Коммерция уходит домой – кто заселит первые этажи новостроек?

Novostroy.ru: Пандемия лишила стрит-ритейл покупателей. Каковы меры поддержки для арендаторов со стороны государства и отдельных субъектов федерации/муниципалитетов?

Мария Таранова, менеджер по коммерческой недвижимости «Первое Ипотечное Агентство»: Меры поддержки напрямую относятся лишь к арендаторам, занимающим площади во владении муниципалитета, при этом они должны заниматься определенными видами деятельности. Так, различные салоны красоты, магазины розничной непроизводственной торговли, стоматологии и т.д. получат отсрочку. А ряд предприятий сферы туризма, авто- и авиаперевозок, спорта, культуры и т.д. может рассчитывать на «освобождение» от оплаты, но этот проект находится в стадии разработки.

Антон Детушев, генеральный директор Ikon Development: Государством предложены комплексные меры поддержки: если собственник недвижимости на период приостановки деятельности снижает ставку для арендаторов не менее чем на 50%, он может рассчитывать на поддержку в размере суммы налога на имущество, земельного налога и арендной платы за землю за этот же период. Можно ожидать и другие, дополнительные меры поддержки, например, отраслевые.

Ольга Аткачис, генеральный директор компании А2 Retail: Государственные льготы для арендаторов частных объектов ограничиваются возможностью льготного кредитования. Однако данная мера доступна далеко не всем. Арендаторам не хватает помощи от государства.

Novostroy.ru: Насколько возможен вариант, что после окончания самоизоляции первые этажи новостроек опустеют, а прежние арендаторы предпочтут найти новое место для своего бизнеса?

М.Т.: Ситуация неоднозначна: сохраняется бизнес, успешно работающий и развивающийся. Опустеют в первую очередь менее ликвидные помещения, где меньше пешеходный трафик. Учитывая вероятность падения рынка аренды, можно спрогнозировать, что вскоре мы будем наблюдать ротацию арендаторов, которые будут сменять помещения на более дешевые или более качественные, но за ту же ставку. 

Полностью первые этажи новостроек точно не опустеют. Существенный процент здесь занимают продуктовые магазины, алкогольные маркеты, пекарни (приспособились к продаже на вынос и работают как магазин), - этот бизнес не пострадал из-за карантина, продолжает работать. Организации с медицинской лицензией также продолжили функционировать. Хуже салонам красоты, кабинетам маникюра, парикмахерским - они были вынуждены полностью прекратить деятельность из-за пандемии. Если собственникам такого бизнеса не удалось договориться с арендодателями, то, вероятно, им придется закрыться, хотя после карантина на данные услуги точно будет спрос.

А.Д.: Конечно, не все арендаторы смогут сохранить свой бизнес до окончания пандемии. Вероятно, в ближайшие полтора года мы увидим, что значительная часть коммерческих площадей будет пустовать, в том числе на первых этажах новостроек. Многое зависит от конкретной отрасли и сферы бизнеса, локации и подхода к организации собственного дела в условиях кризисной ситуации.

Согласно последним исследованиям, российские потребители в ближайшие полгода планируют значительно сократить траты в торговых центрах и заведениях уличной торговли. Они объясняют это риском заражения вирусом и неустойчивостью финансового положения.

Спрос и поведение покупателей в разных сферах меняется и будет меняться. При этом привычка «сохранять дистанцию» и проводить больше времени дома, вероятно, останется с нами надолго. Люди ограничивают свои контакты, реже выходят за пределы своего ЖК.

Наш опыт показывает, что покупатели, выбирая квартиру, ориентируются в том числе на инфраструктуру объекта. Сегодня магазин или аптека на первом этаже дома или в 100 метрах от него ― необходимость. В период пандемии еще больше возросла ценность инфраструктуры «у дома».

О.А.: Если арендодатели популярных торгово-развлекательных комплексов в большинстве своем не предоставили арендаторам скидки или же согласились лишь на небольшой дисконт, то в сегменте стрит-ритейла ситуация обратная: более 80% собственников предоставили своим арендаторам скидку на арендную плату в размере от 50% до 100%. В некоторых объектах арендаторы сегодня размещаются, оплачивая лишь коммунальные услуги. В случаях, когда договоренности достичь не удалось, арендаторы или съезжают, или не смогут открыться после кризиса.

