В РФ растет количество строителей-банкротов. Строительным компаниям все сложнее вырываться из порочного круга, рожденного проектным финансированием. Все подробности – ниже.
- Устрашающая статистика
- Реалии проектного финансирования
- То ли еще будет
- Консолидация генподрядчиков
- Пятилетняя лихорадка
Устрашающая статистика
На начало 2023-го в отечественной стройотрасли насчитывалось почти 266 тысяч юридических лиц. Это на 2% меньше, чем двумя годами ранее. При этом количество возбужденных в течение года исполнительных производств выросло в 1,5 раза, или до 285,8 тысячи. Общая же сумма по этим делам увеличилась на 87%, или до 253,4 млрд рублей. Такими цифрами с журналистами поделился эксперт «Контур.Фокуса» по экономической безопасности Антон Яковлев.
«Доля организаций, в отношении которых заведены исполнительные производства, тоже увеличилась: с 15 до 20%. Среднее количество исполнительных производств на одну организацию выросло с 4,4 до 5,4, а средняя сумма по исполнительным производствам на одну организацию – с 3,2 миллиона рублей в 2021 году до 4,8 миллиона рублей в 2023 году», – процитировало РИА «Недвижимость» эксперта.
Привел Антон Яковлев и другие цифры, согласно которым, в отношении каждой шестой компании возбуждены арбитражные дела, а банкротом становится каждый 32-й участник.
С учетом индивидуальных предпринимателей проблемы с исполнительными производствами и арбитражными делами имеет каждый восьмой участник строительной сферы – подсчитали в «Контур.Фокусе».
Реалии проектного финансирования
Вся эта аналитика, а также упавший в Москве и Петербурге ввод жилья побудили старшего партнера Vysotsky Estate Сергея Смирнова заявить, что из-за участившихся банкротств подрядчиков «посыпется сама финмодель стройки». Как напомнил эксперт, застройщики сами не строят, а нанимают генподрядчика, который уже набирает на разные работы подрядчиков (на монтаж вентиляции – одна компания, на монтаж фасадов – другая и т. д.). Подрядчикам нужно заводить счета в том же банке, что и застройщик. При этом застройщик может со своих счетов выплатить конкретному подрядчику до завершения им работ не больше 20% аванса. Остальные деньги подрядная организация должна найти сама, чтобы закупить материалы, нанять рабочих и пр. Даже форс-мажоры в виде инфляции не дают подрядчикам оснований для выделения допсредств. В итоге им приходится брать кредиты на рыночных условиях, а не по той ставке, которую выплачивает застройщик в рамках проектного финансирования.
Если один подрядчик забуксовал, другие не могут приступить к выполнению своих работ. В итоге выпадение двух-трех исполнителей, как подчеркнул Сергей Смирнов, может похоронить темпы строительства и даже остановить всю стройку. Понятно, что застройщик будет искать нового подрядчика, но от последнего банк вновь потребует открытия счета. Это значит, что закрыть дыру быстро не удастся.
Когда количество разорившихся подрядчиков вырастет критично, оставшиеся исполнители резко поднимут расценки. «В таком случае посыпется сама финмодель стройки. Далее посыпятся застройщики, и мало всем не покажется», – заключают в Vysotsky Estate.
То ли еще будет
Количество банкротств строительных компаний в 2024 году будет увеличиваться – убежден Виталий Филиппов, руководитель отдела взыскания Conomica (сервис по покупке и инвестициям в долговые обязательства). К причинам столь нерадужных перспектив эксперт относит невозможность подрядчиков исполнить принятые на себя обязательства по долгосрочным контрактам в изменившихся условиях. Так, удорожание строительных материалов и импортных комплектующих для техники влечет увеличение сметы строительства, которую сложно изменить в случае с долгосрочными контрактами. В результате часть контрактов становятся нерентабельными и даже убыточными, из-за чего строители и становятся банкротами.
Следующий момент касается повышения стоимости денег. «Ни один крупный проект (если не говорить о госконтрактах) не может быть реализован без привлечения заемных средств. С учетом размера ключевой ставки ЦБ РФ, кредиты стали дороже и перестали быть доступными для небольших строительных компаний», – обращает внимание собеседник Novostroy.
Негативно на финансовых потоках застройщиков, разумеется, сказывается и ужесточение условий по льготным ипотечным программам и повышение требований к заемщикам.
Тенденция по увеличению количества банкротств строителей и ухода части небольших игроков с рынка, по прогнозам Conomica, продлится как минимум до конца 2024 года.
