Поиск

Новостройки

Продажа

Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Срок сдачи
Срок сдачи
S общая, от
от
м2
S общая, от
Комнатность
Комнатность
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
S общая, от
от
м2
S общая, от
S кухни, от
от
м2
S кухни, от
Тип участка
Тип участка
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
До МКАД
до
км
До МКАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S дома, от
от
м2
S дома, от
S участка, от
от
м2
S участка, от
До МКАД
до
км
До МКАД
Цена ₽, до
до
Цена ₽, до
Коммуникации
Коммуникации
S участка, от
от
м2
S участка, от
До МКАД
до
км
До МКАД
Найдено
0
0
0

Станет ли коммерческая недвижимость новой «золотой жилой» для инвесторов — выводы аналитиков

Интервью 3957 29 октября 2021 Юлия Божко
https://www.novostroy.ru/articles/interview/stanet-li-kommercheskaya-nedvizhimost-novoy-zolotoy-zhiloy-dlya-investorov-vyvody-analitikov/
Станет ли коммерческая недвижимость новой «золотой жилой» для инвесторов — выводы аналитиков
Станет ли коммерческая недвижимость новой «золотой жилой» для инвесторов — выводы аналитиков
Интервью
2021-10-29 15:53:00
https://st.novostroy.ru/regions/u/articles/box/617bf6104c609.jpg
Novostroy.ru
211
21
Сегодня инвесторов в коммерческую недвижимость интересуют только Москва и Петербург, отмечают эксперты. За первые девять месяцев 2021 года 47% всех купленных земельных участков были реализованы в Санкт-Петербурге и 53% – в Москве. Со стороны частных инвесторов спрос на коммерческую недвижимость в обеих столицах увеличился примерно на 10–15%. Всего же с января по сентябрь 2021-го совокупные инвестиции в коммерческую недвижимость составили около 230 млрд рублей. Что почти на треть больше, чем в первых трех кварталах 2020 года и примерно на 30% превышает уровень «доковидного» 2019 года за тот же период. Сегмент переживает повышенный интерес, но станет ли он таким же прибыльным для инвесторов, как жилье — Novostroy узнал у участников рынка.
Станет ли коммерческая недвижимость новой «золотой жилой» для инвесторов — выводы аналитиков Станет ли коммерческая недвижимость новой «золотой жилой» для инвесторов — выводы аналитиков

Сегодня инвесторов в коммерческую недвижимость интересуют только Москва и Петербург, отмечают эксперты. За первые девять месяцев 2021 года 47% всех купленных земельных участков были реализованы в Санкт-Петербурге и 53% – в Москве. Со стороны частных инвесторов спрос на коммерческую недвижимость в обеих столицах увеличился примерно на 10–15%. Всего же с января по сентябрь 2021-го совокупные инвестиции в коммерческую недвижимость составили около 230 млрд рублей. Что почти на треть больше, чем в первых трех кварталах 2020 года и примерно на 30% превышает уровень «доковидного» 2019 года за тот же период. Сегмент переживает повышенный интерес, но станет ли он таким же прибыльным для инвесторов, как жилье — Novostroy узнал у участников рынка.

Novostroy.ru: Какие сейчас тренды на рынке коммерческой недвижимости? Что привлекательнее всего для инвестирования?

Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse: Рынок офисной недвижимости глобально меняется вследствие пандемии. Появился спрос на новый формат рабочего пространства — гибкие офисы, коворкинги. Например в Москве в 2020 году доля гибких офисных пространств составляла 0,8% от общего объема. За первое полугодие 2021 года этот объем увеличился в два раза.

Сейчас этот показатель находится на уровне 2%. Рынок гибких рабочих пространств продолжает активный рост наряду с тем, классические офисы также остаются востребованы крупными корпорациями, которые трансформируют open space в пространство для коллабораций сотрудников.

​Вячеслав Рожманов, генеральный директор R2 Asset Management (В.Р.): Действительно для обеих столиц одним из главных трендов офисного сегмента остается развитие формата гибких офисов и коворкингов. Впрочем, сегмент торговой недвижимости тоже находится в стадии оживления. После серьезных ограничений, которые были в 2020 году, ритейлеры возобновили открытие новых магазинов. Активность была заметна во втором и третьем кварталах. Средний уровень вакантности в Московском регионе составил 9,8%, а в Петербурге — 9%. 