Большинство собственников в «стрите» сегодня понимают, что до осени они вряд ли смогут найти новых арендаторов. В связи с этим, они делают все, чтобы сохранить текущих клиентов. Данная ситуация связана со все сужающимся кругом потенциальных арендаторов, готовых размещаться во встроенных помещениях.

Начиная с 2014 года, многие профили арендаторов перешли из стрита в торговые комплексы: промтовары, одежда и обувь, электроника и бытовая техника, детские товары. Сегодня на рынке остается все меньше профилей арендаторов, готовых размещаться в стрите. В основном, это продуктовые магазины, предприятия общественного питания, аптеки, немногочисленные банки, сувенирные магазины, магазины детских товаров и товаров для творчества, цветочные магазины. Часть этих профилей сейчас закрыта и может не пережить кризис. Среди выживших большинство не будут рассматривать новые помещения в ближайшие 4-6 месяцев, что дополнительно сузит для собственников выбор арендаторов.

Novostroy.ru: Какие меры, по Вашему, арендодатели будут применять для привлечения арендаторов?

М.Т.: Самое оптимальное для собственников сейчас - это пойти навстречу своим арендаторам, предоставить скидки или отсрочки платежей. Если арендатор съедет, есть вероятность долгого простоя помещения и, как следствие, снижения арендного дохода. К тому же, есть поддержка от государства для собственников помещений, предоставивших скидки, - отсрочка платежа налога на имущество. То есть арендодатель может предоставить рассрочку и впоследствии получить налоговую льготу. Снижение ставок аренды, предоставление арендных каникул, разделение помещений на меньшие площади, - базовые меры для арендодателя в привлечении арендатора.

Novostroy.ru: Как Вы оцениваете вероятность того, что значительно снизятся арендные ставки и стоимость коммерческой недвижимости?

М.Т.: Вероятность снижения ставок на рынке аренды коммерции высока. Цена формируется на основе покупательского спроса, который как раз сейчас снижается. А стоимость продажи коммерческого помещения напрямую связана с рыночной ставкой аренды объекта, - соответственно, она тоже может снизиться. Но это касается в большей мере неликвидных объектов. Качественный стрит-ритейл остается востребованным как со стороны арендаторов, так и со стороны покупателей.

О.А.: Ставки уже снижаются. Арендаторы, находящиеся в поиске новых помещений, смотрят их по ставкам на 20-30% ниже мартовских. Дальнейший уровень этих ставок будет зависеть от сроков окончания пандемии. Если все затянется, цены на аренду могут упасть и на 50%. На этом уровне они сохранятся в текущем и в следующем году. У арендодателей просто не будет возможности для индексации: доходы арендаторов продолжат оставаться низкими из-за падения покупательной способности населения. Возврата к докризисным ставкам можно ожидать не раньше, чем через пару лет. И это только при условии, что не случится новых потрясений – политических и экономических.

Стоимость коммерческой недвижимости также будет падать. В ближайшие месяц-два мы увидим увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости. Ситуация с финансами у собственников ухудшается. Те, у кого не будет возможности платить по кредитам, будут вынуждены расстаться с частью своих объектов, чтобы не потерять другие проекты.

Увеличится также период окупаемости и возврата инвестиций. Однако спрос на покупку коммерческих помещений есть. У инвесторов остаются деньги, и многие сейчас хотят вложить их в недвижимость как в более стабильный актив. В такой ситуации распродаются даже не самые ликвидные объекты. Так или иначе, их купят под сдачу в аренду или просто в качестве актива, который будет стоять пустым, но при этом сохранять его владельцу деньги. Рынок купли-продажи коммерческих помещений в ближайшее время будет более активным, чем рынок арендных отношений.

Novostroy.ru: На какие жертвы придется пойти арендаторам ради сохранения собственного дела - сокращение штата, торговых площадей, оформление дополнительных кредитов?

