Вопрос выбора между жильем и «апартами» не теряет актуальности. Эксперты так и расходятся во мнениях. Чтобы вы могли определиться, приведем доводы в пользу и против каждого из этих видов недвижимости.
- «Вкусная» инвестиция
- Аргументы сторонников жилья
- Доводы представителей апарт-рынка
- О доходности и ценах
- Что же выбрать?
«Вкусная» инвестиция
Начнем с мнений специалистов, рекомендующих жилье. Квартира с точки зрения инвестирования привлекательнее, чем апартаменты, – убеждена директор по продажам компании «О2 Групп» Виктoрия Левина:
- Рынок жилья полноценно регулируется законодательством, а апартаменты по-прежнему находятся в подвешенном состоянии по своему юридическому статусу (на предложение главы Совфеда Матвиенко легализовать уже построенные "апарты" из-за тысяч обиженных на власть людей государство так и не отреагировало – ред.). По сути, это нежилая коммерческая недвижимость – псевдожилье, которое сдают в аренду для посуточного проживания, что роднит формат апартаментов с гостиничным бизнесом.
Безусловно, рано или поздно апартаментам будет предан однозначный юридический статус. Но даже в этом случае инвесторов могут поджидать неприятные сюрпризы. Например, законодатели могут в итоге приравнять «апарты» к чистейшей коммерческой недвижимости, поменяв их налогообложение, и так далее. Никаких оснований, на мой взгляд, нет, чтобы апартаменты приравняли к жилью (подобная идея обсуждается не один год, но дальше разговоров дело не ушло – ред.).
С другой стороны, апартаменты являются «вкусной» инвестицией, если речь идет о какой-то уникальной локации, например, с видом на Красную площадь.
Аргументы сторонников жилья
Выбирает жилье и архитектор, основатель и глава проектного объединения «Уникум» Ольга Смоленская. Эксперт сетует на то, что помимо инвестиционных рисков покупка «апартов» также сулит:
- невозможность использования апартаментов как постоянного жилья и для постоянной регистрации (проще говоря, устанете от постоянной смены соседей, не сможете прикрепиться к поликлинике и устроить ребенка в школу или детсад);
- отсутствие необходимой инфраструктуры для постоянного проживания (апарт-проекты, как правило, реализуются на ограниченной площади, не позволяющей девелоперу организовать достаточное количество парковочных мест или попросту обустроить детские и спортивные площадки);
- установление высоких тарифов на коммунальное обслуживание (из-за нежилого статуса «коммуналка» за апартаменты обходится на 15-20% дороже, чем за квартиру той же площади).
«Если 10 лет назад "апарты" были в диковинку, то последние несколько лет, например, в Москве как флагмане строительство "апартов" достигло значительных масштабов и составило примерно половину рынка новостроек, – говорит Ольга Смоленская. – Стоит отметить, в столице инфраструктура не выдерживает нагрузки от такого вида строительства, поэтому она же и взялась за противодействие в этой части. На текущий момент в Москве отменены многие ВРИ (виды разрешенного использования), связанные с проживанием, особенно в центре города. Это значит, что в "апартах" инвесторы не смогут постоянно проживать самостоятельно или расположить гостиницы/хостелы».
Сравнивая же цены на апартаменты и жилье, Ольга уверена, что в средней ценовой группе они либо сопоставимы, либо апартаменты дороже квартир. Отметим, что не последнюю роль здесь сыграло возвращение НДС на апартаменты (согласитесь, девелоперы не будут компенсировать затраты на эту статью расходов из собственного кармана). Без налога на добавленную стоимость застройщики возводили «апарты» по ДДУ с октября 2010-го. Однако в 2023-м власти отменили такую привилегию на фоне усиливающихся ограничений на возведение апартаментов в целом.
