Слишком дорогие гости: как освободившиеся зэки отбирают свои же квартиры?

Novostroy.ru: Каковы риски для покупателя при приобретении жилья, где в качестве владельца выступает осужденный?

Светлана Петрикова, юрист, партнер юридической компании PG Partners: Сам факт того, что собственник жилья является осужденным, не несет дополнительных рисков. Гражданин может быть осужден условно, тогда для покупателя фактически ничего не меняется - в этом случае продавец имеет возможность лично присутствовать на сделке и подготовить для этого все необходимые документы.

Если владелец недвижимости отбывает наказание в местах лишения свободы, то возможна сделка по доверенности. Как юрист я считаю, что ничего крамольного в сделках по доверенности нет, если этот документ выдан нотариусом, проходит по реестру и не отозван на момент проведения сделки.

Однако такой вариант заключения договора должен стимулировать покупателя очень ответственно отнестись к процедуре проверки документов. Для сделок по доверенности недоступна электронная регистрация – только личное присутствие в МФЦ или у нотариуса.

Галина Серая

Эксперт рынка

Галина Серая, юрист, создатель проекта «Без Риелтора. Все Просто!»: На мой взгляд, риск тут может возникнуть в том случае, если продажа квартиры происходит по доверенности. К примеру, если документ на момент сделки отозван или вовсе является поддельным. Но тут речь скорее о риске при покупке квартиры в целом - не только у осужденного.

Чтобы эти риски минимизировать, мы должны подписать договор купли-продажи лично с осужденным. Это можно сделать при помощи нотариуса. Указанный специалист имеет право посещать с подобной целью места лишения свободы (по предварительному запросу). Тогда риски сводятся к нулю. Уже не возникнет ситуации, что гражданин, отбывающий наказание, к примеру, поставил подпись в договоре под давлением или написал доверенность по принуждению.

Все, что касается остальных рисков, связанных с покупкой недвижимости - речь о дееспособности продавца, о наличии у текущего собственника долгов, статуса банкрота, о наличии правопритязаний третьих лиц - эти факторы обнаруживаются в рамках стандартной проверки. Будущий покупатель может узнать, состоит ли нынешний хозяин в нарко- и психдиспансере, есть ли у него непогашенная судимость и т.д.

Novostroy.ru: На что следует обязательно обратить внимание в процессе переговоров и при заключении договора? Что может указывать на наличие мошеннической схемы?

С. П.: То обстоятельство, что человек является осужденным, требует более тщательной проверки документов. Я бы посоветовала обратиться за этим к профессионалу, и скорее к юристу, чем к риэлтору. Риэлторы, как правило, специализируются на более рядовых сделках. Купля-продажа с участием осужденных - достаточно редкая сделка, поэтому они могут не учесть важных нюансов, которые сразу увидит юрист.

Также значение имеет статья, по которой отбывает наказание человек. К примеру, если он осужден за мошенничество, я бы крайне не рекомендовала вообще иметь с ним дело.

Распространенная схема мошенничества – фальсификация личности продавца. При этом все, что касается документов на жилье, может быть в идеальном состоянии. На сделку приходит человек, похожий на осужденного (если есть такая возможность) или его представителя по доверенности, показывает паспорт с похожей фотографией и ставит в документах похожую подпись. А сам собственник может быть не в курсе, что его жилье продано таким образом. В подобных ситуациях суд практически всегда встает на сторону реального владельца недвижимости и признает такую сделку недействительной. В итоге покупатель теряет и деньги, и недвижимость.

При такой схеме мошенничества нечестные продавцы могут даже предложить провести сделку через нотариуса. Только через своего. Я не буду подробно рассказывать про «черных» нотариусов. К сожалению, такие еще остались, особенно в регионах. В данной ситуации ваша бдительность может предотвратить мошенническую сделку. Если вы предложите такому продавцу обратиться к вашему юристу или нотариусу для дополнительной проверки, он откажется и пропадет из поля зрения. Потому что мошенники не хотят и не будут привлекать к себе дополнительного внимания.

