Как рост сети метро до 2027 года скажется на рынке недвижимости Москвы?

Интервью 644 11 июня 2019 в 17:20 Вадим Шклёда
Как рост сети метро до 2027 года скажется на рынке недвижимости Москвы?

Всего за 8 ближайших лет власти Москвы обещают увеличить сеть метрополитена вдвое. Насколько это реально, как скажется на ценах на жильё и где лучше всего покупать квартиры с прицелом на будущие станции Novostroy.ru спросил у экспертов.

Novostroy.ru: Марат Хуснуллин заявил, что к 2027 году метро в Москве может увеличиться вдвое. Насколько эти планы правдоподобны?

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: Как показывает практика, обычно станции метро сдаются на 1-3 года позже изначально обозначенного срока. Однако в целом все же есть шанс как минимум приблизиться к плановым показателям. Во-первых, часть новых станций вдоль Калужского шоссе в Новой Москве, вероятно, будут наземными, что значительно ускорит процесс их строительства. Во-вторых, к работе привлечены не только российские, но и зарубежные генподрядчики из Китая, которые славятся высокой скоростью строительства.

Валерий Кузнецов, коммерческий директор RDI: Планы вполне правдоподобны, настолько высоки сейчас темпы строительства московского метро. В 2018 году возвели 17 станций, 33 километра путей и 3 депо. В этом - планируется построить 14 станций и столько же километров линий и одно электродепо. В 2020 - 9 станций и около 18 километров, через год - еще 12 станций, а в 2022-м - 18. Эти цифры приводили столичные власти.

Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»: Судя по тому, насколько активно сегодня ведется строительство новых станций метро, вполне вероятно, что прогноз оправдается, если планам чиновников не помешают какие-либо экономические и политические катаклизмы.

N.RU: Какие районы Москвы будут облагодетельствованы метрополитеном первыми и как новые станции повлияют на их развитие?

М.Л.: Первыми станции метро появятся в Новой Москве по Сокольнической линии: «Филатов Луг», «Прокшино», «Ольховая» и «Коммунарка». По нашим оценкам, в зону пешей доступности от новых станций попали шесть новостроек, в которых реализуется 37% первичного предложения ТиНАО. Конечно, это привлечет к развитию новых территорий девелоперов, к тому же, например, рядом со станцией метро «Ольховая» вовсе нет ни одного проекта на расстоянии до полутора километров.

В.К.: На днях в районе Некрасовка открыли одноименную станцию метро. На ее основе сформируют крупный транспортно-пересадочный узел (ТПУ). В него войдут физкультурно-оздоровительный комплекс с ледовым дворцом, бассейном и спортзалами и торгово-развлекательный центр. Здесь построят церковь Покрова Пресвятой Богородицы. А территория ТПУ превратится в большой зеленый парк.

До конца 2019 года планируется продлить линию и открыть станции «Нижегородская», «Стахановская улица», «Окская улица», «Юго-Восточная».

На очереди – Новомосковский административный округ (НАО). Здесь, в конце июня, откроются еще четыре станции метро: «Филатов луг», «Прокшино», «Ольховая» и «Коммунарка». Они построены в рамках продления Сокольнической линии метрополитена. Пробный пуск линии уже состоялся. Параллельно за пределами МКАД, особенно в Новой Москве, создается большая инфраструктура: дороги, парки, социальные объекты. Метро даст мощный импульс малому бизнесу.

Екатерина Тейн, вице-президент по розничным продажам Группы ПСН: Строительство новых линий и станций метро однозначно поможет в развитии транспортной доступности возле объектов недвижимости. Например, Рублево-Архангельское – престижное и дорогое направление на западе Москвы. Если там строить объекты бизнес- или комфорт-класса, то станции метро просто необходимы для успешной реализации проекта. Как правило, застройщик уже сразу закладывает в стоимость перспективу развития сети метро. Тем более за последние 10 лет сеть метро в Москве развивается быстрыми темпами. Когда в 2012 году в Реутове открыли станцию Новокосино, цены на объекты недвижимости там выросли на 10-15%. Если сеть метро уходит за МКАД, то недвижимость, расположенная рядом, однозначно, будет дорожать.

Упомянутые организации
Группа ПСН
Компания
Рейтинг B/5 объектов

Удобное расположение и развитая транспортная доступность возле объекта увеличивает спрос на него. Сегодня покупатель хочет, чтобы в пешей доступности от дома находилась хотя бы одна станция метро. Большинство работает в центре города, а туда быстрее добраться на метро. Потому что время на дорогу на машине может увеличиться в два раза с учетом пробок в час-пик. К тому же в центре Москвы сейчас увеличена стоимость парковки, что тоже невыгодно для постоянного передвижения от дома до работы.

N.RU: Какие станции метро, в каких районах, по Вашему, столице сегодня нужны больше всего?

М.Л.: На мой взгляд, новые станции метро должны строиться в первую очередь в Новой Москве, которая за счет большой удалённости от центра нуждается в мерах по улучшению транспортной доступности. К тому же продление метрополитена – это всегда драйвер роста для строительства не только жилья, но и коммерческой инфраструктуры, а вместе с тем – и рабочих мест. Все это позволит сократить маятниковую миграцию и повысить престижность новых округов.