Заметим, что с начала 2021 года в Санкт-Петербурге не было открыто ни одного нового торгового центра. Пока они только строятся, вводятся в эксплуатацию, но не открываются. В настоящий момент мы наблюдаем введение ограничительных мер в регионах из-за роста числа заболевших от COVID-19, и это вызывает тревожность среди профессиональных игроков на рынке торговых центров. Очередные ограничения для посетителей ТЦ и введение QR-кодов дали толчок и динамику стрит-ритейлу, сохранился тренд на перемещение спроса на торговые объекты в спальные районы.

Александра Белоус, президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования «Синергия» (А.Б.): Спрос растет на земельные площадки под девелопмент, на них пришлось 65% от общего объема инвестиций, складские помещения — примерно 12% всех инвестиций, а также офисные площади и коммерческие объекты уличной торговли на первых этажах жилых домов. Повышенным интересом пользуются площади стоимостью менее 100 млн рублей.

Кроме того, стремительно растут в цене машиноместа. Так парковочное место в паркингах московских новостроек комфорт-класса стоит уже 1,2 млн рублей, в бизнес-классе — 1,8 млн рублей, а в домах класса «элит» — более 5 млн рублей.

На мой взгляд, цифры сигнализируют об уверенности инвесторов в благоприятных перспективах для бизнеса в ближайшие 3-5 лет. Не исключено, что позитивный настрой инвесторов базируется на благоприятной конъюнктуре мирового рынка сырья и обильном притоке валютной экспортной выручки в российскую экономику.

Александр Устинов, директор по развитию Professional FM (А.У.): На мой взгляд, очевидно, что офисная и складская недвижимости сейчас недооценены. Инвестиции в эти сегменты очень привлекают.

N.ru: Кто и с какой целью арендует и покупает коммерческую недвижимость в настоящее время?

В.Р.: Основной потребитель коммерческих площадей в стрит-ритейле сейчас — общепит. Он занимает около 50%. Затем идут аптеки и салоны красоты — около 20%, супермаркеты — 10%, остальное это масс-маркет одежда и прочие бизнесы. В сегменте офисной недвижимости неплохо себя чувствуют IT-корпорации и крупный бизнес.

N.ru: Как сильно меняются цены? На что стоит ориентироваться инвесторам?

В.Р.: Могу отметить определенные изменения арендных ставок в офисном сегменте: цены на объекты класса А поднимаются, примерно, на 2% каждый квартал. Класс В более стабилен, но незначительное повышение ставок здесь также присутствует.

В стрит-ритейле стоимость растет за счет волнообразного спроса, но сказать, что она всегда коррелируется с арендными ставками, нельзя. Незначительный рост присутствует с начала 2021-го, но срок квартала не такой большой, чтобы ощутить в полной мере. Этот тренд тянется еще с прошлого года, когда спрос со стороны арендаторов переместился в сегмент стрит-ритейла. Мы, в R2 Asset Management, наблюдаем его по тем объектам, которые присутствуют в нашем портфеле: спрос позволяет немного повысить ставку по аренде.

Относительно стрит-ритейла присутствует корректировка ставок капитализации: они снизились и составляют сегодня 9-9,5%, и это уже норма. В большей степени она заметна по объектам со стабильным арендным доходом.

N.ru: Что выгоднее: покупать коммерческую недвижимость с целью дальнейшей перепродажи или долгосрочной сдачи в аренду? Какова прибыльность каждого сценария?

В.Р.: Ответ на вопрос кроется в том, кто конечный покупатель коммерческой недвижимости. Сейчас срок окупаемости, приобретаемого объекта в годах увеличивается и составляет примерно 11-12 лет при ставке капитализации в 9-9,5% на входе. Если говорить о спекулятивных сделках и быстром выходе из проекта в течение полутора-двух лет, то здесь инвестор стремится найти объекты, где на входе ставка капитализации составит не менее 10%, а лучше 12% и выше, но таких объектов сейчас крайне мало.

N.ru: Может, лучше тогда приобрести жилую недвижимость для инвестиционных целей?

В.Р.: Инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость – абсолютно два разных типа вложений. В основном, те, кто вкладывается в жилую, работают по спекулятивной схеме: покупают квартиру на этапе строительства и перепродают по более высокой стоимости, используя «дешевую ипотеку».