Консолидация генподрядчиков
Застройщики жилья привыкли работать с достаточно большой маржой – заявляет Елена Нестеренко, исполнительный директор компании «Антерра» (строит и развивает в разных регионах РФ сеть курортных отелей Green Flow). Прежде девелоперы закрывали за счет удорожания жилья все огрехи генподрядчиков, которые были при проектировании и пр. Этот процесс разгонялся льготными ипотечными программами.
«Сейчас эта ситуация меняется. Уровень маржинальности по строительным контрактам будет изменяться. И, по моим прогнозам, в меньшую сторону. А потому той сумасшедшей маржи в 40-60%, которую ранее имели генподрядчики при стройке, они получать уже не будут. Для того, чтобы работать с маржинальностью в 15-20%, нужно иметь отстроенные системные процессы – в первую очередь это касается рабочих специальностей. А у нас сейчас острая нехватка и дефицит таких кадров».
К слову о кадрах, Елена Нестеренко замечает, что подрядчики средней руки, работавшие за счет невысокой маржинальности, спасались набором бригад из регионов. Нынешний же дефицит рабочей силы вкупе с отсутствием системно выстроенной работы по подбору персонала вынуждает такие компании банкротиться и уходить с рынка. Это ставит под удар заказчиков. «Почему – потому, что не могут уложиться в сроки и бюджеты по текущим обязательствам», – объясняет эксперт.
В качестве примера Елена делится опытом своей компании. Два генподрядчика, с которыми Green Flow работала в предыдущие годы, не справились со взятыми на себя обязательствами, сославшись в том числе на нехватку рабочей силы. Чтобы избежать подобных ситуаций в будущем, в сети решили взять функции генподрядчика на себя и напрямую управлять подбором персонала. «С одной стороны, это удлиняет сроки стройки и несет застройщику повышение административных расходов. С другой стороны, это дает возможность реализовывать проекты в те сроки, на которые ты изначально рассчитываешь».
Вспоминает эксперт и о том, что ранее генподрядчики брали не один контракт. Так они пытались перекрывать начало финансирования нового контракта деньгами от других контрактов. «Сейчас у них фактически такой возможности не будет. И поэтому дальше будет происходить консолидация рынка».
Выстоят те, у кого есть доступ к финансированию, имеется какой-то запас своих свободных средств либо умеющие работать с деньгами от государства – считают в Green Flow.
Относительно госфинансирования Елена Нестеренко добавляет, что подрядчики средней руки не готовы работать с таким видом финансирования. «У них под это не хватает инженерно-технического персонала, они неправильно рассчитывают сметы. И они не готовы, в принципе, проходить главгосэкспертизу или госэксперизу, которая требуется и фиксирует определенные расценки. Особенно сложно найти генподрядчика под освоение удаленных регионов».
Пятилетняя лихорадка
Возвращаясь к проектному финансированию, для краха этой модели должны сложиться необходимые и достаточные условия – подчеркивает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. Возникновение же большего числа проблем у участвующих в строительстве жилья подрядных организаций эксперт не считает чем-то необычным.
Строительную отрасль лихорадит на протяжении последних пяти лет – отмечают в Клубе инвесторов Москвы.
«Сильно на отрасль повлияла реформа проектного финансирования с переходом на счета эскроу. Это привело к ощутимому росту себестоимости жилья. Далее была пандемия и скачки спроса, который то стремился обвалиться, то наоборот чрезмерно рос в условиях антикризисных санкций и повышенного стимулирования. Для строительной отрасли нет ничего хуже, чем резкие скачки спроса и цен. Обычно проект формируется и строится в течение трех лет, а все его показатели закладываются в самом начале, и когда идут скачки спроса, то застройщики находятся под давлением низкого наполнения счетов эскроу и угрозы остановки проектного финансирования. В этих условиях, что вполне очевидно, накапливается конфликтный потенциал, который и выливается в судебные разбирательства и как следствие, в банкротство», – следует из слов Владислава Преображенского.
Что касается упавших объемов ввода, то эксперт успокаивает на примере Москвы. В начале этого года в столице сдано существенно меньше недвижимости из-за очень значительного нетипичного для декабря ввода, оказавшегося выше показателей предыдущих лет.
«С вводом нового жилья в Москве проблем точно не будет. Сроки сдачи застройщиком планируются поквартально, в ряде случаев ввод нецелесообразно переносить на следующий год. В таких случаях может быть повышенный ввод в конце года, но при этом сократится ввод вначале следующего года», – обнадеживающе говорит Владислав Преображенский.
А что по поводу рассмотренной в этом материале аналитики думаете вы? Изживет ли себя проектное финансирование, по вашему мнению?
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».
Комментарии 1
Пусть банкротятся. Не жалко.