Из-за высоких ипотечных ставок многие отложили решение квартирного вопроса, продолжая копить деньги на собственное жилье. При этом жить где-то надо, а значит, параллельно приходится снимать чужие «квадраты», ценники на которые тоже взлетели. Стоит ли в таких условиях соглашаться на спецпредложения застройщиков, предлагающих клиентам отправить свою аренду на «каникулы»? Ниже разберемся в нюансах этой схемы вместе с экспертами.
Рабочий вариант с оговорками
Аренда квартиры у застройщика с правом последующего выкупа – вполне рабочий способ для тех, кто планирует купить свою первую ипотечную квартиру. Хотя и с оговорками. По словам исполнительного директора финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослава Баджурака, в условиях высоких ипотечных ставок этот вариант подойдет не успевшим накопить на первый взнос (ПВ) и вынужденным собирать деньги дальше, арендуя при этом чужое жилье.
«Реальность такова, что после отмены массовой льготной ипотеки многие отказались от покупки недвижимости, – комментирует эксперт. – Спрос покупателей перетек в сегмент аренды, что закономерно взвинтило там ценники. В результате людям приходится арендовать подорожавшие съемные квартиры и попутно копить деньги на собственные квадратные метры. По сути – это двойная нагрузка на личный бюджет. Причем деньги, которые арендаторы отдают хозяевам недвижимости, – это прямые расходы, которые не вернутся и не окупятся. Недаром квартиросъемщики шутят: "арендуешь квартиру на время, а с деньгами расстаешься навсегда". Эту "боль" потребителя выявили маркетологи крупных девелоперов и предложили решение».
Переходя к описанию сути рассматриваемой схемы, Ярослав Баджурак поясняет, что в ней одну аренду подменили другой: «Арендодателем становится девелопер. Клиентам предлагают заселиться в квартиру сразу после подписания договора. В сделке цена недвижимости фиксируется, и покупатель оформляет рассрочку на период от 6 до 18 месяцев, чтобы накопить первый взнос на ипотеку (ПВ – 20%) либо оставшиеся 80%, если ПВ уже есть. В дальнейшем люди могут оформить ипотеку – льготную или рыночную. Все деньги за аренду квартиры идут в зачет оплаты стоимости купленной квартиры. Как обещает застройщик, если планы изменятся, и вы съедете с квартиры, то будет сделан перерасчет по средним расценкам в ЖК. Неизрасходованный ПВ вам вернут».
По сути, схема с арендой у застройщика, по замечанию собеседника Novostroy, похожа на лизинговую.
Плюсы схемы
Перво-наперво подобные предложения привлекают покупателей тем, что ежемесячные арендные расходы не «улетают» безвозвратно в карман арендодателя-частника, а учитываются в цене будущей собственной квартиры. Только вот цена аренды от застройщика будет все-таки выше, чем рыночная.
«Так, на сайте одного из игроков мы видим, что за однокомнатную квартиру застройщик предварительно запрашивает 89 724 рубля, – приводит пример Ярослав Баджурак. – Тогда как средняя ставка аренды за московскую "однушку" в сентябре, по данным ЦИАН, подскочила до 72,3 тыс. рублей. Получается, арендуя у частника, даже сейчас можно немного сэкономить – 17,4 тыс. рублей. За год набежит 208,8 тыс. рублей».
В теории указанную разницу можно откладывать под проценты на банковском вкладе и заработать еще 42 тыс. рублей – добавляет эксперт: «Но сэкономленная сумма не столь велика, чтобы раз и навсегда решить жилищный вопрос. Кроме того, люди продолжат "мыкаться" по съемным квартирам, тратить деньги и нервы на переезды. Вспомним народную мудрость: "плановая экономия ведет к внеплановым расходам". Альтернатива – сразу жить в будущей собственной квартире, временно арендуя ее у застройщика. И это второй плюс».
Третий плюс – возможность выиграть время и переждать текущие высокие ставки рыночной ипотеки под 21-22% годовых. «Мы не исключаем, что через полтора года, пока идет рассрочка, проценты жилищного кредитования окажутся ниже. А пока те, кто не имеет достаточной суммы на ПВ, продолжат копить деньги. Люди же с ПВ в 20% могут просто отложить ипотеку на 18 месяцев», – поясняет Ярослав Баджурак.
Есть у схемы с арендой у застройщика и четвертый плюс, которые оценят молодые семьи, планирующие пополнение. «Если в течение аренды родится ребенок, то супруги смогут взять льготную ипотеку (под 6%), а также использовать маткапитал для ПВ. Тогда их ипотечные платежи будут комфортнее. Расчеты нашего ипотечного калькулятора показывают, что ежемесячный взнос за квартиру застройщика стоимостью 8,075 млн по семейной ипотеке с ПВ 20% составит 38 732 рубля», – комментирует исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру».
Минусы аренды у застройщика
Очевидно, что, несмотря на все преимущества, у схемы есть и минусы. Главный из них – завышенная цена недвижимости. «Застройщики не благотворители и не работают себе в убыток, – отмечает Ярослав Баджурак. – Их маркетинговые схемы придуманы, чтобы продавать квадратные метры и не снижать цены в текущей ситуации падающего спроса потребителей. То есть перекладывать расходы на плечи клиентов, закладывая их в стоимость недвижимости. Это стоит понимать всем, кого заинтересует аренда от застройщика, и оценивать все свои расходы – текущие и будущие, а не только ежемесячный платеж».
В дополнение совладелец завода по производству террасных досок и изделий из ДПК Woodgrand Евгений Бендюкевич говорит о психологическом аспекте и восприятии покупателем. «Часто факторы, касающиеся восприятия аренды, намного важнее, чем простые финансовые расчеты, – поясняет предприниматель свою точку зрения. – Например, условия, которые ставит застройщик перед клиентом, могут вести к формированию более положительного образа новостройки».
Резюмируя по этому пункту, Ярослав Баджурак напоминает, что в негативном сценарии, если покупатель не справится с ипотечными платежами, то не сможет продать дорогую квартиру по цене приобретения.
«Если человек покупает квартиру по обычным условиям, то ее стоимость ниже, чем вместе с платежами по аренде», – вторит предостережениям Ярослава Баджурака ведущий эксперт АН «Этажи» Иван Золотарев.
Чего же ждать?
По мнению Евгения Бендюкевича, в условиях нестабильной экономической ситуации и неопределенности на рынке недвижимости застройщики используют схему аренды как способ повышения конкурентоспособности. «Несмотря на то, что финансовая нагрузка [для покупателя] может увеличиваться, правильная реализация такой схемы может сделать покупку более привлекательной для определенной категории клиентов», – полагает собеседник Novostroy.
Ярослав Баджурак, в свою очередь, подчеркивает, что цены на новостройки в октябре 2024 года остаются на историческом максимуме. «Но мы не думаем, что схема с арендой от застройщика станет тем импульсом, который толкнет ценник еще выше. Слишком узок этот сегмент. Арендные квартиры предлагают крупные застройщики, у которых есть резерв нераспроданной готовой жилплощади».
Рассмотренную схему эксперт считает задумкой девелоперов, позволяющей не снижать цены на новостройки. «Но, полагаем, к концу года для выполнения плана продаж застройщики все-таки пойдут на уступки и предложат покупателям акции и скидки к цене "квадратов". Поэтому советуем людям немного повременить, дождаться высокого сезона и в декабре посмотреть акционные предложения, включая схемы с арендой», – заключает Ярослав Баджурак.
А как вы относитесь к аренде квартиры у застройщика? Делитесь своими мнениями в комментариях. А чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
Комментарии