, руководитель сервиса «Контур.Реестро»:

Продажу недвижимости можно условно разделить на три этапа: поиск покупателя, подписание договора и оформление сделки в Росреестре. Первые два этапа могут завершиться за несколько дней, а могут занять пару недель и даже месяцев. Я был свидетелем продажи в течение суток. Утром продавец выставил квартиру на продажу, к вечеру был найден покупатель, а на следующее утро стороны подписали документы.

Скорость продажи во многом зависит от самого объекта: площади, расположения, ремонта. Также ускорить поиск покупателя поможет тщательная подготовка. Важно исключить все юридические сложности, которые могут затормозить выход на сделку или отпугнуть потенциальных покупателей.

Третий этап (оформление сделки) проводит специальный уполномоченный орган — Росреестр. Он регистрирует переход права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Только после этого покупатель будет считаться полноправным владельцем недвижимости.

Сроки регистрации прописаны в 218-ФЗ «О регистрации недвижимости». Так, если подавать документы на регистрацию через МФЦ, процесс займет до девяти рабочих дней. Можно подать документы в электронном виде — на портале Росреестра или в специальных сервисах. В этом случае сделку оформят в течение семи рабочих дней. Это максимальные сроки, обычно регистрации проходят быстрее — в течение трех-пяти рабочих дней.

Novostroy: Какие факторы тормозят процесс продажи?

Д. Леушин (бюро недвижимости PLEADA):

Это отсутствие документов. Особенно, если мы говорим о каком-то недостающем документе, который нужно получить в госорганах, такие как формы 7, 9, 12. В целом получить их не проблема, но данные формы можно получить по определенным часам работы. Второй момент — техническая ошибка в выписке, например, ошибка в фамилии или указан не тот этаж, не та доля. Соответственно, надо подать на исправление технических ошибок, а ускорить это, к сожалению, никак нельзя, и срок может доходить до 14 дней.

Также может тормозить случай, когда присутствует долевая собственность на продаже. В такой ситуации надо собрать отказы от собственников. Зачастую бывает, что продавцы не знаю от этом или делают это в последний момент. Что тоже на неделю, а то и до месяца задерживает продажу.

Мусаева Разита, юрист по недвижимости:

Самые часто встречающиеся факторы:

• отсутствие всех документов,
• нежелание кого-то из членов семьи сняться с регистрационного учета из квартиры,
• различные перепланировки, которые не были легализованы.

Е. Фокина (юридическая компания «Неделько и Партнеры»):

Процесс продажи может затянуться, если не подготовлены все необходимые документы:

1. Копия паспорта продавца — собственника объекта недвижимости.
2. Согласие супруга продавца на отчуждение квартиры (для лиц, состоящих в браке на момент приобретения объекта).
3. Справка из психоневрологического и наркологического диспансера в отношении продавца.
4. Правоподтверждающие документы на объект: свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект или Выписка из ЕГРН (ЕГРП).
5. Документы-основания государственной регистрации права собственности Продавца на объект (договор купли-продажи, передачи (приватизация), мены, дарения, и т.д.)
6. Документы, подтверждающие исполнение договора, на основании которого приобретено право собственности на Объект (расписки о получении денежных средств, передаточный акт).
7. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект.

И. Куликова (команда экспертов по недвижимости «Тепло»):

«Притормозить» процесс продажи квартиры могут:

• действующая ипотека. Этап снятия квартиры с обременения и возврата закладной по квартире ускорить практически невозможно;
• отсутствие документов по квартире, например, утерянное ДКП или ДДУ — придется заказывать дубликат; 
• люди, прописанные в квартире на момент продажи. Нужно выписать всех жильцов из квартиры и выписаться самому.

Н. Курносов (General Estate):

Документы должны быть в полном порядке, иначе в нынешних реалиях рынка сделка просто не состоится.

Тормозит: завышенная цена экспонирования, все остальные недостатки (неудачная планировка, первый этаж, окна на трассу и т.д.) «лечатся» ценой.

