Частное домостроение переживает непростые времена, связанные с введением эскроу-счетов и высокими ипотечными ставками. Как текущие реалии повлияют на рынок загородной недвижимости, «посыпятся» ли мелкие застройщики и захватят ли сегмент крупные девелоперы? Ответы на эти и другие вопросы – ищите ниже.
- Страдают все
- Проблемы в и не только эскроу
- Лакомый кусочек для «федералов»?
- Каждому свое
- По следам МКД
Страдают все
По мнению эксперта загородного рынка Артема Чеснокова, с новыми условиями по эскроу-счетам и ипотеке многим компаниям будет сложно выжить. Клиент получает одобрение в банке и выбирает аккредитованного застройщика. Однако средства на строительство уходят на эскроу-счет, и застройщик должен сначала построить объект за свои деньги. Если пул таких клиентов превышает 20-30%, собственных оборотных средств может не хватить. Это значит, что компании потребуется кредит, который они могут получить только на 80% от суммы контракта.
Наряду с отсутствием денег еще одной проблемой собеседнику Novostroy представляется резкость перехода, не позволившая понять взаимодействие между клиентом, банком и застройщиком. В результате страдают и девелоперы, и покупатели.
«По условиям кредитной линии застройщик может потратить заемные средства только на материалы, что в лучшем случае покроет лишь 40% сметы. Если застройщик не израсходует всю сумму кредита, на остаток он получит штраф в виде повышенных процентов, – комментирует Артем Чесноков, подчеркивая, – все материалы должны строго соответствовать смете по маркировке и количеству, а значит, в процессе строительства заменять что-либо нельзя, и, разумеется, все должно быть "в белую". В итоге, лишь немногие компании готовы работать в таких условиях».
Проблемы в и не только эскроу
К эскроу-счетам застройщики были морально готовы, в отличие от сложностей, возникающих с приемкой готовых объектов – замечает, в свою очередь, руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина. Теперь заказчик должен подписать акт приема-передачи, иначе подрядчик не получит деньги. При продаже участков с подрядом физлицу без независимой экспертизы покупатель может и не подписать акт, из-за чего средства подрядчика останутся замороженными.
Крупные застройщики и подрядчики легче решают проблему приемки, но мелким строительным компаниям это создает серьезные сложности. Такие фирмы привыкли достраивать предыдущие дома за счет средств, получаемых с новых продаж, а значит, в перспективе 2025 года мы, скорее всего, увидим укрупнение этого бизнеса. «Компании, состоящие из пары строительных бригад, прекратят самостоятельную деятельность и вынужденно наймутся в качестве бригад к более крупным подрядчикам», – предполагает Ольга Магилина.
В контексте приемок Ольга напоминает и про потребительский терроризм, доля которого, по ее оценкам, вряд ли превысит 3% от общего числа покупателей. «Подавляющему большинству купивших все же нужен построенный, готовый к отделке или заселению дом, а не затяжной спор с продавцом», – аргументирует свое мнение эксперт.
Добавляют головной боли застройщикам и текущие условия ипотечного кредитования. «Рыночные ипотечные ставки уверенно перевалили за отметку в 20%, и это остудило спрос, ведь в среднем 9 из 10 потенциальных покупателей ИЖС мечтают приобрести загородное жилье именно в ипотеку», – отмечает Ольга Магилина.
Лакомый кусочек для «федералов»?
Ресурсы крупных застройщиков превышают возможности мелких компаний. Однако экспансия так называемых «крупных игроков многоквартирного формата» или «девелоперов федерального масштаба» в загородный сегмент идет медленнее, чем ожидалось, – замечает Ольга Магилина. Все потому, что «загородка» сложнее, низкомаржинальнее и не прощает ошибок.
«Конечно, при желании и наличии ресурсов крупные застройщики многоэтажек рано или поздно научатся создавать ликвидный продукт и эффективно вести бизнес в загородном сегменте, – комментирует собеседница Novostroy. – Но этот процесс – еще более долгий, чем ожидаемое укрупнение в сегменте строительного подряда, и в ближайший год каких-то кардинальных изменений мы здесь, вероятнее всего, не увидим».
Мнение Ольги Магилиной разделяет риелтор Мария Кудреватых, также считающая, что мелкие компании теряют конкурентоспособность, тогда как крупные застройщики доминируют благодаря доступу к финансовым инструментам. «Рынок сильно "подчистится", но есть и другой нюанс, что и стоимость объектов сильно изменится в ближайшее время», – убеждена риелтор.
При этом Мария обращает внимание на нехватку социальной и транспортной инфраструктуры. Это является главной проблемой как загородного сегмента, так и масштабных проектов внутри или на окраинах городов: «Застройщики активно осваивают новые территории, но инфраструктура с такой скоростью не строится. Это приводит к ситуациям, когда новые жилые комплексы оказываются изолированными от необходимых социальных объектов – школ, детских садов, медицинских учреждений и магазинов».