Кроме того, крайне необходимо открытие второго участка Некрасовкой линии. В июне 2019 года был запущен первый отрезок новой ветки до станции «Лермонтовский проспект», что еще в большей степени ухудшило обстановку на Таганско-Краснепресненской линии метро. Необходимо продлить Некрасовкую ветку до Большой кольцевой линии в сжатые сроки, так как текущая инфраструктура уже плохо справляется. Москвичи массово жалуются на то, что, начиная со станции «Выхино», практически невозможно сесть в поезд в сторону центра.

Упомянутые организации
RDI
Компания
Рейтинг B-/7 объектов

В.К.: Направления развития столичного метро выбраны неслучайно. Новая Москва и Юго-Восток больше всего нуждаются в транспортной инфраструктуре.

N.RU: Недавно стало известно об отмене планов по строительству метро в Красногорске, Балашихе и Мытищах. Причиной назвали большое количество потенциальных пассажиров, которые «критически перегрузят» оранжевую ветку. Как скажется такое решение на доступности этих пригородов и их жителях?

Т.П.: Скорее всего, в названных городах отменили строительство подземного метро в связи с реконструкцией дорог, организацией бессветофорного движения и развитием московских центральных диаметров. Хотя, безусловно, метро многим облегчило бы доступность, позволило людям стать более мобильными.

Подкидышева Татьяна
Эксперт рынка

Остановлюсь на двух городах, где продаются наши объекты, и с транспортной ситуацией я знакома не понаслышке. Так в Мытищах транспортная доступность даже по сегодняшним меркам считается хорошей. От станций метро Медведково и ВДНХ регулярно курсируют маршрутки и автобусы большой вместимости. До города можно добраться и на электричке. Автомобилистам также облегчили жизнь после реконструкции Ярославского шоссе. К концу 2021 года транспортная ситуация должна стать еще лучше после завершения строительства нового путепровода на юго-востоке Мытищ, который обеспечит дополнительный выезд из города на трассу М-8 «Холмогоры», разгрузив от пробок эстакаду на Олимпийском проспекте. К тому же путепровод пересечет на разных уровнях железнодорожные пути в 350 метрах к северо-востоку от платформы «Тайнинская».

В направлении Красногорска ведется строительство многоуровневой транспортной развязки на пересечении Волоколамского и Ильинского шоссе. Там планируется внедрить систему автоматизированного управления светофорами, детекторы транспорта, стационарные и поворотные камеры видеонаблюдения, комплексы фиксации нарушений проезда перекрестков, информационные табло. Все данные будут поступать в единый центр управления дорожным движением. Все это позволит сократить время поездки до 15%, а пропускная способность дороги повысится до 10%.

Более того, первые диаметры - Нахабино-Подольск - планируется запустить в конце 2019-го-в начале 2020 года. Московские центральные диаметры свяжут разрозненные направления Московской железной дороги. Также появятся удобные пересадки на подземку и МЦК. Благодаря новому наземному метро пассажиры смогут пересечь столицу за 40 минут. Работать МЦД будет так же, как и метро, — с 05:30 до 01:00.

В.К.: Все понимали, что планы очень сложные и потребуют огромных капиталовложений. В этих городах продолжится реализация других проектов по строительству транспортной инфраструктуры. Для Красногорска это МЦД-2 (Нахабино - Подольск). К концу года столичные власти планируют запустить маршрут. На линии ожидается 15 пересадок на станции метро.

На диаметре начнут курсировать 24 новых поезда «Иволга». Интервал движения в часы пик составит 5-6 минут.

Власти уделят внимание и самому сложному участку - пересечению Волоколамского и Ильинского шоссе. Здесь построят несколько пусковых комплексов: 9 км дороги, 6 полос со стороны Волоколамского шоссе, 4 со стороны Ильинского и 2 с Пенягинского шоссе.

В Балашихе реконструируют Горьковское направление железной дороги. В результате возрастет количество пригородных поездов, а поездки на электричках будут более комфортными. На участке Реутово – Балашиха скоро введут в строй двухэтажную железную дорогу. Она разведет транспортные потоки. На первом уровне составы начнут курсировать в сторону Железнодорожного и далее во Владимир, а на втором - в сторону Балашихи. Поезда не будут пересекаться. Проект реализован более чем на 50 %. Для разгрузки Носовихинского шоссе также возведут два путепровода в Балашихе и Реутове в 2019 и 2020 годах соответственно.

Кроме того, на второй стадии реконструкции Горьковского шоссе в Балашихе соорудят еще три разворотные петли (26 – 30 км), а проезжую часть расширят до шести полос. Возведение дорожной развязки на 27-м километре в районе примыкания Восточного шоссе уже началось. И начал прорабатываться проект расширения Носовихинского шоссе.

