Квартирография столицы: где будут жить москвичи?

Novostroy.ru: Как должна выглядеть правильная квартирография?

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: Еще несколько лет назад девелоперы строили преимущественно дома старых типовых серий с одинаковыми планировками, поэтому вопрос разработки эффективной квартирографии не стоял так остро.

Однако развитие монолитного домостроения вместе с отсутствием опыта проектирования привело к появлению в некоторых столичных проектах неудачной «нарезки». Избежать главных ошибок в квартирографии можно с помощью нескольких общепринятых правил эффективной планировки. Во-первых, помещения должны быть правильной прямоугольной формы без эркеров, из-за которых сложно разместить мебель и приходится продумывать нестандартные решения. Во-вторых, квартирам желательно иметь четкое разделение на гостевую (гостиная и кухня) и приватную зоны (спальни, кабинеты). Иными словами, если кухня соседствует со спальней, то такое жилье менее востребовано. В-третьих, объект стоит проектировать нелинейно — с окнами, выходящими на противоположные стороны света. Сегодня застройщики даже проектируют распашные «однушки». Одновременно менее ликвидными считаются угловые квартиры из-за ограниченного вида из окна.

Тимур Каландаров, генеральный директор компании iHouseLab: Главная цель сегодня — предоставить большой выбор планировочных решений, который будут интересен максимально широкому кругу покупателей.

При этом архитекторы и застройщики отталкиваются от принципа максимально функциональной площади, то есть в квартире должны быть сведены к минимуму площади, которые нельзя будет эффективно использовать, скажем, большие коридоры, эркеры и т.п.

Novostroy.ru: Какие факторы влияют на квартирографию московских новостроек? 

Дмитрий Волков, коммерческий директор Группы «Самолет»: На квартирографию новостроек, в первую очередь, влияет спрос. Любой застройщик хочет, чтобы его квартиры были востребованы на рынке, поэтому именно клиенты в данном случае «диктуют», какое жильё им необходимо. К примеру, покупать ранее популярные студии по 18 квадратов уже практически никто не готов, люди предпочитают подкопить и взять квартиру побольше. —Т.К: Во-первых, квартирография в новостройке обусловлена экономикой проекта. Чем дороже земля и выше себестоимость строительства, тем меньше «нарезка» квартир, если речь не идет об элитных жилых комплексах. Во-вторых, квартирографию определяет спрос. Последние 5-10 лет средняя площадь квартир в столице снижается. Более того, средняя площадь квартиры в московской новостройке меньше, чем по России. Это свидетельствует о высоких издержках девелоперов, которые компенсируются путем увеличения числа квартир в проекте при уменьшении их габаритов. Кризис 2008 г., а затем и 2014 г. привел к сокращению доходов населения, снижению потребительской уверенности. Покупатель стал ориентироваться на жилье с небольшой, но максимально функциональной площадью.

Novostroy.ru: На что московские застройщики ставят акцент при проектировании жилых комплексов?

М.Л: Сегодня застройщики при разработке квартирографии в первую очередь стремятся оптимизировать пространство, сократив количество квадратных метров. Отдельно стоит остановиться на кухнях. Девелоперы придерживаются двух основных принципов их организации. Одни проектируют объединенные кухни-гостиные площадью около 15-20 кв.м, «лишая» при этом квартиру отдельной гостевой комнатыну так начало у тебя не аккуратно. Другие предпочитают «традиционные» планировки с кухней от 8-9 кв.м в массовом сегменте и от 10 кв.м в бизнес-классе. Пока второй вариант оказывается более привычным, однако евроквартиры набирают все большую популярность. Если буквально еще 2-3 года назад клиенты «терялись» и не знали, как правильно зонировать единое пространство, то сейчас эта проблема уже не актуальна, поскольку в открытых источниках представлено много готовых решений, да и сами застройщики предлагают клиентам разнообразные дизайн-проекты. Кроме того, все чаще в квартирах появляются помещения для хранения, которые освобождают пространство от громоздких шкафов.

Novostroy.ru: Какие планировки квартир пользуются наибольшей популярностью у москвичей?

