Привет! Хочу поделиться своим опытом и переживаниями с теми, кому предстоит покупка квартиры. Это серьезный и ответственный шаг, который не так давно нам с мужем пришлось сделать, поскольку ждем малышей (УЗИ показало, что будет двойня). Всё пережитое заставило написать этот текст и рассказать, от каких квартир стоит бежать.
К услугам риэлтора решили не прибегать, так как это лишние расходы – раз, и два – по-моему, никто не найдет то, что нам надо лучше, чем мы. Ведь если риэлтору задают конкретные параметры поиска, то он может упустить другие интересные варианты, в то время как мы сами готовы корректировать свои требования, когда можно одни преимущества заменить на другие. Хотя стоит отметить, что наши знакомые предпочли сэкономить время и остались довольны. Они воспользовались комплексной услугой «под ключ» от частного риэлтора Татьяны, которая предложила несколько вариантов. Ей заплатили 2% от стоимости квартиры.
Итак... Начало. Выбираем застройщика
У нас поиски начались как раз, когда в СМИ сообщали о массовом банкротстве застройщиков и обмане дольщиков. Именно так. Были моменты, когда опускались руки, ведь поиски мы начали с проверок застройщиков! Хотя сейчас я понимаю, что следовало начать с понравившегося района... При детальном изучении строительных компаний буквально в каждой мы находили минусы и риски быть обманутыми. Потому подошли к процессу жестко.
Перечислим критерии, по которым мы выбирали застройщика:
- Доверие банков. Зачастую для строительства объектов девелоперы привлекают кредиты. Если в роли кредиторов значатся крупнейшие банки, то это как сигнал к покупке (при условии, что с остальными факторами порядок).
- Рентабельность. Косвенно свидетельствует об отсутствии финансовых проблем и своевременном исполнении обязательств. Поскольку после ввода эскроу-счетов рентабельность у всех застройщиков снизилась, мы решили выбирать тех, у которых еще есть возможность купить квартиру по ДДУ.
- Дома «в стройке». Ряд успешно и вовремя сданных в эксплуатацию объектов и строительство новых говорит о надежности, активности и опыте застройщика. Если же компания продает только квартиры в готовых домах и больше ничего не строит, скорее всего, она просто доживает свои последние дни.
- Скандалы и репутация. Если в интернете регулярно появляются хорошие или хотя бы нейтральные отзывы, вдохновляющие новости, публикуются положительные мнения специалистов – значит, стоит рискнуть.
После проведенных исследований мы выделили для себя компании: «Лидер-Инвест», Capital Group, «Колди». Не сочтите рекламой.
Выбираем район
После того, как определились с надежными компаниями, мы начали изучение районов, где они строят свои объекты. Это было самым сложным моментом. В районе, где мы изначально хотели купить квартиру, выбор новостроек от подходящих компаний оказался крайне скудным, и большинство из них – в элит-сегменте по цене от 30-50 млн, что нам было явно не по карману на данном этапе жизни. И не удивительно, ведь мечтали мы о центре, например район Хамовники, Пресненский, Тверской... Наивные, понимаю.
В общем пришлось судорожно и впопыхах искать что-то вокруг. При этом старались подобрать вариант, что будет максимально приближен к тому, что хотелось. И главных требований у нас были три:
- Торгово-социальная инфраструктура. Мне важны магазины рядом, детский садик для малышей, и школа (на будущее).
- Экология. Очень хотелось жить в безопасной для здоровья местности, как минимум со средними показателями чистоты. Я пока в декрете, постоянно буду дома, а еще малышня, которая вскоре родится... хочется, чтобы они гуляли на свежем (действительно свежем) воздухе.
- Транспорт. Поскольку муж ежедневно ездит в центр на работу, то для него наличие нормальных дорог и минимум пробок – это первоочередный фактор. Можно дополнительно ознакомиться с планами по развитию метрополитена и прочего общественного транспорта.
Не скажу, что мы нашли прямо идеально подходящий вариант, – согласились «пожертвовать» экологией. С ней получился облом. Сравнивали Таганский и Раменки (по цене более-менее подходили), но остановились в итоге на Басманном. Все-таки, это исторический центр старой столицы, но в отличие от остальных локаций ЦАО, тут меньше развлекательных учреждений и туристов. При этом цены на жилье ниже, что объясняется удаленностью от Кремля и обилием промышленных объектов. Говорят, что они вскоре будут закрыты, а земли подлежат рекультивации с последующей жилой застройкой.
Что-ж, будем надеяться, что это произойдет в ближайшее время. К тому же, в районе хорошо налажено дорожно-транспортное сообщение, есть крупные автомагистрали, которые не только удобны, но и являются источниками пыли, шума, выхлопных газов... Увы, по всем трем аспектам ничего подходящего не нашли. Зато тут пробок минимум. А для нас все же важнее быстро добраться в центр, нежели «шум листвы и пение птиц за окном».
Выбираем дом
Далее мы занялись изучением каждого жилого комплекса, присутствующего в выбранной местности от понравившихся застройщиков. Учитывали такие характеристики, как:
- Цена. Чтобы не тратить время впустую, мы сначала рассчитали оптимальный бюджет, который готовы выделить под покупку нового жилья. С учетом этого изучили цены в интересующем нас районе и определились с классом недвижимости.
- Тип дома. Мы искали исключительно кирпично-монолитные дома, поскольку насытились жизнью в арендованной панельке (жара летом и мороз зимой). Да, они строятся дольше и стоят дороже, но качество лучше панельных, ИМХО.