М.Т.: Оптимизация площадей - верное решение в кризисный период. Некоторые компании будут переводить деятельность в онлайн. Сокращение штата уже наблюдается во многих компаниях. Кто-то старается удержать коллектив и предлагает альтернативные варианты, например, «удаленку» (если возможно) или частично оплачиваемый отпуск, кто-то переходит в так называемую «серую» зону, чтобы уйти от дополнительных выплат, кто-то перестроит свой бизнес, сократив мощности и специалистов, и продолжит работу.

А.Д.: Ряд арендаторов, особенно из отраслей, признанных наиболее пострадавшими, сможет получить поддержку от государства. Благодаря мерам поддержки после выхода из самоизоляции они, хоть и со значительными потерями, продолжат/возобновят работу. Часть предприятий и сейчас продолжает деятельность, а значит, у них есть все шансы сохранить штат, площади и сам бизнес. Некоторых арендаторов ждет банкротство. Многое зависит от конкретной отрасли и сферы бизнеса, локации и подхода к организации своего дела в условиях кризисной ситуации.

Novostroy.ru: Способна ли текущая ситуация привести к изменениям в типовых проектах новостроек?

М.Т.: Косвенно - да, но не глобально. Если предположить, что высвободится большое количество площадей, и предложение на рынке будет преобладать над спросом, то застройщикам нужно будет подстраиваться под ситуацию - делать более мелкую «нарезку» помещений, где возможно, оставлять объекты под социальные функции или даже проектировать квартиры на первых этажах.

А.Д.: Размещение на первых этажах новостроек коммерческих помещений продиктовано отнюдь не желанием застройщиков или рыночным спросом, а в первую очередь установлено нормативами. Поэтому никаких изменений в проектах массовой застройки ждать не стоит.

О.А.: Маловероятно, что в данном вопросе нас ждут какие-либо изменения. Помещения с большой площадью всегда будут востребованы тем или иным продуктовым оператором, а также медицинскими центрами. Более того, крупные площади практически всегда подходят для деления на маленькие помещения для последующей сдачи разным арендаторам.

Novostroy.ru: Есть ли вероятность, что новостройки лишатся своей инфраструктуры, и новоселам придется осваивать близлежащие районы и локации, забыв о привычных услугах “в шаговой доступности”?

М.Т.: Такая вероятность мала, так как магазины у дома успешно продолжают функционировать. Существенный процент здесь занимают продуктовые и алкогольные маркеты, булочные, медицинские центры - они продолжили работать и во время пандемии. Если собственникам такого бизнеса не удалось договориться с арендодателями, то вероятно, им придется закрыться, хотя после карантина на данные услуги точно будет спрос.

А.Д.: К счастью, кризис — это не только повод для панических настроений, но также время для возможностей. Очевидно, что последствия пандемии будут заметны для жителей новостроек, которые с большой долей вероятности могут лишиться ряда привычных им предприятий стрит-ритейла, но на смену им рано или поздно придут другие.

О.А.: В сформированных спальных районах собственники приложат все силы для сохранения действующих арендаторов. Да, нас ждут закрытия, но они не будут носить массового характера. Доля освободившихся помещений не превысит 15% от общего числа арендаторов в жилом комплексе.

В новых же жилых массивах, где только идет заселение, ситуация будет складываться непросто. Из-за ограничительных мер и экономического спада многие люди позднее заедут в свои квартиры, особенно если в них потребуется сделать ремонт. Заселение новых ЖК замедлится. В связи с этим в новостройках будет дольше обычного сохраняться высокая доля вакантных площадей. Многие арендаторы предпочтут обжитые спальные районы благодаря наличию в них сформированных покупательских потоков и выбора помещений с ремонтом. Новые ЖК станут интересны арендаторам, когда степень их заселения достигнет 70-80%.

Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ: Развитие некоторых тенденций может ускориться. Например, преимущества полицентричной застройки станут еще более очевидными. Наличие вариативной коммерческой инфраструктуры, качественного благоустройства и локальных общественных центров — это неоспоримое преимущество для жилых кластеров. Пандемия лишний раз доказала данный факт.

После многонедельной самоизоляции люди станут сильнее ценить локальную городскую среду, в которой приходится проводить много времени. Наиболее успешными у потребителя могут оказаться именно проекты с максимально продуманными и самодостаточными концепциями. Поэтому районные общественные центры и коммерческие сервисы получат новый импульс развития.