Первые таунхаусы появились в России ещё в далёком 1995 году. Но с тех пор они так и не стали популярными среди покупателей. Среди всего строящегося жилья доля домов блокированной застройки по-прежнему мизерна.
Novostroy решил разобраться, почему так происходит. Вместе с экспертами рынка мы выясним, в чём преимущества и недостатки таунхаусов, а также есть ли будущее у такого формата недвижимости в России.
Novostroy: Что понимается под термином «таунхаус»? В чём отличительные черты такого формата недвижимости?
Елена Устинова, директор по продажам и маркетингу «Доброград девелопмент»:
Как правило, таунхаусы — это пяти- или шестисекционные дома, поэтому у жильцов максимум двое соседей. При грамотном подходе застройщика предусмотрена большая общая и жилая площадь, в среднем от 120 до 300 кв. м. Есть придомовой участок, размером от 1 до 4 соток, на котором можно организовать игровую площадку для детей, зону отдыха или поставить барбекю для встреч с друзьями.
Предусмотрен гараж или индивидуальное машино-место, что решает вопрос парковки автомобиля. Мы при разработке планировочных решений спроектировали лоты с гаражом и без него, поскольку часть клиентов предпочитали парковать машину около дома, не тратя деньги на покупку квадратных метров гаража.
В большинстве случаев таунхаусы продаются как многоквартирные дома, поэтому существует и ряд ограничений. Если вы хотите внести изменения во внешний облик участка или фасад своей секции, вам необходимо заручиться поддержкой соседей. Здесь нет такой автономии как при проживании в индивидуальном доме, но при этом все расходы вы несёте совместно с соседями и вместе решаете вопросы, связанные с ремонтом и эксплуатацией дома.
Юлия Белукова, генеральный директор агентства элитной недвижимости FOX Property:
В России таунхаусы воспринимаются как нечто среднее между загородным домом и квартирой. Причём тяготеют они в восприятии покупателя скорее к первому. А между тем в Англии, откуда этот формат жилья пришёл к нам, таунхаус — это абсолютно городское жильё. У нас же это объекты загородной недвижимости в организованных коттеджных посёлках, часто со своим небольшим участком земли площадью от 0,5 до 5 соток.
Небольшой участок или его отсутствие одновременно является и преимуществом, и недостатком, в зависимости от того, с какой целью приобретается жильё. Если покупатель рассчитывает на загородный образ жизни, ему может показаться, что земли в собственности у таунхауса недостаточно. Тот, кто ищет квартиру ближе к природе, напротив, видит в этом дополнительный бонус в виде локации, где он может разместить зону для барбекю.
Novostroy: В чём вы видите основные преимущества и недостатки таунхаусов?
Игорь Карцев, генеральный директор ГК «Максимум Лайф Девелопмент»:
Плюсы. Таунхаус — это одновременно и квартира, и загородный 2-3-этажный дом с небольшим прилегающим участком и отдельным входом. Как правило, стоимость такого объекта ниже, чем домовладения в загородном жилом комплексе или сопоставимой по площади квартиры.
Минусы. Небольшой земельный участок по сравнению с загородным домовладением, наличие соседей. Сам сегмент не так активно развит в настоящий момент, как многоквартирные или загородные дома. В хороших локациях таунхаусов практически нет. Например, в Санкт-Петербурге они представлены, в основном, в премиум-классе на севере города. Также есть отдалённые локации с низкой привлекательностью за пределами Петербурга в Ленобласти. Предложение в среднем ценовом сегменте отсутствует.
Юлия Белукова:
Такой вид загородного жилья не избавит вас от соседей. За вашей стенкой, как в обычной квартире, будет кипеть чья-то чужая жизнь. Поэтому таунхаусы не подходят тем, кто ищет уединения и тишины.
Впрочем, с соседом может и повезти. Так или иначе, вам не избежать шума в период отделочных работ. Кстати, не стоит рассчитывать, что, если никто соседнюю секцию не купит, вы будете проживать в комфорте. Не все таунхаусы имеют внутреннюю отделку и ещё меньше — центральное отопление.
Поэтому, если за стенкой не будет соседей, вам придётся значительно усилить отопление в своей секции дома на время холодного сезона. Впрочем, решить вопрос с шумом и теплоизоляцией помогут качественные отделочные материалы. Такой подход характерен для объектов в сегментах «бизнес» и «премиум».
Примечание: чтобы читателям было проще понять преимущества и недостатки жизни в таунхаусах, мы составили небольшую таблицу. Информация предоставлена Викторией Паниной, руководителем отдела продаж жилой недвижимости девелоперской компании Glincom.
| Фактор | + | - |
| Покупка и содержание | Таунхаусы дешевле индивидуального дома за счёт расходов на строительство и дешевле квартир, из-за удалённости от центра города | Коммунальные платежи и налоги будут несколько выше по сравнению с обычной квартирой (но ниже, чем на содержание индивидуального дома) |
| Локация | Расположение в экологически чистых районах, возможность работать и отдыхать на природе | Удалённость от центра, длительное время в пути |
| Соседи | Всего 1-3 соседа на территории | Нет полной приватности как в огороженном отдельном доме |
| Территория | Собственная придомовая территория, на которой размещаются зона отдыха и место для парковки автомобиля | Территория меньшей площадью и функциональностью, чем при наличии собственного участка |
| Коммуникации | Как правило, в каждом блоке таунхауса установлены отопительные котлы: собственник может контролировать и менять температуру в доме по своему желанию | За правильной работой и обслуживанием всех инженерных систем должны следить все соседи в таунхаусе |
Novostroy: Проектов, где реализуются таунхаусы, на рынке относительно немного. С чем это может быть связано?