К. Ташлыков (сервис «Контур.Реестро»):

Не буду касаться состояния продаваемого жилья, расскажу лишь о юридических аспектах, которые могут усложнить и замедлить выход на сделку:

• Обременение. Чаще всего накладывается, если недвижимость куплена в ипотеку. Чтобы продать такое жилье, нужно получить согласие банка на сделку или полностью погасить задолженность. Обычно банки не против продажи, ведь объект залога остается прежним. Но иногда они могут дать отказ без объяснения причин. И никак повлиять на это решение не получится. Еще один способ быстрее продать ипотечное жилье — договориться с покупателем. Тогда вы заключаете договор и покупатель переводит часть стоимость квартиры, равную сумме долга перед банком. После этого собственник гасит долг перед банком, снимает обременение и оформляет сделку в Росреестре. Только после этого он получает остаток стоимости.
• Доля недвижимости принадлежит несовершеннолетнему, например, если при покупке использовался маткапитал. В этом случае нужно получить согласие на сделку от органов опеки и попечительства. Обычно представители опеки просят подтвердить, что жилищные условия ребенка не станут хуже. Например, показать недвижимость, которую вы планируете купить после продажи. Выйти на сделку можно и без согласия опеки. Но это дополнительный риск для покупателя, ведь опека в любой момент может оспорить продажу жилья.
• На недвижимость наложен арест. Чаще всего такое случается, если у продавца есть крупные задолженности. Чтобы снять арест, нужно выплатить долг, а затем обратиться к приставу, который его наложил. Поэтому скорость снятия ареста зависит от скорости работы пристава.

Это самые распространенные ситуации, которые отпугивают много потенциальных покупателей и могут значительно замедлить сделку.

Novostroy: Эксперты также поделились рекомендациями и способами подготовки квартиры, чтобы ускорить продажу.

Е. Фокина (юридическая компания «Неделько и Партнеры»):

Перед началом продажи квартиру нужно подготовить.

• Элементарная генеральная уборка. Если вы проживаете в квартире, то лучше убрать личные вещи и максимально освободить место.
• Микро-ремонт. Если на стенах и потолках видны следы протечек, нужно устранить их; если на стенах висят выцветшие обои, лучше их заменить новыми светлыми обоями. Не нужно делать дорогой ремонт. Каждый покупатель будет потом делать ремонт «под себя».

Благодаря проведенной подготовке, у вас получатся качественные фотографии, которые вы потом разместите в объявлении.

• Чтобы еще больше повысить интерес к вашей квартире, обратите внимание на состояние подъезда. Если не горит свет на площадке, можно вставить лампочку.

И. Куликова (команда экспертов по недвижимости «Тепло»):

Способы, которые помогают продать квартиру быстрее:

1. Правильная и точная оценка стоимости квартиры. Квартира продается быстро, если стоимость жилья «попадает» в рынок. Здесь проще обратиться к специалистам: они ориентируются в ценах на недвижимость и смогут оценить квартиру так, чтобы стоимость была адекватной и для продавца, и для потенциальных покупателей.
2. Подготовка объекта — уборка, избавление от ненужных вещей.
3. Профессиональные фото и 3D-туры по квартире.
4. Грамотно составленное объявление о продаже квартиры и реклама на специальных площадках.
5. Показы квартиры со специалистом. Риелтор заранее продумает, как организовать презентацию объекта и подчеркнет преимущества квартиры. Сможет выявить потребности покупателя и акцентировать внимание на нужных детях. Грамотно выстроит процесс торга и четко проговорит схему дальнейших шагов.
6. Ускорить момент сделки и повысить стоимость жилья можно также с помощью услуги хоум-стейджинг. Дизайнер сделает квартиру более стильной и уютной за счет небольших изменений и декоративных элементов.

Во второй части материала мы расскажем, насколько безопасно оформлять доверенность для продажи на риелтора, реально ли оперативно продать квартиру с ипотекой и подразумевает ли быстрая продажа быстрое получение денег от покупателя. Также эксперты поделятся алгоритмом действий при самостоятельной срочной продаже жилья.