- Внутренняя инфраструктура. Несомненно, минимаркет для быстрой покупки недостающих для ужина продуктов, кафе для встреч или детская площадка для наших близняшек во дворе – несомненно важные показатели комфорта.
- Паркинг. Понятное дело, что ни один нормальный человек не согласится годами хранить авто на улице, под снегом и дождем. Постоянные ремонты слишком дорого обойдутся.
- Инженерия. Это, скорее, приятный бонус, нежели важный фактор. Сюда можно отнести централизованную вентиляцию, горизонтальную разводку труб, системы контроля доступа и противопожарной безопасности, круглосуточное видеонаблюдение и охрану.
- Готовность дома. Поскольку мы жили на съемной квартире, для нас важно было быстрее перебраться в свою квартиру. По этой причине мы выбирали среди почти достроенных домов, которые в течение года обещают сдать. В данном критерии есть еще один плюс: здесь минимум риска ввязаться в долгострой.
Мы выбирали между ЖК «KAZAKOV Grand Loft» (Колди), «Резиденция на Покровском бульваре» (Лидер-Инвест), «На Малой Почтовой улице» (Гранель), Bauman House (Кортрос). Неплохие ЖК Kleinhouse и Loftec от компании «Колди» (цены от 12 млн.руб. за однушку).
ЖК «На Малой Почтовой улице» весьма привлекательный, но от него мы отказались из-за застройщика (нашли жалобы покупателей в предыдущих домах). ЖК «KAZAKOV Grand Loft» не подошел из-за необходимости длительного ожидания – ввод в эксплуатацию запланирован на конец 2022 года. «Резиденцию на Покровском» исключили из-за того, что там апартаменты бизнес-класса, а значит прописаться вряд-ли получится — отсюда потенциальные проблемы с детским садиком. В Klein House и Loftec тоже, увы, апартаменты (хотя цены приемлемые и объекты интересные).
В итоге мы остановились на двушке в ЖК Bauman House. Тогда застройщиком была компания Capital Group (в октябре 2019 года проект купила ГК «Кортрос» - прим. ред.). Цены в этом комплексе подходящие (от 9 млн.руб), выбор вариантов широкий, места в паркинге есть, архитектура впечатлила, застройщик надежный, но... со сроками немного прогадали – сдача в эксплуатацию назначена на 3-й квартал 2021 года. Рядом с новостройкой протекает река Яуза, а в окрестностях присутствуют парки Измайловский, Лефортовский с прудами, Сокольники. Это хоть как-то нивелирует экологическую обстановку центральных районов. Недалеко находятся выезды на основные автомагистрали: Семеновскую набережную, шоссе Энтузиастов и ТТК в 1 км.
Личная проверка
Завершающим шагом стало посещение строительной площадки. Мы позвонили в офисы продаж приглянувшихся объектов и назначили время встречи для осмотра. Этот этап очень важный, не стоит его недооценивать. Лучше один раз увидеть своими глазами, чем сто раз услышать или посмотреть фото на сайте.
Если в новостройке работы ведутся активно, специалистов много, значит можно принимать окончательное решение в пользу этого жилого комплекса. Если же там тихо, работы и степень готовности отстают от графика, строительных материалов мало и они разбросаны хаотично... лучше повременить с принятием решения. Если же ситуация порадовала, и какая-то квартирка приглянулась, то необходимо попросить у менеджера документы:
- разрешение на строительство ЖК;
- бумаги на подведение инженерно-технических коммуникаций;
- проектную декларацию;
- договор долевого участия (или предварительный договор купли-продажи в случае использования эскроу).
Дополнительно можно повторно проверить застройщика и посмотреть:
- учредительные бумаги компании;
- свидетельство о госрегистрации юридического лица;
- свидетельство о постановке на учет в ФНС;
- бухгалтерский баланс; отчет о прибыли и убытках;
- заключение аудиторов за последний год.
Если интересующих документов нет в местном офисе продаж, надо поехать в центральный офис застройщика, где их должны предоставить по первому требованию. Естественно, есть вариант получить выписки из ЕГРЮЛ. Однако если от девелопера вы получили отказ, то это должно стать для вас стоп-сигналом. Если же все гуд – «переночуйте» со своим решением, а на следующий день заключайте договор.
Напоследок дам полезный совет, исходя из личного опыта: начинать все-таки нужно с выбора подходящего района. И уже потом, в конкретной локации, определяться с работающими там застройщиками и остальными моментами. Это поможет вам избежать нестыковок между желаемым и реальным; исключить лишние движения и «двойную работу»; а главное – сэкономит время, деньги и нервы.
И еще момент: не забудьте учесть населенность района. Мы, к сожалению, об этом не подумали. Несмотря на близость детсада, выяснилось, что мест в нем уже почти нет, а после заселения нашей новостройки и вовсе не будет. Если в ближайшее время ничего нового тут не построят, нам придется возить детей в свободный детсад.
Ах да! И еще стройка! Наш дом введут в эксплуатацию вместе с остальными, можно считать, что с этим повезло. А там, где наша знакомая купила квартиру (о которой я вначале упоминала), застраивается целый микрорайон. Поскольку ее дом сдали первым, в ближайший год-два ей придется жить под маломузыкальные звуки от строительных кранов, бетономешалок, дрелей и прочей техники... Ходила к ней, слышала все это... надолго не засиделась в гостях. Жуть. Так что учитывайте этот критерий... Ибо первый месяц-два еще можно мириться... но год-полтора... у некоторых могут сдать нервы.
Комментарии