В 2020-м резко выросла стоимость квадратного метра: объекты, купленные на нулевом цикле, всего за 1-1,5 года подорожали минимум на 20%. Это было очень выгодно для тех, кто брал ипотеку под 6,5-7%: маленький собственный капитал с большим кредитным плечом и «дешевыми» деньгами. По аналогичной схеме действовали те, кто инвестировал в коммерческую недвижимость: ипотечные ставки действовали и здесь.

А.У.: Рынок коммерческой недвижимости является более консервативным и рост цен на нём находится в пределах индекса потребительских цен — редко доходность доходит до 10%. В сегменте жилой недвижимости за последние годы рост стоимости квадратного метра доходил до 15%. Но рынок жилой недвижимости сейчас перегрет и стоит ожидать замедления темпов роста стоимости «квадрата», а возможно, даже снижения.

N.ru: Станет ли коммерческая недвижимость такой же «золотой жилой» для инвесторов, как жилье в 2020 году? Если да, то, как долго это будет длиться?

А.Б.: По моему мнению, доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости примерно вдвое выше, чем жилой. Поэтому инвестиции в нее оправданы и могут обеспечить стабильно высокую прибыль. При этом многое зависит от местоположения и класса объекта. Разумеется, стоимость покупки и аренды категории «эконом», «комфорт», «бизнес» и «люкс» существенно различаются. Вместе с тем, цены на недвижимость, как мы видим, по-прежнему растут, поэтому вложения в нее, в любом случае, можно рассматривать как стратегические, помогающие сохранить и приумножить капитал, защитив его от довольно высоких темпов реальной инфляции.

В.Р.: Можно ли проводить параллели между жилой и коммерческой недвижимостью в вопросе прибыльности? Да. Уместно ли говорить о «золотой жиле» в коммерческом секторе? Скорее, нет. Предложений для входа по низким ценам практически нет: девелоперы продают коммерческие площади по конечной стоимости 2022-2024 годов. «Озолотиться», пожалуй, смог бы только тот, кто успел найти и выкупить недорогой объект по минимальной точке входа с использованием ипотечной ставки.

А.У.: Инвестиции в коммерческую недвижимость сейчас — это точно не золотая жила, но являются качественным инвестиционным инструментом с высоковероятным достижением модельных показателей.

N.ru: Отметим, мы беседовали с экспертами уже после новостей о введении QR-кодов, но еще до объявления локдаунов в Москве и Петербурге. Однако, все тренды и прогнозы, которые выдвинули специалисты, мы считаем не потерявшими актуальность, если, конечно, период ограничений не затянется надолго.

Новость по данной теме19 октября 2021
Доходность средней квартиры в России составляет в среднем 5,5% годовых, заявляют аналитики «Мир квартир». Срок окупаемости – 18,2 года. В некоторых городах выручку можно нарастить до 9,5%, столицы в число наиболее прибыльных не вошли.

Квартиры от застройщиков с акциями

Все спецпредложения

Комментарии

Авторизуйтесь или введите E-Mail
К этой новости пока нет ни одного комментария
Отменить

Самое читаемое за месяц

  • Российским малым городам суждено вымереть. Почему это хорошо?
    8 ноября 2021 6935 11

    Россия ежегодно теряет десятки сел и деревень. Люди в них либо умирают, либо бегут поближе к более цивилизованным городам. Все это рисует перед россиянами картину безысходности, однако что если этот процесс не просто естественный, но и экономически выгодный? Попробуем ответить на этот вопрос, подробно взглянув на ситуацию.

  • Дешево и сердито: мигранты разонравились власти?
    27 ноября 2021 3715 5

    Тема мигрантов в 2021 году вновь обострилась. Про гастарбайтеров вспомнили и политики, и чиновники, и даже силовики. Причем в публичном дискурсе они не стали гнуть одну линию, как это часто происходило при обсуждении особо спорных вопросов. Наоборот, их позиции разделились. Неужели власть начала осознавать проблему, или это все политический фарс? Попробуем разобраться.

  • Гонконг: жизнь в гробу на московскую зарплату
    29 ноября 2021 1823 1

    Мало кого сейчас удивишь студиями — жилыми помещениями, которые еще лет 15-20 назад у среднего россиянина язык бы не повернулся назвать квартирой. Тем не менее теперь это реальность для населения большинства крупных городов страны. Дело в том, что цены на недвижимость неуклонно растут, а вот с реальными доходами населения дела обстоят похуже. Давайте взглянем на Гонконг, город-государство, который четко демонстрирует, как квартирный вопрос может испортить страну.