Сегодняшнего покупателя не так просто заманить в офис продаж. Кроме красивых рендеров и локации проекта его интересует огромный список характеристик. Novostroy.ru решил спросить у экспертов, какие именно планировки и метражи сейчас популярны у покупателей, что изменилось в квартирографии с начала «нулевых», и какова разница в цене «квадрата» у квартир разной комнатности?
Novostroy.ru: Какие факторы влияют на квартирографию в современных ЖК?
Мария Исаева, коммерческий директор «Глобал Вижн Девелопмент» (Самара, макрорайон «АМГРАД»): В первую очередь квартирография формируется на основании класса жилья. Например, макрорайон «АМГРАД» комфорт-класса, а, значит, мы должны предоставить потенциальному жителю выбор, который не ограничивается 3-5 планировками. К этому должен стремиться и экономсегмент, но большинство региональных застройщиков отстают в данном направлении и продолжают строить типовое жилье.
Во-вторых, на старте проектирования составляется портрет будущего жителя, застройщик должен уже на этом этапе определиться с целевой аудиторией и предвосхитить их ожидания. Мы отмечаем, что покупатели обращают внимание не на стоимость квадратного метра, а на цену квартиры и ее будущий функционал. Большую популярность набирают планировки формата «евро»: приобретается двухкомнатная квартира с функционалом трехкомнатной, при этом покупатель экономит средства и удовлетворяет все свои потребности. В приоритете планировки с раздельными санузлами или несколькими ванными комнатами, гардеробными, с дополнительным пространством под рабочий кабинет или зону отдыха.
Преимуществом любой квартиры сейчас является уже готовая лоджия/терраса, что позволяет не только сэкономить покупателю на ремонте, но и сохранить эстетичный архитектурный облик дома. Несмотря на более высокую цену такие квартиры бьют рекорды продаж.
Николай Фанеев, ведущий архитектор IND architects: Квартирография формируется на основании локации и продукта, который презентует заказчик. В проектах бизнес-класса девелоперы дополнительно ориентируются на близость к метро и подключенность к транспортному сообщению.
Современные квартиры стали меньше и эргономичнее — они имеют более пропорциональные комнаты. Раньше в проектах встречались большие комнаты, и покупатели при желании самостоятельно разбивали их на помещения меньшего размера, организовывая тем самым не только жилое пространство, но также выделяя кладовые и гардеробные. Это создавало дополнительные сложности. Теперь девелоперы понимают, что люди заинтересованы в хороших пропорциях и эффективных планировках, и учитывают это в проектах.
Изменилось и представление о кухнях. Если раньше в проектах встречались отдельные маленькие кухни, подобные советским кухням в «хрущевках», то сегодня популярное решение — кухни-ниши, как это реализовано, например, в «евродвушках». Обособленные кухни также остались на рынке — уйти от них пока не получилось. На мой взгляд, нет никаких причин выбирать подобную планировку. Двадцать-тридцать лет назад планируя отдельную кухню, люди исходили из необходимости изолировать пространство готовки от остальных комнат из-за запахов. Современные вытяжки решают эту задачу. Кроме того, люди в целом стали реже готовить, предпочитая доставку готовой еды из ресторанов.
Novostroy.ru: Насколько изменилась квартирография в комплексах за 10-20 лет? Опишите основные тенденции.
М.И.: Соотношение, безусловно, изменилось, но в регионах по-прежнему предпочитают строить больше однокомнатных и студий. Да, однокомнатные пользуются спросом, но двухкомнатные и трехкомнатные догоняют их и по количеству, и по востребованности.
Большей популярностью пользуются квартиры, где все комнаты можно сделать приватными. Эргономичным студиям все чаще предпочитают функциональные однокомнатные, и это несмотря на удорожание покупки.
Н.Ф.: Да, изменилось. Раньше на рынке были представлены обычные квартиры — «однушки», «двушки», «трешки». Сейчас все чаще строят дома с «евродвушками», «евротрешками», студиями, набирают популярность коливинги — номенклатура площадей и сервисов, представленных в домах, стала шире.
В России сформировался большой спрос на маленькие квартиры-студии. Раньше дети жили с родителями, пока не вступят в брак, — в среднем, до 22 лет. Нынешний средний возраст вступления в брак увеличился до 30 лет. К этому возрасту молодые люди имеют работу, могут купить квартиру в ипотеку, и они не хотят жить так долго с родителями. Именно на этот класс рассчитаны студии. В них живут до вступления в брак или даже до рождения ребенка. Аналогичные тенденции происходят в других странах. К примеру, в США дети уезжают учиться, а затем уже не возвращаются в родительский дом, снимая отдельное жилье.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: За последние 20 лет квартирография новостроек стала разнообразнее и интереснее. Если раньше считалось, что все помещения в квартире должны быть исключительно правильных прямоугольных форм, то сейчас тенденция изменилась. На рынке появляются планировки, в которых может быть комната с пятью стенами вместо четырех, с полукруглой стеной или с тупым углом.
Изменилось за эти годы и поведение покупателя. Если раньше квартира имела ценность сама по себе, и качество планировочных решений занимало далеко не первое место в критериях отбора, то современный потребитель более искушен и ищет жилье, которое будет максимально соответствовать его образу жизни и удовлетворять его потребности.
Еще из изменений последних десятилетий – заметно выросли площади кухонь. В том числе за счет евпропланировок, где кухня объединена с гостиной.