Несмотря на все вышесказанное, спрос на апартаменты остается. «Как правило, "апарты" интересны для людей более молодых (яппи, бизнес-класс), для которых привлекательным является нестандартность архитектурных решений, уникальность дизайна, возможность жить в просторных помещениях и интересных локациях».
К слову о яппи, это субкультура, возникшая в 1980-х годах и объединяющая личностей, которые упорным трудом достигли определенного положения в обществе в достаточно молодом возрасте. Это слово происходит от сокращения фразы young urban professional, что в переводе с англ. означает «молодой профессионал, живущий в городе».
Доводы представителей апарт-рынка
Опасений, что из апартаментов инвестиции утекут на квартирный рынок, нет. Такое заявление принадлежит другому собеседнику нашей редакции – гендиректору компании VАLO Service и председателю экспертного совета Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) по апартаментам Константину Сторожеву.
По словам Константина, факторов для роста сегмента много. «Во-первых, тренд урбанизации и притока населения. Во-вторых, все больше людей хотят пользоваться жильем, но при этом не покупать его. В-третьих, есть огромная потребность в сервисном обслуживании. Активное развитие внутреннего туризма в России, спрос на качественные средства размещения могут сделать рынок апарт-отелей одним из самых привлекательных сегментов рынка для инвестиций».
В дополнение директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов обращает внимание, что за 2023 год существенно выросла стоимость аренды квартир «Заметнее всего подорожали "однушки" и студии, – говорит эксперт, подчеркивая, – на рост стоимости аренды, в том числе повлияло удорожание ипотеки, вследствие чего многие вынуждены снимать жилье вместо его покупки. Средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в крупных городах-миллионниках России по итогам 2023 года выросла на 26% и составила 27 тыс. рублей. Аренда квартир в Петербурге подорожала почти на 15%, или до 32 тыс. рублей в месяц (в Москве цены выросли на 19%, или почти до 47 тыс. рублей в месяц – ред.). А предложение съемных квартир, напротив, в некоторых городах сократилось до 70% и продолжает уменьшаться».
Тренд на удорожание аренды квартир может продолжиться и в текущем году, на что особенно повлияет отмена льготной ипотеки на первичном рынке недвижимости – полагает Антон Агапов. «На снижение привлекательности инвестиций в классические квартиры также оказывают влияние рассматриваемые законопроекты, которые позволяют сдавать их посуточно при согласии 75% собственников жилого дома, что фактически делает такой формат сдачи невозможным, в отличие от апартаментов, которые являются нежилой недвижимостью и проходят гостиничную классификацию».
О доходности и ценах
Учитывая все сказанное, привлекательность апартаментов повышается – убежден Антон Агапов. Тем более что помимо более высокой доходности в сравнении с квартирами, «апарты» не требуют личного участия.
«Все заботы на себя берет профессиональная управляющая компания. Собственникам предлагаются различные программы доходности, в том числе программы гарантированной доходности, которые позволяют получать фиксированные выплаты вне зависимости от загрузки апартаментов, – отмечает собеседник Novostroy. – Востребованность формата также подтверждается высокой загрузкой, продемонстрированной в 2023 году, которая составила более 92%. По нашим действующим проектам средняя доходность составила 12%. В новых строящихся апарт-отелях мы прогнозируем доходность 8% годовых, что выше по сравнению с классическими квартирами».
Для сравнения, средняя годовая доходность от сдачи квартиры в московской новостройке, по последним данным, составляет 3,6%, а вторичного жилья – 3,8%. В Петербурге эти цифры составляют 4,1 и 4,7% соответственно.
Не обошли эксперты стороной также перспективы и цены на апартаменты. «В ближайшие 2-3 года в Москве введут около 2 млн кв. м. жилья и "апартов", поэтому цены не могут существенно возрасти с точки зрения инвестиционной привлекательности, – говорит Ольга Смоленская. – С другой стороны, если в стране будет гиперинфляция, то, конечно, в среднем цены увеличатся за счет нее. То, что сейчас стоит 10 млн рублей, будет стоить через пару лет 12 млн при неизменной величине покупательской способности».