В Мытищах построят путепровод через железную дорогу на улице Фрунзе – улице Мира. Улучшит ситуацию и строительство автомобильной дороги Виноградово – БолтиноТарасовка, которая соединит Ярославское и Дмитровское шоссе. Хотя трасса будет платная.

N.RU: Последует ли какая-то реакция рынка недвижимости в этих трёх локациях на решение об отмене строительства станций метро?

Т.П.: Скорее всего, ситуация не поменяется. Те покупатели, которые уже запланировали покупку жилья в данных городах, оценивали их по факту на сегодняшний день. Перспективы развития транспортной системы в целом, конечно, тоже берутся в расчет, но как правило люди думают о том, как они будут добираться до дома и на работу, если бы заселились сейчас. Все-таки ключевой вопрос при выборе жилья – это цена. Поэтому если в городе есть транспортная альтернатива – автобусы, электричка, недалеко до метро, как в Мытищах, то от покупки не откажутся.

Наиболее негативной реакция будет у тех, кто уже приобрел недвижимость в данных городах и проживает там. Вот они надеялись, что чиновники выполнят свои обещания. Хотя после того, как сроки много раз переносились, люди успели разочароваться.

М.Л.: Не будем забывать, что новые «Ласточки» помчатся по линиям МЦД, используя существующую инфраструктуру ОАО «РЖД». А это значит, что маршруты будут проходить там, где уже есть железнодорожные станции. Отсюда вывод: вряд ли цены на недвижимость заметно вырастут в тех городах и районах Подмосковья, где транспортная ситуация не изменится кардинально. Если же до станции МЦД надо еще доехать по тем же пробкам, логично предположить, что и после их открытия стоимость жилья вовсе не поменяется. Это относится, к примеру, к Балашихе, где локации разбросаны на большом расстоянии одна от другой, и до ближайшей станции метро Новокосино утром можно ехать два часа на автобусе, а до станции Железнодорожная – не менее получаса. В данной локации МЦД планируется открыть в районе железной дороги, и для жителей других районов это не изменит практически ничего. Значит, прежними останутся и цены.

Что касается отмены строительства метро, то это вряд ли стало «сюрпризом» для жителей. Планы по продлению метрополитена обсуждаются уже несколько лет. Очевидно, если бы метро планировалось, вряд ли проект МЦД был запущен.

N.RU: Каким из подмосковных локаций повезёт получить свои станции метро в числе первых?

В.К.: Сложно прогнозировать рост стоимости недвижимости. Но как минимум повысится ликвидность жилья в областных городах у станций на МЦД (Московских центральных диаметрах). Семь веток свяжут железнодорожные направления области: Казанское с Ленинградским и Ярославским, Рижское с Курским и Горьковским, Савеловские с Белорусским, Ленинградское с Павелецким. То есть появятся маршруты между городами Подмосковья, которые пройдут через столицу.

К концу года ожидается пробный запуск движения на первых линиях: МЦД-1 Одинцово–Лобня (пересадочные станции: «Шелепиха» и «Окружная») и МЦД-2 Нахабино–Подольск (пересадочные станции: «Новохохловская» и «Ленинградская»). По этим линиям будут курсировать новые поезда «Иволга» с Wi-Fi-интернетом, USB-розетками для зарядки мобильных телефонов и местами для велосипедов.

Похожие статьи по данной теме
  • Страхование недвижимости: где лучше страховаться и как не остаться у разбитого корыта?
    29 апреля 2019 в 11:59 1026

    Страхование — огромный бизнес, основой которому служит страх владельцев имущества за его сохранность. Сколько сегодня стоит страховка и можно ли с её помощью покрыть потери Novostroy.ru разбирался вместе с экспертами.

  • Можно ли будет купить квартиру в рассрочку после 1 июля?
    22 апреля 2019 в 17:16 2600

    В условиях роста ипотечных ставок из-за увеличения ставки ключевой покупатели могут выбрать вместо переплат по ипотеке более выгодные схемы рассрочки. Впрочем времени на принятие такого решения остаётся все меньше, ведь уже через два месяца рынок ждут кардинальная перестройка. Сможет ли в ней выжить институт рассрочки и при каких условиях, Novostroy.ru спросил у экспертов.

Комментарии

Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:

Самое читаемое за месяц

  • IKEA: от коррупции к успеху
    4 июня 2019 в 15:57 3428

    Мебель от Ингвара Камрада на постсоветское пространство — официально — пришла лишь после двухтысячных. А в Европе история IKEA началась в конце сороковых. За шесть десятилетий ИКЕА превратилась из скромной частной компании на юге Швеции в крупнейшее предприятие розничной торговли, имеющее представительства в 44 странах мира.

  • Кому стоит подождать с покупкой квартиры в новостройке до 1 июля?
    16 апреля 2019 в 16:04 22225

    Множество застройщиков, спекулируя на грядущих июльских изменениях законодательства, призывают покупать квартиры сегодня. Ведь цены неизменно растут, а с новыми правилами прогнозируют новый виток роста стоимости жилья. Novostroy.ru спросил у экспертов насколько эти ожидания оправданы и кому стоит подождать с покупкой квартиры до 1 июля.