Можно ли доверить продажу риелтору, если приходится внезапно уехать? Как действовать, если решено продавать жилье своими силами? Как быстро продается квартира с ипотекой? Об этом и не только — во второй части статьи.
Novostroy: Реально ли оперативно продать квартиру с ипотекой?
Денис Леушин, генеральный директор Экспертного бюро недвижимости PLEADA:
Реально, но зависит от покупателя. В ипотечном случае есть два варианта: либо покупатель дает аванс, который нужно погасить в качестве задолженности по ипотеке. Но тут есть момент, когда продавец снимает обременение, но не все покупатели на это готовы. Чаще все-таки ипотека оформляется через банк. Покупатель также покупает с ипотекой и обременение переходит на него. В этом случае, к сожалению, оперативно никак не ускорить и более того во многих банках этот процесс достаточно долгий. И если говорить о продаже с ипотекой, то нужно понимать, что на продажу нужно недели 3 минимум. Здесь к сожалению ускорить это никак нельзя.
Мусаева Разита Даудовна, юрист по недвижимости:
На данный момент, к сожалению, нет. Из-за последних новостей на рынке спрос ниже, чем предложение. И если оперативность подразумевает под собой продажу где-то за месяц, то вероятность в случае с квартирой под ипотеку мала. В последний раз у меня такой случай был где-то 1,5 месяца назад. Искали покупателей на квартиру около 4-х месяцев.
Елена Фокина, старший юрист юридической компании «Неделько и Партнеры»:
Многие покупатели, услышав, что квартира в ипотеке (в залоге у банка), считают, что данную квартиру быстро купить невозможно. Это не так. Действительно, собственник квартиры, находящейся в ипотеке, может продать ее только при условии согласия банка. Поэтому прежде чем приступать к поискам покупателя, продавец должен обратиться в банк и выяснить схему досрочного погашения кредита и снятия обременения с недвижимости. Банк обычно выдает такое разрешение.
После одобрения банком предстоящей сделки нужно выбрать способ продажи ипотечной квартиры. Таких схем существует несколько:
- досрочное погашение продавцом ипотеки (если остаток долга незначительный или есть свободные деньги);
- продажа с погашением ипотеки в ходе сделки;
- продажа квартиры вместе с ипотечным долгом;
- продажа ипотечного жилья банком.
Константин Ташлыков, руководитель сервиса «Контур.Реестро»:
В теории — да, реально. Если все сложится идеально и банк будет согласен на продажу и подготовит документы в короткое время, или покупатель согласиться выплатить сумму долга в качестве залога — сделка пройдет относительно быстро.
Не за сутки, конечно, но в течение одной-полутора недель продавец может продать объект и получить деньги.
Ирина Куликова, директор по продажам команды экспертов по недвижимости «Тепло»:
Оперативно продать квартиру с действующей ипотекой сложнее. По закону снятие обременения с квартиры и возврат закладной может длиться до 30 дней. Тут многое будет зависеть от скорости работы банка. Если есть возможность погасить обременение до продажи собственными средствами — лучше это сделать. Это ускорит сам процесс продажи и поможет не отпугивать покупателей. Многие люди откажутся смотреть квартиру, просто потому что на ней есть ипотека.
Novostroy: Насколько безопасно оформлять доверенность для продажи на риелтора, если пришлось срочно уехать?
Д. Леушин (бюро недвижимости PLEADA):
В принципе здесь нет никаких нюансов опасных. В доверенности на продажу можно прописать два варианта: первый — это с правом получения денег, второй — без права получения денег. В таком случае продавец пишет доверенность, риелтор оформляет документы, но деньги фактически поступают на счет именно продавца и до какого-то момента могут там лежать. Как правило, могут храниться месяц. В дальнейшем, если даже какая-то возникает проблема, действительно оказался недобросовестный риелтор, то можно отсудить через суд деньги. Да, процесс будет не быстрым, тем не менее, это возможно.
Р. Мусаева (юрист по недвижимости):
Безопасность в случае с доверенностями всегда зависит от того, насколько вы доверяете человеку. В данном случае я рекомендую лишний раз малознакомым людям доверенности не выписывать.
Е. Фокина (юридическая компания «Неделько и Партнеры»):
Если требуется оформить нотариальную доверенность на риелтора, то продавец должен очень внимательно отнестись к её заполнению. Важно четко и максимально подробно описать все полномочия, которые предоставляются поверенному. Например, заключить договор купли-продажи квартиры, продать ее за определенную цену, получить деньги от продажи квартиры и передать всю сумму вам к такому-то сроку, сдать договор купли-продажи квартиры на государственную регистрацию перехода права собственности и т.д. Действительность доверенности можно проверить на сайте reestr-dover.ru.
