Рассказываем вместе с экспертами про зоны разграничения ответственности собственника и управляющей компании. Так вы поймете, что уже включено в «коммуналку», а за что придется заплатить еще.
Не благотворительные общества
Управляющий партнер УК Horwitz Наталья Касаткина предлагает начать с того, что никакие услуги ЖКХ не предоставляются бесплатно. «Управляющие компании – это не благотворительные общества, и неважно, коммерческие они или государственные. Нужно прекращать эту порочную практику внушения людям, что им что-то должны делать бесплатно. Это порождает неуважение к сотрудникам эксплуатационных и управляющих организаций, а иногда – даже в настоящий потребительский терроризм».
В дополнение руководитель компании «Правовая помощь ЖКХ» Александр Сметанин подчеркивает, что по действующему жилищному законодательству управляющие компании, ТСЖ/ЖСК осуществляют ремонт и содержание только общедомового имущества. «В состав такого общего имущества входят основные строительные конструкции дома, стены, кровля, лифт, места общего пользования, системы электроснабжения, водоснабжения, отопления и канализации, их разводка до отсекающих кранов, иногда отопительные приборы и т.п. Состав общедомового имущества указывается в договоре управления (см. ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ), либо в технической документации на дом».
Все работы по содержанию и ремонту общедомового имущества УК производит самостоятельно за счет «коммуналки», т. е. платы, собираемой ежемесячно с собственников. «Минимальный перечень работ и услуг, оказываемых УК, установлен постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290», – отмечает Александр Сметанин.
Зоны разграничения ответственности
УК управляет многоквартирными домами на основании протокола общего собрания собственников. «Там же, на собрании, утверждается договор управления многоквартирным домом, – поясняет управляющий ООО «Павелецкая Сити» Максим Генералов. – Как правило, в договоре управления расписаны зоны разграничения ответственности собственника и управляющей компании. Например: зона ответственности собственника по инженерным коммуникациям ХГВС (холодного и горячего водоснабжения – ред.) начинается с точки резьбового соединения первого запорного устройства. То есть все работы, которые будут производиться на трубах, кранах и других элементах после зоны разграничения будут относиться к платным услугам».
Зона разграничения, как подчеркивает Максим Генералов, предусмотрена по всем системам, включая отопление, канализацию, электроснабжение, вентиляцию, сети связи и интернет, пожарную сигнализацию и автоматизированную систему коммерческого учета водо- и теплопотребления (АСКУВТ), если это тоже имеется в доме.
«Для понимания зоны разграничения и того, что точно будет платной услугой, нужно получить договор управления с управляющей компанией. Собственник может это сделать зайдя в свой личный кабинет на портале ГИС ЖКХ и перейдя в раздел своего дома», – объясняет Максим Генералов.
К сказанному Александр Сметанин добавляет, что собственники помещений в доме самостоятельно отвечают за свое личное имущество в пределах квартиры. «В зону ответственности собственников входят: окна, двери, внутренняя отделка, инженерные сети и оборудование (трубопроводы после отсекающих кранов, счетчики, раковины, унитаз, ванна и т. п.). В случае появления дефектов собственник обязан в кратчайшие сроки вызвать аварийную службу, которая выполняет первоочередные меры по устранению ущерба и восстановлению работоспособности инженерных сетей. Но если дефект выявлен на внутриквартирных инженерных сетях, то аварийная служба не обязана проводить на них ремонтные работы, а произведет перекрытие воды или отопления. После этого собственник вправе выполнить ремонт сам либо нанять стороннего специалиста».
Дополнительные услуги от УК
Все услуги управляющей компании так или иначе включены в тариф или предлагаются как дополнительные услуги – подчеркивает Наталья Касаткина. «Например, если в вашем доме есть штатные технические специалисты, обслуживающие жителей, – сантехник, электрик, – их работа, как правило, включена в строчку квитанции "Содержание общего имущества". Однако в их обязанности не входит оказание услуг в квартирах жителей, которые, к примеру, захотели поменять сантехнику дома, установить новые краны в ванной или поменять дверь».
Если же в квартире случается какая-то аварийная ситуация, то житель обращается в аварийно-диспетчерскую службу УК, которая тоже тарифицируется. «Выезд на аварию не предполагает дополнительных затрат жителя, а вот возмещение ущерба будет зависеть от результатов экспертизы, в которой определится причина инцидента, – поясняет Наталья Касаткина. – Если авария произошла по вине жителей или вследствие произведенных ими действий в квартире, на компенсацию рассчитывать не стоит. Если же причина в ненадлежащем обслуживании и эксплуатации общедомовых систем, и это будет доказано, тогда можно требовать возмещения ущерба или проведения ремонта за счет УК».
Обращает эксперт внимание и на то, что в многоквартирных домах работает целый ряд обслуживающих специалистов, занимающихся клинингом, инженерным обслуживанием домовых систем, охраной, уходом за благоустройством и пр. «Они могут быть как штатными сотрудниками УК, так и нанятыми специалистами или подрядными организациями, – говорит Наталья Касаткина. – Оплата их услуг осуществляется из статей, которые могут быть сформулированы в квитанции как "Санитарное обслуживание мест общего пользования", "Эксплуатация инженерных систем и оборудования", "Обслуживание общедомового имущества"».
Зачастую формулировки у разных управляющих компаний могут не совпадать, и это, по заверению специалиста, тоже нормально. «Некоторые клиентоориентированные УК использует более понятную разбивку на статьи расходов, выделяя отдельными строчками, например, услуги охраны, работу консьержей, диспетчерской службы, обслуживание благоустройства или отдельных инженерных систем, управление ЖК (это менеджерская функция УК, которая покрывает работу бухгалтера-расчетчика, юриста, управляющего или администратора дома), – приводит примеры Наталья Касаткина. – Другие могут объединять статьи расходов в одной строке, и тогда житель имеет полное право получить разъяснения от своей управляющей компании, какие услуги и работы входят в ту или иную статью. В целом хочу отметить, ни в одной другой отрасли у потребителей нет такого активного запроса на "показать, доказать и разложить" себестоимость услуги».
К слову о дополнительных услугах: управляющие компании их вправе оказывать собственникам, если они будут утверждены общим собранием собственников, определены их параметры и тариф. «Часто в качестве таких дополнительных услуг выступают: служба консьержей, охрана, платная парковка, шлагбаум, видеонаблюдение и т. п., – перечисляет Александр Сметанин, добавляя, – в отдельных случаях мелкие ремонтные работы по электрике, сантехнике на платной основе выполняют работники управляющих компаний после подачи заявки. Но следует учесть, что в случае найма такого сотрудника без оформления договора (за "наличку" напрямую) все риски при возникновении дефектов и протечек будут возложены на собственника помещения. Если же работы выполняются официально сотрудником УК, то в этом случае компания несет гарантийные обязательства за качество работ».
Подводя итог, помните, что работы по общему имуществу выполняются УК в рамках текущего или аварийного ремонта за счет ежемесячной платы. Внутриквартирное же имущество обслуживается и ремонтируется собственником самостоятельно либо с привлечением платных специалистов. Так, электрик от УК в составе платы за «Содержание общего имущества» выполнит работы до квартирного прибора учета. После прибора учета все ремонты на сетях электроснабжения в квартире (розетки, выключатели, проводка, светильники и т. п.) тоже могут выполняться «местным» электриком, но уже на платной основе.
«Аналогично сантехник УК внутри квартиры (после отсекающего крана) работы по замене кранов, устранению протечек, прокладке новых трубопроводов и т. п. выполняет за дополнительную плату», – говорит в заключение Александр Сметанин.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».
Комментарии