Апартаменты – давно не новый формат недвижимости, привлекший к себе внимание возможностью реализации смелых дизайнерских решений и экономией в 15-25%, в сравнении с квартирами. Давайте рассмотрим, что же собой представляют такие «квадраты» и о каких преимуществах и недостатках обязательно знать перед покупкой.
Что такое апартаменты?
Апартаменты – это недвижимость, которая чаще всего располагается в офисных центрах, торговых комплексах или реконструированных промышленных строениях, т. е. в здания предназначенных для коммерческого использования.
Меж тем однозначно ответить на вопрос, что же такое апартаменты, сложно. Все потому, что правовой статус такой недвижимости и поныне не определен. По последней информации, датируемой октябрем 2023 года, власти дополнят российское законодательство определением апартаментов. Однако к жилью их приравнивать не планируется – подчеркнули тогда в Минстрое.
Добавим, что апартаменты бывают трех видов: сервисные, рекреационные и «псевдожилье». Сервисные совмещают в себе функции квартиры и гостиницы, поэтому девелоперы зачастую их позиционируют как первое жилье (например, для студентов) или недвижимость для вложений. Инвесторам обещают гарантированную доходность и освобождение от рутинных задач арендодателя, ведь все заботы по поиску, заселению и пр. возьмет на себя профессиональная управляющая компания.
Рекреационные «апарты», как легко догадаться из названия, появляются в курортных зонах. Зачастую такая недвижимость имеет более высокий класс за счет расположения в уникальном месте и создания девелопером привлекательной инфраструктуры в виде СПА-зон, медицинских услуг и пр. Вкладываться в рекреационные «апарты» можно как в альтернативу загородному дому с расчетом на собственный отдых, так и для получения дополнительного дохода.
Наконец, «псевдожилье» застройщики преподносят как более дешевую альтернативу квартире. Именно из-за этого формата и назрела острая необходимость законодательно закрепить правовой статус «апартов».
Недостатки апартаментов
Отсутствие правового статуса и прописки
Как уже отмечалось, апартаменты не считаются жилыми помещениями, что влечет за собой невозможность оформить постоянную регистрацию. Это значит, что будет трудно воспользоваться бесплатными медицинскими услугами по месту жительства или устроить ребенка в детсад/школу. Для покупателей из других регионов (например, омич приобрел «апарты» в Москве) это сулит особые сложности в виде ограничения возможности проживания на длительный срок.
Чтобы не схлопотать штраф за не уведомление государства о смене жительства (см. ст. 19.15.1 и 19.15.2 КоАП РФ), выходом может стать временная регистрация. Однако нужно еще найти вариант для этого. Да и само по себе как-то нелепо искать, где прописаться, когда являешься владельцем недвижимости с оформленным правом собственности на руках.
Высокое налогообложение
Апартаменты облагаются налогом на имущество до 2% от кадастровой стоимости. Это значительно выше, чем налог на квартиры в 0,1-0,3%. Так что владельцам «апартов» не избежать существенных дополнительных расходов.
Для понимания, «Домклик» подсчитал: владельцу квартиры стоимостью 4 млн рублей придется ежегодно расставаться с 4 тыс. рублей, а собственник апартаментов за 5 млн рублей будет раскошеливаться каждый год на 20 тыс. рублей.
Ипотечные ограничения
Хотя ипотечное кредитование доступно для покупки апартаментов, особых льгот и скидок, предоставляемых для жилой недвижимости, ждать не стоит. Для «апартов» не применимы материнский капитал и программы государственной поддержки с субсидированием ипотечной ставки.
Инфраструктурный дефицит
В отличие от жилых комплексов, застройщики апартаментов не обязаны создавать социальную инфраструктуру с детскими садами, школами и поликлиниками. Это может стать проблемой, особенно если «апарты» находятся в отдаленных или плохо обслуживаемых районах.