Параллельно расширению кухонь, уменьшается метраж спален: люди проводят в них все меньше времени, и часто эти комнаты становятся монофункциональными и используются только для сна. По современным меркам, оптимальный метраж спальни для одного человека может составлять 8 кв. м, для двоих - 10 кв. м.
В последние годы появляются планировки с дополнительными окнами – на кухне или в ванной, планировки с проходной кухней, с мини-саунами в ванной комнате. Застройщики экспериментируют и тестируют разные варианты.
Novostroy.ru: Насколько ощутимы различия в цене «квадрата» в лотах разной комнатности?
М.И.: Стоимость квадратного метра в квартирах меньшей комнатности чаще всего выше, чем в лотах большей комнатности. Разница может быть абсолютно различной. Связано это со стоимостью строительства лота.
Необходимо обращать внимание на планировку и тип квартиры, ведь из площади 40 кв.м. можно спланировать просторную однокомнатную или компактную двухкомнатную.
Н.Ф.: Чем меньше квартира, тем дороже квадратный метр. Однако разница в цене всего в районе 5%. Но сегодня планировки квартир стали более эффективными. Если раньше четырехкомнатные квартиры достигали 120-140 кв. м, то теперь те же четырехкомнатные — от 80 до 100 кв. м.
Novostroy.ru: Какие метражи/планировки квартир сегодня наиболее популярны? Почему?
М.И.: Среди двух- и трехкомнатных спросом пользуются квартиры с панорамной лоджией с выходом на все комнаты. Лоджия становится не просто местом для хранения вещей, а дополнительным жилым пространством для организации кабинета или зоны отдыха. Также семьи предпочитают планировки с раздельным санузлом.
Н.Ф.: Студии, «однушки» и «евродвушки» — самые популярные варианты.
Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»: В качестве ключевого тренда можно выделить увеличение метражей: в новостройках появляются мастер-спальни с санузлами и гардеробными, кухни-гостиные увеличенной площади, большие ванные комнаты. Квадратные метры перераспределяются в пользу эргономики пространства. Застройщики уходят от длинных вытянутых коридоров, взамен предлагая просторные и функциональные холлы.
Также мы фиксируем тренд на увеличение площади остекления, что позволяет максимально использовать естественный свет, развитие получают открытые зоны: большие остекленные балконы, лоджии, террасы и патио.
На трансформацию планировок влияет и повышение уровня запросов потребителей. Постепенно меняются взгляды на то, каким должен быть дом. Главное отличие современных квартир – это более приближенные к потребностям современного человека планировки. Квартира может быть среднего или даже небольшого метража, но с качественно продуманной планировкой.
Novostroy.ru: Насколько успешно можно спрогнозировать показатели спроса на квартиры различной комнатности еще на стадии проектирования? По каким причинам изначальные подсчеты могут оказаться неверными?
М.И.: На стабильном рынке при правильной аналитике прогноз может оказаться на 98% точным.
На рынке случается переизбыток жилья, и во многих региональных жилых комплексах фиксируется «заквартиренность» - результат неверной стратегии. Перенасыщение квартирами обычно присутствует в жилых комплексах экономкласса. Строить нужно именно столько, сколько нужно рынку, ведь запросы покупателей растут, и при доступности ипотеки предпочтение отдается качеству, а не низкой стоимости.
Novostroy.ru: Насколько востребованными оказались те проекты, где застройщик отказался от студий?
Н.Ф.: В основном от студий отказываются в проектах бизнес-класса, и это никак не влияет на успешность объектов. Никто не станет покупать студии по высокой цене, поскольку это формат временного жилья для молодых людей. Бизнес-класс работает на другую аудиторию.
Novostroy.ru: Насколько современной квартирографии нужна модернизация, или она развивается своевременно?
М.И.: Квартирография развивается достаточно динамично, но региональным жилым комплексам есть куда стремиться.
Недостаточно готовых решений - квартир с отделкой или с мебелью. Клиенты все меньше хотят самостоятельно проходить «испытание ремонтом», и возможность переехать в готовую квартиру рождает спрос на новостройки с отделкой под ключ. Некоторые покупатели недвижимости не готовы тратить личное время на контроль качества работ и закупаемых материалов, особенно это касается инвестиционных сделок.
Н.Ф.: Квартирография меняется своевременно: заказчики оперативно отслеживают все изменения, поскольку это основа их бизнеса. В дальнейшем рынок также будет модифицироваться постепенно.
Комментарии 4
мошенники цены задрали ,и люд в ипотеку загоняют,а люд не думает что лет через 15 у них отберут эти квартиры ,или зубы на полку .
Вообще мы не думали менять квартиру или покупать новую, тесновато конечно, но живем как и все, а тут узнали про амград, родственники сетуют, мол, берите, все в ипотеку живут и ничего… решили посмотреть и поняли, что такой шанс терять нельзя, потом будем жалеть! Пока цены позволяют и ставка хорошая по ипотеке.Надеюсь и верю, предыдущий комментатор тоже про амград писал)))
Я хочу написать отдельно про офис! Он очень современный, витуальный тур по жк, все безумно красиво. Если офис - это лицо будущего жк, то я хочу там жить!
Это прикол? Перестали готовить и заказывают еду из ресторанов. Может 2 % и заказывают, остальные Дома едят и готовят.