Из слов же Константина Сторожева следует: «Апартаменты (не путать с псевдожильем) всегда сдаются дороже, чем квартиры в одной локации, потому что люди готовы платить за сервис. Когда же дело касается продажи – сравнения цены квартиры и апартаментов – в цене квартир ключевую роль играет спекулятивная составляющая: насколько дефицитно предложение именно в этом месте, оно определяет цену. Когда продается сервисный апартамент, основная составляющая – это возможный объем получаемых доходов».
В Северной столице в ближайшем будущем наибольшим спросом, по прогнозам Константина Сторожева, будут пользоваться:
- проекты в высокой стадии готовности;
- небольшие проекты в историческом центре Петербурга;
- рекреационные апартаменты в курортных районах;
- проекты с гарантированной доходностью и рассрочкой.
При выборе апартаментов Константин Сторожев рекомендует проекты, которые имеют «продуманную концепцию, классификацию, централизованное управление, профессиональную управляющую компанию, то есть все то, что сделает инвестицию более безопасной».
Что же выбрать?
По мнению Виктории Левиной, плюсы и минусы инвестирования в жилье и апартаменты уравновешены. «Да, апартаменты стоят дешевле (имеется в виду псевдожилье и проекты из низкого ценового сегмента – ред.), но при этом дороже в эксплуатации и в части налогообложения. А еще из минусов тот самый туманный юридический статус. Поэтому, если выбирать между апартаментами и квартирами, то с моей точки зрения квартира – это более надежная долгосрочная инвестиция. Пускай сейчас она низкодоходная, но в тоже время менее рискованная, чем апартаменты».
Директор по маркетингу девелопера Sense Диана Гайнуллина тем временем замечает, что в высоком ценовом сегменте между квартирами и апартаментами нет существенного различия в бюджетах.
«В этом классе главным показателем ликвидности становится именно качество девелоперского продукта, его наполняемость различными инфраструктурными и функциональными пространствами, – поясняет Диана Гайнуллина. – Зачастую вложения в формат апартаментов могут оказаться гораздо выгоднее, особенно, если покупка происходит на ранней стадии строительной готовности комплекса. При этом апартаменты привлекают инвестиционных покупателей в том числе и локацией, первоклассным сервисом дома, безграничными возможностями окружения, элегантным видом и внутреннем привлекательным инфраструктурным наполнением».
Наконец, еще один опрошенный нашей редакцией эксперт рынка советует забыть в текущих экономических условиях о спекулятивной стратегии. «Сегодня выгоднее положить деньги в банк. Ставки на депозиты составляют 15-16% годовых. За три года начислится 45%. Сомневаюсь, что купленная новостройка за три года подорожает на столько же, – отмечает основатель агентства недвижимости нового типа Gordashnikova Land Елена Гордашникова, добавляя, – но однозначно можно говорить и об инвестициях в жилье с целью сохранения капитала и получения пассивного дохода».
При выборе между жильем и апартаментами Елена рекомендует, в первую очередь, ориентироваться на льготную ипотеку. «Если вы еще не использовали свою возможность оформить кредит по низкой ставке, то лучше это сделать, даже если у вас есть накопления, позволяющие купить недвижимость по полной стоимости. Благодаря низкой ставке, ежемесячные ипотечные платежи будут низкими и перекроются арендными платежами. Получится, что вы купили жилье, потратив средства только на первоначальный взнос. Но льготной ипотекой можно воспользоваться только при покупке жилого помещения. Если льготная ипотека вам уже недоступна и при этом вы имеете ограниченную сумму для приобретения недвижимости, то выбрать можно апартаменты».
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».
Комментарии 1
Валентине Ивановне спасибо за предложение по легализации! Вот она реально на стороне людей, в отличие от других чиновников!