Разношерстные соседи и антиСанПиН
Апартаменты могут располагаться в зданиях, используемых под офисы, мастерские или магазины. В таких случаях не исключены проблемы с шумом, тем более что требования к тишине, в отличие от обычных многоквартирных домов, отсутствуют. О какой комфортности проживания можно говорить в таком случае?
Вдобавок на «апарты» не распространяются установленные для жилья нормы СанПиН по звукоизоляции, освещенности и инсоляции (насыщению площади солнечным светом). Понятно, что строительные компании, особенно стремящиеся сэкономить, этим пользуются.
Если же речь о лофт-апартаментах, располагающихся в реконструированных промышленных зданиях, под вопросом и вовсе оказывается экологическая безопасность. Так, во имя здоровья лучше воздержаться от покупки «апартов» на месте химического производства, ведь вредные вещества могут распадаться десятилетиями.
Дорогая «коммуналка»
И вишенкой на торте является повышенная стоимость коммунальных услуг для апартаментов, которая рассчитывается по тарифам для юридических лиц и традиционно выше, чем для жилых помещений. Владельцы «апартов» могут платить на 25% больше по сравнению с собственниками обычных квартир.
Невзирая на все перечисленные минусы, «апарты» пользуются спросом по ряду причин.
Преимущества апартаментов
Привлекательные локации
Апартаменты часто появляются в центре города или в деловых районах. Подобное расположение привлекает людей, работающих в этих локациях и стремящихся избежать многокилометровых пробок и долгих поездок. Так что рабочий коллектив или офис за стеной, если он ваш, теряет статус неприятного соседа.
При этом частое расположение «апартов» в офисных, торговых или развлекательных зданиях позволяют иметь под рукой значимые для жизни объекты вроде банков, различных магазинов и кинотеатров.
Нетривиальная инфраструктура
Сильной стороной может стать и инфраструктура. В многофункциональных комплексах, где расположены апартаменты, часто предлагаются такие дополнительные услуги, как кафе, рестораны, фитнес-центры и т. п. Это обеспечивает высокий уровень комфорта и удобства, позволяя сходить в бассейн или кино не выходя из дома.
Если же речь об апарт-комплексе сервисного типа, то в распоряжении жильцов и вовсе будет гостиничное обслуживание с круглосуточным ресепшеном. Последний может вызвать такси, организовать уборку апартаментов и пр.
Неординарные планировки
Даже из юридического статуса «апартов» вытекают свои плюсы. В случае с апартаментами застройщики могут осуществлять более свободную перепланировку, поскольку такая недвижимость не имеет строгих требований, характерных для жилых помещений. Это, в свою очередь, открывает перед владельцами возможности по трансформации планировки по своему усмотрению и реализации самых смелых дизайнерских решений (к примеру, санузел можно оборудовать в любой части помещения, а не строго по стояку с соседними квартирами). Фантазия собственников «апартов», конечно, ограничивается одним запретом – изменять несущие конструкции здания.
Цена вопроса
Напоследок остановимся на стоимости «апартов». Прежде они обходились дешевле квартир на 15-25%, но все изменилось в прошлом году после возвращения НДС на апартаменты (понятно, что эта статья расходов ложится на плечи покупателей в виде повышения стоимости предложения). Без налога на добавленную стоимость застройщики возводили данный вид недвижимости по ДДУ с октября 2010-го.
Меж тем на рынке до сих пор можно найти «апарты», которые обойдутся дешевле квартиры. Все благодаря тому, что девелоперы не обязаны соблюдать нормы развития социнфраструктуры и могут позволить себе экономить на возведении школ и детских садов. А это, опять же, отражается на цене конечного продукта.
Резюмируя, апартаменты – не теряющее актуальности решение для жизни или инвестиций. У этого вида недвижимости, как и у любых других «квадратов», есть свои особенности, преимущества и недостатки. При этом то, что одни покупатели могут считать минусами, другие будут расценивать как плюсы, и наоборот.
А что бы вы купили – апартаменты или квартиру? Делитесь своим выбором в комментариях и читайте новости и статьи на нашем сайте, чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости.
Комментарии