Игорь Карцев:
Такая ситуация связана не столько с отсутствием спроса, сколько с недоработанным законодательством (сложностями с регистрацией объектов, межеванием участков под каждым блоком и другими). В результате застройщики перестали заниматься этим направлением и спрос на продукт пропал сам по себе – остались либо дорогие объекты, либо возведённые по «серым» схемам.
Нам известны случаи, когда проекты таунхаусов в новых очередях трансформируются в малоэтажные жилые комплексы, где экономическая модель для девелоперов выглядит более привлекательной.
Виктoрия Панина:
Несмотря на активный интерес к таунхаусам со стороны покупателей, существенно увеличившийся в пандемию, проектов с домами блокированной застройки в Московской области становится всё меньше.
Причина в переходе на проектное финансирование в 2019 году. На рынке малоэтажного жилья большинство девелоперов – это небольшие организации с 1-2 проектами посёлков, качество земельных и финансовых активов обычно не позволяет им рассчитывать на проектное финансирование. А строительство за счёт собственных средств доступно только 10-15% игроков.
Да и у тех из-за кредитной нагрузки уменьшается маржинальность, а повышать стоимость лотов застройщики не могут из-за высокой чувствительности покупателей к цене. Что и приводит большинство девелоперов к отказу от данного рода проектов.
Юлия Березникова, CEO Easy Home, коттеджный посёлок «БРИТАНИКА»:
Я считаю причин несколько:
— Не все застройщики готовы рисковать и вкладываться в не до конца изученный формат — на загородном рынке почти нет крупных игроков в отличие от рынка квартир.
— Есть сложности в законодательном регулировании такого формата домов: нет чёткой формулировки термина «таунхаус», есть понятия «жилой дом», «земельный участок», «квартира». Все-таки таунхаус не совсем жилой дом, но и не квартира. Сейчас есть попытки сформировать более четкую законодательную базу для такого типа жилых домов, добавить соответствующий термин в законы. К тому же существует несколько вариантов таунхаусов: с земельным участком и без него (квартиры на земле за чертой города).
— Ошибочное восприятие клиентом формата — существует много мифов о таунхаусах (что их сложно продать на вторичном рынке или слышно соседей).
Novostroy: Кто чаще всего покупает таунхаусы (портрет аудитории)?
Юлия Березникова:
Наша аудитория разнообразна. Мы стараемся заботиться об их проживании, учитывая предпочтения и вкусы всех категорий.
Больше трети — реализовавшиеся люди (45-65 лет), чаще с накопленной годами хронической усталостью. Их дети уже живут отдельно, а главное желание таких покупателей — загородный уютный дом и жизнь без спешки.
Треть — молодые семьи с детьми до 10 лет, которые беспокоятся за здоровье и безопасность, поэтому хотят жить вдали от суетного и грязного мегаполиса.
Чуть больше оставшейся трети распределена среди людей, использующих таунхаус как загородную дачу, инвестирующих в квадратные метры, селфмейдвумен и предпочитающих жить патриархальными большими семьями.
Елена Устинова:
В «Доброграде» таунхаусы чаще покупают семьи с детьми, поскольку планировочные решения позволяют организовать индивидуальные комнаты для всех членов семьи. При этом клиенты имеют более высокий уровень дохода, ведь таунхаусы стоят дороже квартир, как раз за счёт увеличенного метража лотов.
Виктoрия Панина:
Семейные пары возрастной категории 35-45 лет, преимущественно с детьми. Уровень достатка: средний. Могут себе позволить квартиру в новостройке, но не хватает бюджета на индивидуальное домовладение.
Юлия Белукова:
Особенно они придутся по душе тем, кто предпочитает компактные планировки. Не желает возлагать на себя заботы о саде-огороде и при этом не терпит одиночества. Это очень удобный формат для молодых семей с детьми. Часто его выбирают как первое семейное жильё.
Цена на таунхаус ниже, чем на отдельно стоящий дом, при этом есть место и для уютного садика, и для детской песочницы. Если же он является частью коттеджного поселка с развитой инфраструктурой, то отлично подойдёт любому покупателю, для которого не принципиальна площадь земельного участка и близость соседей.
Игорь Карцев:
Как правило, таунхаусы выбирают те, кто не может позволить себе загородное домовладение.
Novostroy: 16 августа банк ДОМ.РФ объявил, что распространяет льготную ипотеку на готовые таунхаусы. Что вы думаете о такой программе? Будет ли она пользоваться спросом в текущих условиях? Может ли она вызвать рост цен на таунхаусы?
Виктoрия Панина:
Наличие льготной ипотеки сделает сегмент таунхаусов доступнее и ещё привлекательнее, подстегнув к покупке тех, кто не хотел переплачивать весомые суммы по ипотечным процентам. Такая программа станет драйвером для увеличения продаж, что, в свою очередь, приведёт к повышению цен застройщиками.
Если льготная ипотека продержится несколько лет, многие застройщики возобновят интерес к таунхаусам и мы увидим появление новых предложений на рынке.
Игорь Карцев:
Всё зависит от градостроительного регулирования, проекты таунхаусов должны стать привлекательными для девелоперов. Конечно, инициатива ДОМ.РФ может придать определённый импульс рынку, но к серьёзному скачку в сегменте таунхаусов, как это произошло в нынешнем году в загородной или малоэтажной недвижимости, она не приведёт.
Юлия Белукова:
Основная задача ипотеки — сделать жильё доступнее. В случае с таунхаусами складывается ситуация, когда формат недоступен из-за недостатка предложения. Ипотека эту проблему не решит. На рост цен её субсидирование тоже влияет слабо, так как в первую очередь цена растет тогда, когда спрос превышает предложение. Что мы и наблюдаем сегодня.
Комментарии