Коварные доли в квартирах: как приобрести часть квартиры и не остаться на улице?

Novostroy.ru: Насколько популярны сегодня сделки по продаже долей в квартире? Востребован ли такой тип недвижимости у покупателей?

Светлана Петрикова, юрист, партнер юридической компании PG Partners: Сделки по продаже долей в квартире всегда были, есть и будут менее популярны по сравнению со сделками с полноценными объектами недвижимости. Тем не менее спрос на рынке есть. В основном доли приобретают те, кому нужна прописка, либо это сделки между родственниками. Покупателями выступают «черные» риэлторы, которые зарабатывают, выживая из объекта остальных жильцов.

Галина Серая

Эксперт рынка

Галина Серая, юрист, создатель проекта «Без Риелтора. Все Просто!»: Такие сделки непопулярны на территории всей России кроме Санкт-Петербурга - в Северной столице много коммунальных квартир с невыделенными комнатами, и они продаются долями.

Novostroy.ru: В чем сильные и слабые стороны таких сделок?

С.П.: Многие путают понятия «доля» и «комната». Очень часто можно встретить объявления о продаже комнат. Особенно актуальны они в больших городах, но по документам будет продаваться не комната, а доля в квартире. Далеко не все обращают внимание на такой нюанс, приобретают долю, а потом не могут туда вселиться.

Все потому, что «доля» и «комната» – это не тождественные, а совершенно разные понятия. Комната – это четко обозначенное жилое помещение определенной квадратуры с отдельным лицевым счетом, а доля в квартире – это право совместного владения всей недвижимостью. При этом размер той части недвижимости, которой вы сможете воспользоваться, совершенно необязательно будет пропорционален размеру доли на бумаге.

Поэтому при покупке доли надо отдавать себе отчет в том, что приобретаемая вами недвижимость – это не комната. Определить порядок пользования по суду можно, но нет никаких гарантий, что этот порядок не будет пересмотрен. Поэтому покупая долю, вы никогда не будете иметь четкого понимания, какое же помещение в итоге займете и как сможете им воспользоваться.

В реальности рыночная стоимость доли стремится к нулю. Большое заблуждение пытаться определять ее как частное в результате деления рыночной цены всего объекта на количество собственников. Например, стоимость квартиры, поделенная на два вовсе не равна цене ½ доли. Она будет ниже в силу объективных причин, главная из которых – невозможность самостоятельно и единолично распоряжаться объектом недвижимости. Для того, чтобы определить адекватную стоимость доли, надо обратиться к оценщику, который обозначит рыночную цену на нее с учетом «отягчающих» обстоятельств.

В большинстве случаев собственники не могут самостоятельно оценить стоимость доли как рыночного актива, из-за этого возникает много проблем, в том числе между дольщиками-родственниками. Например, когда брат хочет выкупить часть квартиры у брата и т.п. Продавец называет неадекватную цену, руководствуясь тем, что вывел ее из стоимости целой квартиры, поделенной на количество собственников. Встречаются объявления, в которых ценообразование на доли представлено по такому принципу. Но это неликвидные объекты, которые приобрести могут чисто случайно совсем неосведомленные люди.

Встречаются объявления о продаже квартир-студий площадью от 13 до 20 квадратных метров в домах старой постройки, в которых площади такого маленького размера никак не могут являться отдельными помещениями. Чаще всего это доли, которые продаются только за наличный расчет, потому что в ипотеку купить долю возможно только в одном случае, если вы являетесь собственником всех остальных долей в помещении.

Стоит ли приобретать такие объекты – большой вопрос. Цена на них явно завышена, а перспектива владения туманна. Гораздо выгоднее купить квартиру-студию, которая проходит по документам как отдельное помещение. Таких много в новых домах. Старый фонд за редким исключением, если это не бывшее общежитие квартирного типа, не располагает квартирами меньше 30 «квадратов».

Г.С.: Слабых сторон у такого рода сделок очень много. Сильных, на мой взгляд, нет. Слабые стороны в том, что доля, которую вы покупаете, может быть не выделена. И тогда остается непонятным, в какой комнате она вам принадлежит.

Единственный выход из положения в этом случае - соглашение о пользовании между сособственниками. Однако нужно помнить, что при смене хотя бы одного собственника документ будет недействителен.

Novostroy.ru: Кто он - потенциальный покупатель доли в объекте жилой недвижимости?

С.П.: Для обычного рядового покупателя доля представляет мало интереса, потому что это «чемодан без ручки». В теории жилое помещение есть, а по факту возможность полноценно пользоваться им может отсутствовать, в том числе и на совершенно законных основаниях.