Каждому свое
В целом, в представлении Марии Кудреватых, крупные игроки вряд ли полностью захватят сегмент индивидуального жилищного строительства, но определенную его часть, безусловно, освоят: «Их интерес будет сосредоточен на более высоком и дорогостоящем сегменте, где они смогут предложить качественные и конкурентоспособные проекты. Например, элитный загородный коттеджный поселок построить застройщику намного интереснее, нежели чем строить на 6 сотках быстровозводимые домики».
Эксперт по недвижимости АН «Макромир» Ирина Озерова солидарна с коллегой и тоже полагает, что мелкие застройщики, несмотря на повышенные требования к качеству и документации, полностью не уйдут с рынка и продолжат работать в нише бюджетного строительства и индивидуального домостроения: «Их ниша – строительство небольших, бюджетных домов и коттеджей, часто по индивидуальным проектам, на участках, принадлежащих заказчикам. Этот сегмент менее интересен крупным игрокам, ориентированным на масштабные проекты».
Относительно же крупных застройщиков Ирина предполагает, что они сосредоточатся на строительстве премиальных коттеджных поселков с развитой инфраструктурой и гольф-клубами, которые ориентированы на обеспеченных покупателей.
Как итог – из-за своей разнородности загородный рынок будет сегментирован. «Есть спрос как на элитные коттеджи, так и на небольшие дома экономкласса. Крупные игроки не могут удовлетворить весь спектр этого спроса, – говорит Ирина Озерова, подмечая, – мелкие застройщики более гибкие и мобильные, они могут быстрее адаптироваться к изменениям рынка и предлагать более конкурентоспособные цены».
Аналогичной позиции по поводу сегментации «загородки» придерживается соинвестор и один из акционеров «Резиденции Рощино» Георгий Рыков: «Крупные компании начали проявлять интерес к этому направлению, но, учитывая количество индивидуальных домов, в этом секторе всегда будут работать небольшие, более мобильные и гибкие компании. Они могут лучше адаптироваться к изменяющимся условиям и требованиям клиентов. Поэтому я не ожидаю, что произойдет полная монополизация: будут существовать как крупные игроки, так средние и мелкие компании, что обеспечит здоровую конкуренцию в этом сегменте».
К сказанному коммерческий директор компании «Оптилэнд» Дмитрий Мокроусов добавляет, что занявшие свою нишу мелкие застройщики ИЖС достаточно уверенно себя в ней чувствуют благодаря специфическим знаниям и компетенциям, которые в дефиците у крупных игроков в виду разницы в бизнес-моделях: «В загородном сегменте пожелания покупателей разнообразнее, точно попасть в маркетинговую нишу сложнее, так как здесь все более индивидуально и вариативность здесь намного выше, чем у одно- или двухкомнатной квартиры. Это касается и внешнего вида домов, и планировок, и локации. Однако такие форматы с "ручным управлением" не интересны крупным игрокам рынка. Поэтому пока преимущество в ИЖС на стороне специализированных некрупных застройщиков – активных участников рынка».
Очевидно и то, что большим проектам, которые интересны крупным застройщикам, нужны соответствующие земельные участки. «Рядом с Москвой такие лоты в огромном дефиците. Потому большие поселки от топовых девелоперов сейчас находятся сравнительно далеко, выглядят как компромисс в сегменте "эконом", реже "комфорт" и не закрывают большую часть рыночных ниш», – приводит пример девелопер.
По следам МКД
По словам вице-президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Мороза, формирование законодательной базы, стандартизация процессов и активное взаимодействие с банками говорят о том, что загородный рынок проходит сейчас те же этапы, которые несколько лет назад преодолел городской рынок новостроек.
«В модернизации рынка важную роль играют привлечение банков, развитие ипотечных продуктов, использование передовых технологий. На лидерство претендуют те девелоперские компании, которые умеют налаживать партнерские связи и объединять компетенции для создания более качественных продуктов», – комментирует представитель НОСТРОЙ.
Мороз также обращает внимание на несколько важных тенденций, которые будут определять будущее рынка ИЖС – это:
- развитие проектов комплексной застройки загородной недвижимости;
- сокращение площадей домов и участков при увеличении объемов внутренней инфраструктуры поселков;
- рост влияния уровня сервиса и эксплуатации на выбор клиентов;
- появление смешанных форматов, включающих коммерческую, гостиничную и малоэтажную инфраструктуру.
Пока же для девелоперских компаний основным направлением становится внедрение выверенных и стандартизированных решений – возвращается к реалиям эксперт, поясняя: «Типовые решения позволяют минимизировать ошибки, оптимизировать процессы и обеспечить предсказуемый результат».
А что относительно настоящего и будущего «загородки» думаете вы? Делитесь своими мнениями в комментариях.
А чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
Комментарии