Novostroy.ru: Возможна ли сделка вовсе без участия хозяина, осужденного за преступление?

С.П.: Да, она возможна. Это сделка по доверенности. Если собственник отбывает наказание в местах лишения свободы, то продажа недвижимости практически в 100% случаев будет происходить без его личного присутствия.

Novostroy.ru: Насколько вероятен вариант принудительного лишения осужденного регистрации по месту жительства?

С.П.: Такой вариант вполне вероятен. Выписать осужденного из квартиры, в которой он не является собственником, а просто зарегистрирован, достаточно просто. Для этого надо обратиться в суд и рассказать, что человек не проживает, не пользуется, коммуналку не платит и т.д. Достаточно привести пару свидетелей из соседей, чтобы подтвердить факт того, что человек не проживает. При этом сам суд не будет проверять, находится ли он в местах лишения свободы или нет. Просто выпишет и все.

Самое интересное начнется после того, как осужденный, которого выписали без его ведома из жилого помещения, выйдет из мест лишения свободы и вернется домой. Здесь возможны два варианта.

Если он был прописан в приватизированной квартире, то, скорее всего, он пропишется туда обратно, и его опять надо будет снимать с регистрации через суд в связи со сменой собственника.

Если же он был прописан в неприватизированной квартире, а его выписали, приватизировали жилье без него и продали, то нового собственника ждет судебная тяжба, скорее всего, с неблагоприятным исходом.

Не так давно к нам обращалась доверительница с похожим случаем. Но мы не взялись за дело, потому что там уже ничего нельзя было изменить. Она купила квартиру у пожилой женщины, прожила там 4 года, сделала ремонт и все было хорошо.

И вот в один прекрасный день на пороге появился мужчина, который вернулся домой из мест лишения свободы. Покупательница в шоке, мужчина в шоке – договориться не могут.

В итоге выяснилось, что мужчина – это внук бабушки-продавщицы, которого она выписала из муниципальной (неприватизированной) квартиры по решению суда, пока тот находился в местах лишения свободы. Затем приватизировала квартиру только на себя и продала. Мужчина об этом не знал. Когда он освободился, то, естественно, вернулся домой, но там его уже не ждали. В итоге он обратился в суд с требованием признать сделку по купле-продаже и приватизацию квартиры недействительной. У суда не было аргументов, чтобы отказать. Так покупательница осталась без квартиры. Правда, теперь она может взыскать стоимость жилья с продавца, но вот беда, бабушка крайне преклонного возраста и имеет очень маленькую пенсию, списывая из которой даже 50% в месяц, понадобится не менее 200 лет, чтобы вернуть долг.

Novostroy.ru: Осужденный вернулся из мест лишения свободы и утверждает, что ничего не знал о сделке и согласия на ее проведение не давал, а договор купли-продажи уже заключен и деньги переданы. Как поступить в такой ситуации?

С.П.: Единственный вариант в такой ситуации - срочно искать грамотного адвоката и обращаться в суд. В большинстве случаев суды встают на сторону собственников, которых незаконно лишили недвижимости. Однако каждый случай индивидуален, все зависит от конкретных обстоятельств и наличия внятных доказательств.

Г.С.: Если любой человек, в том числе осужденный, говорит покупателю, что он согласия не давал, о сделке не знал, и ему непонятно, как покупатель приобрел квартиру, то здесь идет речь о халатности покупателя. Значит, он не встретился с собственником, не переговорил. В случае, если человек отбывает наказание, это можно осуществить через нотариуса.

В моей практике подобные проблемы возникали не только с осужденными. Бывало, что человек купил недвижимость, а продавец был не в курсе факта продажи своей собственности.

В данном случае посоветую следующее: предпринимайте все возможные меры перед покупкой квартиры, чтобы убедиться, что продавец нормальный, адекватный, документы - в порядке, и что сделку вы заключаете легитимную. Тогда ситуация, подобная описанной в вопросе, не произойдет.