Станет ли коммерческая недвижимость новой «золотой жилой» для инвесторов — выводы аналитиков

Novostroy.ru: Какие сейчас тренды на рынке коммерческой недвижимости? Что привлекательнее всего для инвестирования?

Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse: Рынок офисной недвижимости глобально меняется вследствие пандемии. Появился спрос на новый формат рабочего пространства — гибкие офисы, коворкинги. Например в Москве в 2020 году доля гибких офисных пространств составляла 0,8% от общего объема. За первое полугодие 2021 года этот объем увеличился в два раза.

Сейчас этот показатель находится на уровне 2%. Рынок гибких рабочих пространств продолжает активный рост наряду с тем, классические офисы также остаются востребованы крупными корпорациями, которые трансформируют open space в пространство для коллабораций сотрудников.

​Вячеслав Рожманов, генеральный директор R2 Asset Management (В.Р.): Действительно для обеих столиц одним из главных трендов офисного сегмента остается развитие формата гибких офисов и коворкингов. Впрочем, сегмент торговой недвижимости тоже находится в стадии оживления. После серьезных ограничений, которые были в 2020 году, ритейлеры возобновили открытие новых магазинов. Активность была заметна во втором и третьем кварталах. Средний уровень вакантности в Московском регионе составил 9,8%, а в Петербурге — 9%. 

Заметим, что с начала 2021 года в Санкт-Петербурге не было открыто ни одного нового торгового центра. Пока они только строятся, вводятся в эксплуатацию, но не открываются. В настоящий момент мы наблюдаем введение ограничительных мер в регионах из-за роста числа заболевших от COVID-19, и это вызывает тревожность среди профессиональных игроков на рынке торговых центров. Очередные ограничения для посетителей ТЦ и введение QR-кодов дали толчок и динамику стрит-ритейлу, сохранился тренд на перемещение спроса на торговые объекты в спальные районы.

Александра Белоус, президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» (А.Б.): Спрос растет на земельные площадки под девелопмент, на них пришлось 65% от общего объема инвестиций, складские помещения — примерно 12% всех инвестиций, а также офисные площади и коммерческие объекты уличной торговли на первых этажах жилых домов. Повышенным интересом пользуются площади стоимостью менее 100 млн рублей.

Кроме того, стремительно растут в цене машиноместа. Так парковочное место в паркингах московских новостроек комфорт-класса стоит уже 1,2 млн рублей, в бизнес-классе — 1,8 млн рублей, а в домах класса «элит» — более 5 млн рублей.

На мой взгляд, цифры сигнализируют об уверенности инвесторов в благоприятных перспективах для бизнеса в ближайшие 3-5 лет. Не исключено, что позитивный настрой инвесторов базируется на благоприятной конъюнктуре мирового рынка сырья и обильном притоке валютной экспортной выручки в российскую экономику.

Александр Устинов, директор по развитию Professional FM (А.У.): На мой взгляд, очевидно, что офисная и складская недвижимости сейчас недооценены. Инвестиции в эти сегменты очень привлекают.

N.ru: Кто и с какой целью арендует и покупает коммерческую недвижимость в настоящее время?

В.Р.: Основной потребитель коммерческих площадей в стрит-ритейле сейчас — общепит. Он занимает около 50%. Затем идут аптеки и салоны красоты — около 20%, супермаркеты — 10%, остальное это масс-маркет одежда и прочие бизнесы. В сегменте офисной недвижимости неплохо себя чувствуют IT-корпорации и крупный бизнес.

N.ru: Как сильно меняются цены? На что стоит ориентироваться инвесторам?

В.Р.: Могу отметить определенные изменения арендных ставок в офисном сегменте: цены на объекты класса А поднимаются, примерно, на 2% каждый квартал. Класс В более стабилен, но незначительное повышение ставок здесь также присутствует.

В стрит-ритейле стоимость растет за счет волнообразного спроса, но сказать, что она всегда коррелируется с арендными ставками, нельзя. Незначительный рост присутствует с начала 2021-го, но срок квартала не такой большой, чтобы ощутить в полной мере. Этот тренд тянется еще с прошлого года, когда спрос со стороны арендаторов переместился в сегмент стрит-ритейла. Мы, в R2 Asset Management, наблюдаем его по тем объектам, которые присутствуют в нашем портфеле: спрос позволяет немного повысить ставку по аренде.

