Ипотека снова стала героиней месяца. ЦБ неожиданно поднял ключевую ставку, взбудоражив рынок недвижимости. Банки побежали изменять ипотечные программы. Девелоперы под шумок стали поднимать цены. Спрос нервно подрос.
- Внеплановая ставка
- Цены растут
- Маткапитал может подрасти
- Окупаемость московской квартиры – 23 года, покупайте в Дагестане
- И снова – ажиотаж
- Избыточное жилье
Конец лета запомнится ростом курса доллара и новостями из Центробанка, который с этим ростом боролся. Боролся он повышением ключевой ставки, которую уже повышал в июле. Любое повышение ключевой ставки в нашей реальности трактуется как повышение ставок по ипотеке. Удивительно, с одной стороны, ипотека дорожает – и это плохо. С другой – эксперты кричат, что пора заканчивать льготную (дешевую) ипотеку.
Внеплановая ставка
Самая громкая новость августа – это внеплановое повышение ключевой ставки до 12%. В июле ЦБ уже повышал ключевую ставку и вот опять. Сразу же на рынок поползла паника – ипотека подорожает. О, ужас. Но ставки по льготным ипотечным программам остаются прежними. Пострадает «вторичка» – на нее льготы не действуют, и банки вслед за ЦБ начали повышать ставки по кредитам, которые получили название рыночных. Тем не менее, очевидно, что стабильностью в экономике не пахнет, а рынок недвижимости, как колосс на глиняных ногах, может в любой момент начать разваливаться. Пока же ЦБ в очередной раз удалось взбодрить рынок, вызвав ажиотаж и повышение цен.
Цены растут
Как результат «антикризисных шагов» ЦБ – застройщики начали быстрее, под шумок поднимать цены. За месяц средняя стоимость новостроек на крупнейших региональных рынках выросла почти на 2%, подсчитал ЦИАН.
Эта динамика оказалось более выраженной, чем за последние пять месяцев, когда средний показатель вырос не более чем на 1%, отмечают эксперты. По данным «Авито Недвижимости», средний бюджет квартиры на первичном рынке в Москве сейчас составляет 15,3 млн рублей, а в Петербурге — 8,1 млн рублей. За месяц показатели выросли на 11,8% и 1,2% соответственно.
Маткапитал может подрасти
Депутаты Госдумы от партии ЛДПР предложили увеличить маткапитал до 1 млн рублей на второго и третьего ребенка и до 756,7 тыс. – на первенца. Материнский капитал чаще всего тратится на улучшение жилищных условий. Но из-за роста цен на жилье роль его в бюджете покупки квартиры значительно снизилась. Так что предложение депутатов выглядит вполне логичным. Однако вряд ли увеличение маткапитала повлияет на демографическую ситуацию в стране – а именно ее улучшением обосновывают свое предложение народные избранники.
Окупаемость московской квартиры – 23 года, покупайте в Дагестане
Сдача квартиры в аренду – не самый доходный московский бизнес. Аналитики из «Авито недвижимость» подсчитали: чтобы окупить покупку квартиры потребуется сдавать ее в аренду 23 года, а уже потом получать прибыль. Аналитики на первое место по срокам окупаемости поставили Крым – 30 лет аренды. «Чтобы быстрее вернуть сумму, вложенную в инвестиции, жилье на вторичном рынке лучше покупать в Краснодарском крае (15,3 года), Калининградской области (17,4 года) и Ставропольском крае (16,3 года). Квартиру в новостройке под сдачу в аренду выгоднее всего приобретать в Дагестане – в республике такое жилье полностью окупит себя через 8,5 лет», – подсчитали аналитики.
И снова – ажиотаж
После повышения ключевой ставки банки кинулись повышать ставки по ипотеке, кроме госипотеки, мол, ее субсидирование сохранится. Но тут же появились месседжи от разных экспертов, а потом и с самого верха, что условия по госипотеке могут быть изменены (увеличена ставка и сумма первоначально взноса). В этой нервозной ситуации на рынок потянулись покупатели. «После повышения ключевой ставки активизировались покупатели с одобренной ипотекой. Ведь по старой, более низкой, ставке они могут получить ипотечный кредит ориентировочно только до середины сентября. Это ускорило процесс выбора и сильно активизировало спрос», – заметила Наталия Борзенкова, руководитель офиса «ИНКОМ-Недвижимость» в Митино.
Избыточное жилье
ЦБ продолжает отжигать. Теперь аналитики подсчитали объемы нереализованного жилья и схватились за голову. Новые проекты выводятся на рынок с прежними темпами, а вот продажи снизились. «За квартал объем нераспроданной площади в проектах с эскроу увеличился с 65 до 67 млн кв. метров, в том числе в проектах, где уже привлекаются средства участников долевого строительства, – с 40 до 43 млн кв. метров, – говорится в отчете ЦБ «О проектном финансировании строительства жилья во втором квартале 2023 года». – Наращивание запуска новых проектов может создавать предпосылки для формирования избыточного предложения. [...] С учетом нестабильного спроса на фоне повышения кредитных ставок и возможного изменения условий льготных программ риски отставания от графика продаж сохраняются, особенно для «молодых» проектов (готовность до 40%), на которые приходится примерно 47% строящейся площади». Вывод аналитики ЦБ не делают, но он очевиден: хватит строить!
Комментарии