Лженаследники, бандитизм и подделка документов: лихие 90-е на рынке недвижимости

Novostroy.ru: С какими основными сложностями сталкивались покупатели жилья в 90-е годы?

Евгения Нестяк, специалист по недвижимости, юрист: Основной способ оплаты в те годы был наличный (на сделке или через ячейку банка), поэтому проблем у покупателей было много. Среди них:

• нежелание собственника продавать понравившийся приобретателю объект;
• не оформленные в собственность квартиры;
• чрезмерные аппетиты собственников коммуналок;
• трудности с подбором встречных вариантов для расселения;
• неотрегулированный рынок расчетов;
• процветавший в 90-е бандитизм;
• коррупция;
• отсутствие законодательной базы по сделкам с недвижимостью и, как следствие, сложности с проверкой объектов;
• мошенничество.

Дмитрий Щегельский

Эксперт рынка

Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «БЕНУА»: Я на рынке недвижимости с 1991 года и могу сказать, что его формирование в 90-е проходило в лучших традициях фильмов «Жмурки» и «Улицы разбитых фонарей».

Интернета не было, а специализированные издания появились только во второй половине 90-х. И туда попадали объявления не обо всех продаваемых объектах.

Соответственно, одной из проблем покупателя было отсутствие доступа к подобной информации. Приобретатель обзванивал агентства, и те ему предлагали квартиры, которые были у них в продаже. Это требовало много сил и времени. Сотовой связи не было. Все созвоны шли по стационарному телефону. Было много мошенников, и покупатель мог легко потерять деньги.

Novostroy.ru: Как часто можно было наткнуться на мошенников? Какие схемы были наиболее распространены?

Е. Н.: Рынок был сырым, но при этом более свободным, если не сказать хаотичным.

В лихие 90-е мошеннических сделок было куда больше, чем сейчас.

Самой распространенной схемой была продажа по поддельным документам. Встречались следующие вариации:

• Подделка паспортов собственников. Обычно этим промышляли арендаторы. Если мошенники выясняли, что квартира пустует, то через паспортные столы они узнавали данные владельцев. После этого подделывали паспорт, а объект продавали. Были случаи, когда квартиры даже приватизировали по поддельным бумагам.
• Подделка завещаний. Здесь без нотариусов не обходилось.
• Фальшивые наследники. Социальные работники и другие службы сливали информацию, где живет или умер одинокий старик. После этого появлялись лженаследники, быстро вступали в наследство и продавали квартиру.
• Подделка договоров приватизации.

Второй по частоте способ обмана — подмена квартиры или обстановки. На показе стояла мебель, техника, были хорошие двери и сантехника. После оформления сделки новый владелец мог обнаружить ту же квартиру, но без всего этого наполнения. Хорошо, если окна оставляли. Бывало, что снимали даже паркет.

Случалось, что показывали в темное время суток один лот в отличном состоянии. А в договоре фигурировала другая квартира, «убитая». Она находилась в другом подъезде или даже доме. Очень часто подобное проворачивали соседи по дому или по району.

Схемы с отъемом денег у покупателя трудно назвать мошенническими, они скорее относятся к бандитизму. Так, группы граждан снимали жилье, выставляли его на продажу, выслеживали потенциальных покупателей, а потом грабили их.

Д. Щ.: Самым распространенным способом мошенничества была подделка документов (правоустанавливающих, доверенностей, свидетельств о наследстве).

Были распространены расчеты с продавцом сразу после подписания договора-купли продажи без регистрации перехода права собственности. Процедуру (речь о регистрации перехода права собственности) до середины 90-х осуществляли работники ПИБа или проектно-инвентаризационного бюро, так это называлось в Петербурге. В других регионах России эту организацию именовали бюро технической инвентаризации или БТИ.

Так, в конце 1994 года в Петербурге был случай множественной (порядка 5 раз) продажи одной квартиры в течение дня с использованием доверенности и поддельных правоустанавливающих документов. Нанесенный ущерб составил 100-120 тысяч долларов США (по тем временам это огромная сумма).

Novostroy.ru: Для каких целей обычно приобретали квартиру? Кто мог себе позволить такую покупку?

Е. Н.: В 90-е в городе (речь о Санкт-Петербурге — прим. ред.) появилось достаточное количество людей с большими деньгами. Кто это был? Бывшие комсомольские и партийные функционеры, вахтовики, новые русские, кооператоры, спекулянты и фарцовщики в прошлом и т.д.

Большинство покупателей в Санкт-Петербурге в те годы хотели приобрести квартиру в центре города. Нужно понимать, что центр Северной столицы — это преимущественно коммуналки.

Квартиры искали в большинстве для себя, инвестиционных проектов практически не было. Были случаи, когда приходил покупатель и показывал на дом со словами: «Хочу квартиру вот здесь, на третьем этаже».

Д. Щ.: В первую очередь квартиры покупались для личного проживания. Также было много спекулятивных сделок. Можно было приобрести жилье и перепродать его через три месяца с хорошей наценкой, так как стоимость росла очень быстро. Только в период с 1991 по 1993 год в Северной столице цены повысились в 3 раза.

Novostroy.ru: Как происходил поиск квартиры? Какие способы использовались чаще всего?

Е.Н.: Основные источники поиска объектов — это печатные источники, расклейка объявлений, обход квартир с предложением продать их квартиру, расселить коммуналку.

Novostroy.ru: Как проверяли недвижимость и собственника перед покупкой?