К. Ташлыков («Контур.Реестро»):
Я рекомендую оформлять доверенность на близких людей или родственников, которым вы доверяете: родителям, супругам, хорошим друзьям. Но если такой возможности нет, можно оформить доверенность и на риелтора. В этом случае стоит внимательно составить текст доверенности. И ограничить права риелтора действиями, которые нужны для проведения сделки и регистрации перехода прав собственности. Укажите в документе, что риелтор не может получать денежные средства и их можно перевести только на счет собственника.
Никита Курносов, коммерческий директор General Estate:
Это должен быть договор с риелтором, где однозначно указаны все основные параметры: объект недвижимости, срок действия, ценовые параметры, ваши личные реквизиты для перечисления средств для покупателя.
Максим Чурилов (эксперт по недвижимости):
Если пришлось срочно уехать, продать квартиру можно по доверенности, но оформлять ее лучше на хорошо знакомого человека, чтобы, как говориться, спать спокойно, так как фактически продавец наделяет доверенное лицо полномочиями распоряжаться его имуществом.
Novostroy: Подразумевает ли быстрая продажа быстрое получение денег от покупателя?
Д. Леушин (бюро недвижимости PLEADA):
Да, зачастую получается, если это, например, прямая продажа и идет за наличные средства. В таком случае получить деньги можно в течение 3 дней.
Р. Мусаева (юрист по недвижимости):
Деньги практически по всем сделкам, проводящимся в Москве и МО, покупатели получают в тот же день, когда покупатель получает выписку из ЕГРН, в соответствии с которой собственник недвижимости теперь он. Это обычно неделя-две (срок зависит от категории сделки) после подписания договора купли-продажи и передачи его в регистрирующий орган.
К. Ташлыков («Контур.Реестро»):
Это зависит от договоренностей с покупателем. Так, продавец может получить деньги сразу после подписания договора — если у покупателя есть наличные и он готов заплатить деньги до регистрации в Росреестре.
Однако большинство покупателей не соглашается на такой вариант оплаты, чтобы обезопасить себя и свои средства. Тогда продавец получает деньги после того, как Росреестр оформит сделку. Этот процесс занимает до девяти рабочих дней и ускорить его никак нельзя.
Е. Фокина (юридическая компания «Неделько и Партнеры»):
Схема «Утром деньги – вечером стулья» сейчас не работает. Самый быстрый вариант получить деньги от покупателя – это подписать договор и зарегистрировать его в электронной форме. Тогда деньги придут очень быстро, буквально через 1-3 дня. Можно использовать сервис «Центр недвижимости от Сбербанка», который упрощает процедуру оформления сделки и сокращает документооборот.
Novostroy: Алгоритм действий при самостоятельной срочной продаже.
Д. Леушин (бюро недвижимости PLEADA):
При самостоятельной срочной продаже самый идеальный вариант — если продавец находит покупателя с прямыми деньгами, который готов без каких-то предварительных договоров и подписания соглашения об авансе и задатке сразу пойти на сделку. Например, нашелся покупатель, через 2 дня записались в банк, и там же подписали договор и подали деньги на ту же электронную регистрацию. В таком случае провести электронную сделку можно за 3-5 дней.
Р. Мусаева (юрист по недвижимости):
- Сделать фотографии объекта.
- Изучить на сайтах вроде ЦИАН и Авито стоимость похожих лотов.
- Создать объявление на сайте (тот же ЦИАН или Авито) с учетом того, что цена за ваш объект должна быть дешевле, чем на схожие (процентов на 10% минимум — иначе какая же это срочная продажа).
- Оплатить на сайте тариф рекламы, который поднимает ваше объявление повыше.
Е. Фокина (юридическая компания «Неделько и Партнеры»):
При самостоятельной продаже есть свои плюсы и минусы. Вы сэкономите деньги – это плюс, но придется самому собирать документы, проводить показы квартиры и взять на себя риски неправильного оформления документов. Ошибки в сделках c недвижимостью могут стоить дорого — сделку могут признать недействительной. Чтобы себя обезопасить, обязательно покажите документы юристу, хотя бы перед их подписанием.
Ваши шаги при самостоятельной срочной продаже:
- Оценка квартиры. Важно найти «золотую середину». Высокая цена квартиры не вызовет большой интерес у потенциальных покупателей, заниженная цена — вызовет много вопросов — может что-то не так с квартирой? Если хотите ускорить продажу, снижайте цену на 10-15% относительно среднерыночной.
- Подготовьте квартиру к продаже и все необходимые документы.