Например, в долевой собственности у женщины с двумя детьми и холостого одинокого мужчины, который также является собственником еще одного объекта недвижимости, есть однокомнатная квартира. Обратившись в суд, женщина может добиться того, что будет проживать в этой квартире с детьми, а мужчина останется собственником только на бумаге, но фактически использовать помещение не сможет.

Если бы квартира была двухкомнатной, женщина и мужчина заняли бы по одной комнате, причем совершенно не важно в каких пропорциях между ними документально распределена собственность. Женщина может владеть 1/8 и занять по решению суда большую комнату, так как у нее есть дети, с которыми она проживает, а мужчина - иметь 7/8 и пользоваться самым маленьким помещением.

Г.С.: В данном случае можно выделить два вида покупателей:

  - те, что покупают долю, чтобы купить комнату в коммунальной квартире;
  - те, кто покупает долю намерено, чтобы дешевле купить всю квартиру/каким-то образом завладеть ей.

Novostroy.ru: Насколько распространено мошенничество в данной сфере? Какие признаки указывают на обман?

С.П.: Покупка долей не у родственников в принципе выглядит достаточно сомнительным предприятием. Так как вы никогда не будете знать до конца, что случится с объектом недвижимости завтра, ведь у него есть и другие собственники, от которых можно ожидать самых разнообразных сюрпризов.

Достаточно распространена схема, когда посторонние люди выкупают доли в квартирах, а потом планомерно выживают из них других жильцов, в итоге скупая их доли за копейки. К сожалению, от этого невозможно защититься.

Законодательством установлено преимущественное право покупки для владельцев остальных долей (ст. 250 ГК РФ). Это значит, что перед тем, как продать свою долю чужому человеку, ваш сосед обязан предложить ее выкупить вам (всем остальным дольщикам) по цене не выше той, по которой доля будет продана на рынке. Но, во-первых, далеко не у всех сособственников есть на руках необходимая сумма, чтобы выкупить долю у соседа, во-вторых, это требование законодательства очень легко обойти, проведя сделку не через куплю-продажу, а через договор дарения.

Г.С.: Мошенничество в этой сфере так же часто встречается, как и при любых сделках с недвижимостью. К примеру, встречаются случаи покупки доли у человека недееспособного, у лица, которое является банкротом. Здесь должна применяться стандартная проверка, как и при любой сделке.

Novostroy.ru: Какие трудности могут возникнуть при продаже доли в квартире? Как их избежать?

С.П.: Реальная трудность при продаже доли в квартире только одна – найти покупателя, поскольку доля – не самый ликвидный товар, и продать ее по хорошей цене скорее невозможно, чем наоборот. Юридическое оформление сделки по купле-продаже доли в квартире не представляет проблемы.

Особенностью сделки является то, что она потребует обязательного нотариального заверения. Для проведения сделки нужно обратиться к нотариусу, который оформит все необходимые документы, в том числе составит предложение о выкупе доли для остальных собственников, выдержит все сроки и заверит договор купли-продажи.

Г.С.: Основная трудность - подтверждение согласия остальных владельцев. Бывают случаи, когда квартира принадлежит 10 и более сособственникам, среди них бывают и несовершеннолетние дети (а в таком случае следует подключать органы опеки и попечительства). Казалось бы, вы продаете свое имущество, но при этом зависимы от других людей. Поэтому сам процесс продажи доли очень тяжел.

И если мы говорим о продаже доли, то лучше, чтобы она была выделена, тогда мы не будем привязаны к другим собственникам и сможем делать со своим объектом недвижимости все, что захотим.

Novostroy.ru: Депутат Мосгордумы, член комиссии по безопасности, спорту и молодежной политике Наталия Метлина призвала запретить продажу долей в квартирах. Каковы плюсы и минусы такой инициативы?

Г.С.: Считаю, что запрещать продажу долей в квартире нельзя. Это нарушает основные права и свободы граждан (право пользования, владения и распоряжения имуществом). На каком основании кто-то может это запретить? Лучше помочь людям с выделением долей, чтобы они могли ими свободно пользоваться.

Запретительные меры в данном случае - плохая идея. У граждан должен быть выбор, основанный на простейших знаниях из сферы финансов и права.

Людям нужно повышать уровень грамотности в этих областях, так как зачастую они вообще не понимают механизма сделок.

Совершают их наобум, не вникая, допускают множество ошибок. И именно в этом корень проблем.