Д. Щ.: Перед покупкой проверка шла несколькими способами, начиная от опроса соседей и заканчивая привлечением сотрудников правоохранительных органов. Последние могли получать данные из закрытых источников — как по объекту, так и по его владельцу.

Novostroy.ru: Насколько популярны были услуги риэлторов?

Е. Н.: Именно в те годы сформировалось негативное отношение к агентам по недвижимости и возникли термины «черный риэлтор» и «черный нотариус». Несмотря на это большинство сделок проходило при помощи специалистов — так было все-таки более безопасно для клиента. Мы проверяли объекты, узнавали их историю посредством опроса соседей, через милицейские базы, работников паспортных столов.

Д. Щ.: Услуги риэлторов пользовались спросом. Особенно при расселении больших коммунальных квартир, коими в 90-е Петербург особенно славился, а также при расселении парадных и целых домов.

Операции с недвижимостью — это и сегодня непросто, но тогда это было архисложно. Риэлторы за расселение получали 10-12% комиссии, и все были довольны (особенно расселенцы, которые наконец-то могли въехать в отдельное жилье).

Novostroy.ru: Каково было соотношение первичной и вторичной недвижимости?

Е. Н.: Рынка новостроек практически не было, строительство стояло. А то, что строилось, было опасно покупать, так как была высокая вероятность остаться без жилья и без денег. Организовывались «строительные компании», собирали деньги на стадии котлована и исчезали.

Д. Щ.: Первичного рынка, можно сказать, не было совсем. Соотношение было примерно 2% к 98%. Так, в Петербурге строилось очень мало домов, и покупка квартиры в новостройке была сопряжена с огромным количеством рисков.

Novostroy.ru: Насколько были распространены скидки и льготы?

Д. Щ.: Скидок и льгот никто не предоставлял. Рынок до 1999 года постоянно рос — как в цене, так и в количестве сделок. За 25 лет (с 1996 по 2021 год) количество сделок на вторичном рынке в Петербурге увеличилось в 3 раза — с 46 тысяч до 120 тысяч в год.

Novostroy.ru: Опишите самый запоминающийся случай из практики/сделку того периода.

Е. Н.: Историй в 90-е было много. Главным в те годы было оставаться человеком, чтобы золотой телец не затуманил голову и усыпил совесть. Эта история скорее о несостоявшейся сделке.

Подруга семьи однажды нам позвонила и сказала, что с соседскими детьми происходит что-то не то. Ходят странные люди и спаивают их опекуна. Мы с коллегой пришли на квартиру и узнали, что жилье готовят к продаже, а детей выселяют в тьмутаракань — опекун дал согласие. Старшему через три месяца исполнялось восемнадцать, а младшей было четырнадцать.

Мы поспособствовали тому, чтобы сделка не состоялась до совершеннолетия старшего из детей. Всеми правдами и неправдами заставили покупателей выждать эти три месяца. В итоге заключение договора сорвалось. В воплощении нашего спасительного плана нам посодействовали представители органов правопорядка. А вот опека, напротив, дала свое разрешение на сделку.

Д. Щ.: Запоминающихся случаев было много. К примеру, у нас брали агентов в заложники, сейф в офисе охраняли инспекторы ДПС (в 90-е было нормой перед сделкой передавать все деньги за покупаемый объект на хранение под расписку в агентство недвижимости, далее средства передавались покупателю; но тогда заключение договора и регистрация перехода права собственности проходили за один день).

Расскажу об одном интересном случае по продаже загородного дома, он произошел в 1995 году. Тогда понятие «ипотека» употреблялось только в контексте применения сего инструмента в развитых странах.

Прошу заметить, что ипотека — это не покупка жилья в кредит, а залог недвижимости в обеспечение взятого кредита. Если вы хотите под имеющуюся у вас квартиру взять кредит, то это будет являться ипотекой.

Так вот. В те времена взять кредит в банке под залог недвижимости было можно. Но очень сложно. Поэтому на рынке было много частных рантье, которые давали деньги в долг под залог. Только оформлялось это не обычным договором с обременением недвижимости ипотекой, а договором купли-продажи и подписанием отдельного соглашения. В последнем указывалось, что после полной выплаты займа кредитор должен переоформить залоговую недвижимость обратно в пользу заемщика.

И вот поступил к нам на продажу дом, под который его владелец взял деньги в долг по указанной выше схеме. Заемщик понял, что средства вернуть не сможет, поэтому решил не копить долги и объект продать. Он оповестил об этом кредитора, и мы начали искать покупателя.

Дело было зимой. Наш агент поехал показывать дом очередному покупателю. Уехал утром, вернулся поздно вечером весь взъерошенный. Рассказал нам, что произошло.

Покупатель посмотрел дом и согласился его приобрести. Далее стороны сделки решили это дело отметить. Собрались в доме за нехитрым столом, перекусили, слегка выпили. Вдруг услышали на втором этаже странные звуки — то ли кто-то прыгает, то ли шуршит чем-то. Пошел продавец наверх. Через секунду влетает в помещение первого этажа с криками «Пожар!».

Агент, покупатель и продавец только успели выскочить, как весь дом охватило пламя. Он сгорел дотла на их глазах буквально за 5 минут.

Оказалось, что на втором этаже был включен обогреватель с открытой нитью накаливания. Владелец решил слегка посушить какую-то промокшую вещь, которая, вероятно, упала на прибор и загорелась.