Т.К: В последние годы стал очень популярен европейский формат квартиры, когда кухонная и гостиная зоны представляют собой единое целое, а спальни образуют приватное пространство квартиры. Часто такие квартиры более функциональны для массовых покупателей, которые заметно устали от маленькой кухни площадью 7-10 кв. м. В формате кухни-гостиной устраняется теснота. Все большей популярностью пользуются угловые квартиры, так как современные технологии давно устранили минусы таких объектов. При этом в угловых квартирах часто больше оконных проемов, что позволяет разнообразить планировку пространства.

Д.В: За последний год мы наблюдаем, что размер минимально необходимой для комфортной жизни площади у наших покупателей растёт. Например, площадь наиболее востребованных однокомнатных квартир варьируется от 37 до 44 кв. м, при этом средняя по рынку — 35 кв. м. Наибольшим спросом пользуются типы планировок, когда кухня совмещена с гостиной, так как покупатели стали больше ценить совместное время с семьей, а значит им требуется просторное и функциональное пространство.

Novostroy.ru: Назовите отличительные черты квартирографии в зависимости от класса новостройки?

М.Л: Средняя площадь жилья в массовом сегменте составляет 50-55 кв.м. Площадь кухни не должна быть меньше 10 кв. м. В бизнес-классе средняя квартира занимает уже 65-70 кв. м (кухня – от 12 кв.м). В премиум-классе средняя площадь составляет 80-90 кв. м (кухня-гостиная – от 20 кв.м). Кроме того, в отличие от массового сегмента и бизнес-класса, студии уже отсутствуют. В элитном классе средняя площадь составляет уже 130-150 кв. м (площадь кухни – от 20 кв.м). Студий также нет. Желательно, чтобы площадь спальни в проектах комфорт- и бизнес-класса составляла порядка 12-16 кв. м, гостиной — около 18-20 кв. м. В премиум- и элитном классе комнаты обычно больше 20 «квадратов». Помимо площади помещений есть и общепринятые требования к высоте потолков. В массовом сегменте она должна составлять хотя бы 2,7-2,8 метров, в бизнес-классе — 2,8-3 метра, в премиум- и элитном классе — 3 метра.

Novostroy.ru: Дайте свой прогноз того, как будет меняться квартирография московских новостроек в ближайшие 5-10 лет?

Д.В: Изменения будут продиктованы спросом на те или иные форматы жилья. В случае изменения законодательства, есть вероятность того, что стоимость готовых квартир не позволит части населения покупать более просторное жилье. Однако для того, чтобы в ближайшие 3-5 лет в России мы увидели рост обеспеченности жильём до европейского уровня в 40 кв. м на человека, нам стратегически важно в ближайшие 3 года достичь средней для европейских стран ставки ипотечного кредитования в 6%.

Евгений Сорокин, руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта»: Люди чаще спрашивают про места для хранения одежды, спорт-инвентаря, про огромные кухни-столовые. Можно предположить, что следующим шагом будет проектирование больших ванных комнат – куда можно ставить джакузи и душевую кабину одновременно, мы уже сейчас видим такие планировочные решения. Возрастают требования к звукоизоляции. В будущих новостройках мы также планируем увеличивать высоту оконных проемов — сейчас редко, но все же спрашивают про «французские окна». У нас они есть, но пока не в многоквартирных домах, а в коттеджах. Не исключено, что скоро будем проектировать такие на первых этажах пятиэтажек. 

М.Л: В течение следующих лет рынок недвижимости будет развиваться в направлении строительства жилья евроформата с кухней-гостиной и компактными, но эффективными по планировкам спальнями. При этом, скорее всего, застройщики будут все чаще отказываться от балконов и лоджий, поскольку, как показывает практика, многие покупатели попросту объединяют их с комнатами. И наконец, еще одним трендом станет реализация уже готового жилья не просто с отделкой, но и мебелью. Сегодня такие примеры встречаются преимущественно в высокобюджетных новостройках, однако на горизонте 8-10 лет и в массовом сегменте, полагаю, подобные примеры станут стандартом.