- Разместите объявление, организуйте просмотры.
- Покупатель нашелся, условия сделки и цена квартиры всех устраивает, и вы собираетесь готовиться к сделке. Необходимо заключить соглашение об авансе/задатке или предварительный договор кyпли-пpoдaжи квартиры. 3aключaть такие соглашения или договор не обязательно, но c ними спокойнее. В них указывают самые важные детали проведения предстоящей сделки.
- Документы собраны, дата сделки назначена. Нужен договор купли-продажи квартиры. Грамотно и квалифицированно составить договор купли-продажи может юрист. В интернете много разных «образцов», но это не означает, что они составлены грамотно, и заключение такого договора не приведет к печальным последствиям. Ошибаться нельзя — если упустить что-то важное, сделку могут отменить.
- Договор купли-продажи квартиры подписан. Но квартира остается еще вашей. Чтобы новым собственником стал покупатель, надо подать документы в МФЦ для регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю.
- Получение денег. Расчет за проданную квартиру можно провести наличным или безналичным способом.
- Передача квартиры. Заключительным этапом сделки по продаже недвижимости, является подписание Акта приема-передачи квартиры.
Н. Курносов (General Estate):
- Косметический ремонт (при необходимости) плюс генеральная уборка.
- Освободить квартиру от «лишних» и «личных» вещей — «убитых» предметов мебели и декора. В квартире будет больше свободного места и «воздуха».
- Сделать качественные фотографии (если на сделанных фото какие-то вещи/предметы мебели не добавляют красоты, значит их тоже нужно убрать).
- Поставить справедливую цену (если трудно определить самому, то можно обратиться к оценщикам или проверенным риелторам).
К. Ташлыков («Контур.Реестро»):
1. Подготовить документы для сделки.
Соберите необходимые документы, чтобы не пришлось тратить время на получение справок, когда покупатель уже найден. Так, точно понадобятся:
- Выписка из ЕГРН — она подтверждает ваше право собственности. Иногда выписку приходится заказывать несколько раз: перед началом продажи и накануне сделки. Дело в том, что у выписки нет срока действия, и чем «свежее» она будет, тем лучше.
- Паспорт. Проверьте, что документ не потерялся и не убран в шкаф вместе с зимней курткой.
- Справка о зарегистрированных лицах — она покажет, кто прописан в квартире.
- Технический паспорт. Если его у вас нет, получить документ можно в БТИ. Это необязательный документ, но только с его помощью можно доказать, что вы не делали незаконную перепланировку.
- Правоустанавливающий документ, который вы получили при приобретении жилья. Например, договор купли-продажи или дарения, решение суда или акт о приватизации. Если этих документов нет, восстанавливать их не обязательно. Право на жилье подтвердит и выписка.
Иногда могут понадобиться дополнительные документы. Это зависит от жизненной ситуации. Например, если недвижимость была куплена в браке, нужно получить нотариально заверенное согласие супруга. Сделку можно провести и без согласия, но тогда будет сложнее найти покупателя, ведь это несет дополнительные риски.
В нестандартной ситуации лучше проконсультироваться с профессионалом: риелтором или юристом. Он подскажет, какие справки, согласия и другие дополнительные документы нужно получить, чтобы у покупателя не осталось сомнений в чистоте сделки.
2. Разместить объявления на всех доступных ресурсах. Чем больше источников — тем лучше. Опубликуйте объявления на всех доступных сайтах, расклейте их в вашем и соседних районах, повесьте баннер на окно или балкон. Это позволит привлечь внимание большего числа людей.
3. Договоритесь с покупателем и проведите сделку. Лучше всего доверить составление договора купли-продажи риелтору или юристу. Особенно, если у вас есть специфические договоренности. Но можно сделать это и самостоятельно, используя шаблоны из интернета. В самой процедуре продажи нет ничего сложного: сторонам достаточно подписать договор и договориться о порядке расчета. Так, в банках есть специальные услуги для таких расчетов — аренда ячейки или аккредитив. Использовать их удобно и безопасно.
4. Оформите сделку в Росреестре. Подать заявление в ведомство можно через МФЦ или онлайн — на портале Росреестра или в специальных сервисах. Ведомство запрашивает договор купли-продажи и документы участников сделки. Специалисты изучают сведения о сделке и, если не находят проблем, регистрируют переход права собственности. После этого сделка считается завершенной.
В первой части материала мы рассказали, за какое количество дней можно максимально срочно продать жилье, а какие этапы процесса не получится ускорить. Там же вы узнаете, что именно может затянуть сделку и как подготовить саму квартиру, чтобы форсировать продажу.
Комментарии