Относительно стрит-ритейла присутствует корректировка ставок капитализации: они снизились и составляют сегодня 9-9,5%, и это уже норма. В большей степени она заметна по объектам со стабильным арендным доходом.

N.ru: Что выгоднее: покупать коммерческую недвижимость с целью дальнейшей перепродажи или долгосрочной сдачи в аренду? Какова прибыльность каждого сценария?

В.Р.: Ответ на вопрос кроется в том, кто конечный покупатель коммерческой недвижимости. Сейчас срок окупаемости, приобретаемого объекта в годах увеличивается и составляет примерно 11-12 лет при ставке капитализации в 9-9,5% на входе. Если говорить о спекулятивных сделках и быстром выходе из проекта в течение полутора-двух лет, то здесь инвестор стремится найти объекты, где на входе ставка капитализации составит не менее 10%, а лучше 12% и выше, но таких объектов сейчас крайне мало.

N.ru: Может, лучше тогда приобрести жилую недвижимость для инвестиционных целей?

В.Р.: Инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость – абсолютно два разных типа вложений. В основном, те, кто вкладывается в жилую, работают по спекулятивной схеме: покупают квартиру на этапе строительства и перепродают по более высокой стоимости, используя «дешевую ипотеку».

В 2020-м резко выросла стоимость квадратного метра: объекты, купленные на нулевом цикле, всего за 1-1,5 года подорожали минимум на 20%. Это было очень выгодно для тех, кто брал ипотеку под 6,5-7%: маленький собственный капитал с большим кредитным плечом и «дешевыми» деньгами. По аналогичной схеме действовали те, кто инвестировал в коммерческую недвижимость: ипотечные ставки действовали и здесь.

А.У.: Рынок коммерческой недвижимости является более консервативным и рост цен на нём находится в пределах индекса потребительских цен — редко доходность доходит до 10%. В сегменте жилой недвижимости за последние годы рост стоимости квадратного метра доходил до 15%. Но рынок жилой недвижимости сейчас перегрет и стоит ожидать замедления темпов роста стоимости «квадрата», а возможно, даже снижения.

N.ru: Станет ли коммерческая недвижимость такой же «золотой жилой» для инвесторов, как жилье в 2020 году? Если да, то, как долго это будет длиться?

А.Б.: По моему мнению, доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости примерно вдвое выше, чем жилой. Поэтому инвестиции в нее оправданы и могут обеспечить стабильно высокую прибыль. При этом многое зависит от местоположения и класса объекта. Разумеется, стоимость покупки и аренды категории «эконом», «комфорт», «бизнес» и «люкс» существенно различаются. Вместе с тем, цены на недвижимость, как мы видим, по-прежнему растут, поэтому вложения в нее, в любом случае, можно рассматривать как стратегические, помогающие сохранить и приумножить капитал, защитив его от довольно высоких темпов реальной инфляции.

В.Р.: Можно ли проводить параллели между жилой и коммерческой недвижимостью в вопросе прибыльности? Да. Уместно ли говорить о «золотой жиле» в коммерческом секторе? Скорее, нет. Предложений для входа по низким ценам практически нет: девелоперы продают коммерческие площади по конечной стоимости 2022-2024 годов. «Озолотиться», пожалуй, смог бы только тот, кто успел найти и выкупить недорогой объект по минимальной точке входа с использованием ипотечной ставки.

А.У.: Инвестиции в коммерческую недвижимость сейчас — это точно не золотая жила, но являются качественным инвестиционным инструментом с высоковероятным достижением модельных показателей.

N.ru: Отметим, мы беседовали с экспертами уже после новостей о введении QR-кодов, но еще до объявления локдаунов в Москве и Петербурге. Однако, все тренды и прогнозы, которые выдвинули специалисты, мы считаем не потерявшими актуальность, если, конечно, период ограничений не затянется надолго.