Если для покупателя информированность снижает риски, то для продавца она зачастую их повышает. Компромиссные варианты дозирования информации давно апробированы за рубежом. Но у нас они непопулярны, что ставит одну из сторон в привилегированное положение при заключении сделок. Между тем восстановить справедливость достаточно просто. Для этого надо помнить, что ваше положительное решение и деньги являются главными для продавца. Не отдавайте их просто так, а обменивайте на информацию, снижающую риски. Чем больше вы будете знать при покупке недвижимости, тем лучше будет вам. Причем позаботиться об этом должен сам продавец.
Информация о районе
Реализовывать недвижимость без предоставления подробной и достоверной информации о районе, где она располагается, является правилом дурного тона.
Любой уважающий себя продавец сначала должен проинформировать о месте, где находится предлагаемый им объект, а уже затем его рекламировать.
Начало этому тренду положило одно из сетевых агентств недвижимости в США. Реализуя недвижимость в общенациональном формате, компания за счет местных жителей собрала подробнейшую информацию о деталях проживания во всех населенных пунктах страны. Теперь, приобретая там недвижимость, можно узнать:
- уровень преступности;
- качество и количество школ;
- качество уличного освещения;
- доступность парковок;
- уровень уличного шума;
- возможности выгула домашних животных;
- качество тротуаров;
- транспортную доступность на автомобиле;
- качество природы;
- отношение жителей к дальнейшему проживанию в районе;
- наличие кафе и ресторанов в шаговой доступности;
- уровень муниципальных общественных мероприятий;
- склонность жителей к праздничным мероприятиям;
- качество инфраструктуры для детей;
- благоустройство общественных территорий;
- уровень дружелюбности соседей;
- наличие объектов торговли в шаговой доступности.
Вся предоставляемая информация находится в свободном доступе с указанием количества людей, о ней сообщивших. Это же сопровождается простановкой оценок по всем позициям, причем показатели меняются в режиме онлайн. Данные дополняются фотографиями ключевых объектов инфраструктуры и картами.
Подобный сервис существенно упрощает принятие решения о заключении сделки, особенно когда ее участниками становятся не местные жители. Однако в России подобное не практикуется. Даже столичные застройщики в лучшем случае информируют покупателей по одному/двум пунктам из списка выше. Обычно указывается транспортная доступность и наличие магазинов с детскими садами и школами. Все остальное является тайной за семью печатями.
Вполне понятно, что общественный рейтинг района составить в короткий срок застройщики не смогут. Но сделать это на основании статистических данных или экспертных оценок им вполне по силам. Ваша просьба предоставить эту информацию в письменной форме и с указанием источников информации будет вполне уместной. Ведь за приглашение жить в районе вы уплатите несколько миллионов рублей.
Обоснование цен
Помимо информации о районе, где располагается жилье, за рубежом уже давно принято информировать покупателей про обоснованность цен на объекты и услуги застройщика.
Справедливости ради стоит отметить, что у нас освещается объективный уровень цен на недвижимость. Но делается это преимущественно в статьях и без привязки к конкретному реализуемому объекту. Исключение может составить Novostroy.ru, где цена каждого предложения сравнивается с максимальной, средней и минимальной ценой на рынке. Причем делается это с разбивкой на первичный и вторичный рынок, а также стоимость за кв. м. и объект в целом.
Однако помимо этого на Западе внедряется целый ряд других опций, позволяющих покупателям недвижимости оценить расходы на ремонт, перепланировку, переезд и даже эксплуатацию недвижимости в конкретной локации. Как правило, это можно сделать, введя на специальном портале лишь почтовый индекс или название города и улицы. Это позволяет узнать размер сопутствующих расходов, а также принять правильное решение о покупке квартиры с отделкой или без. Также данные сервисы помогают выяснить стоимость коммунальных услуг и размер фискальных платежей за недвижимость. Уважающий себя застройщик должен предоставлять подобную информацию потенциальным клиентам. Не стесняйтесь и попросите прояснить данные вопросы. Как и в первом случае, попросив письменную справку, заверенную компетентным источником.
Информация о застройщике и проекте
В России существует множество источников информации, позволяющих выяснить благонадежность застройщика и качество его услуг. Однако куда справедливее, если девелопер сделает это за вас, предоставив соответствующую информацию в письменной форме, заверенной печатью компании. К подобной практике прибегают многие компании в США, где девелопера перед покупкой новостройки проверяет до 80% покупателей. Там информация о фирме раздается, так же как и буклеты о самих объектах, что экономит время граждан и подчеркивает открытость строительной компании. В данном контексте речь идет не только о самой фирме, но и о проекте, где предлагается недвижимость:
- Правила землепользования и застройки.
- Проект планировки.
- Проект межевания территории.
- Учредительные документы застройщика (Свидетельства ЕГРЮЛ и ОГРН, устав компании).
- Лицензия и разрешение на строительство.
- Документы на застраиваемый земельный участок (право собственности, реквизиты участка и его статус).
- Документы о финансовом состоянии компании (бухгалтерские отчеты).
- Выписка из реестра судебных дел о всех тяжбах застройщика.
- Информация по всем ранее реализованным проектам.
Как видите, запрашиваемая информация далека от той, которую так любят публиковать о себе сами девелоперы. Вместе с тем, вы имеете все законные основания получить эти данные. Ведь это предусмотрено статьями 19, 20 и 21 ФЗ-214. То есть, у застройщика нет формального повода отказывать вам в предоставлении этих данных. Проверять их лучше при помощи юриста. Если у вашего представителя возникнут дополнительные вопросы к застройщику, то он должен будет на них ответить.
Личный опыт
Ничего лучше не может расположить к покупке недвижимости, как пробное проживание в ней. Подобный тест давно используется за рубежом, но у нас применяется лишь в отдельных случаях. Как правило, делается это бесплатно или на основании среднерыночной цены аренды.
Пожить в реализуемом объекте предлагается на срок от трех дней до нескольких месяцев. В отдельных случаях компании даже оплачивают билеты для иногородних покупателей жилья и организовывают бесплатные экскурсии по всем реализуемым объектам.
В случае, если речь идет о приобретении строящейся недвижимости, девелопер предоставляет право проживания в уже завершенном объекте неподалеку. В любом случае личное использование недвижимости позволяет на практике проверить всю ту информацию по району, которую вам застройщик предоставил ранее в письменной форме.
Стоит признать, что такой метод проверки жилья не урегулирован законодательством, да и немногие застройщики реализуют недвижимость с отделкой, что позволяет в ней проживать. Однако при достаточной заинтересованности тестовое проживание легко организовать. Мнение осуществивших тестовое проживание и посетивших экскурсионные туры становится еще одним источником информации о проекте.
В целом же, варианты снижения рисков на упомянутых не заканчиваются.
Главное — не в инструментах по снижению рисков и даже не в их количестве. Основным является желание застройщика идти навстречу покупателю. Это является ключевым признаком того, что сделка безопасна.
Комментарии