Площади квартир в России продолжают снижаться. «Прожиточный минимум» достиг 9 кв. м и скорее всего это не предел компактности. В некоторых городах более половины строящихся квартир однокомнатные. Негативный тренд усиливается в период кризисов.
Квартиры становятся все меньше, компактнее и, возможно, уютнее – или нет? Обилие малогабаритных студий и компактных однокомнатных квартир в жилом комплексе обычно воспринимается как недостаток, как признак жилья экономкласса, самого дешевого и самого аскетического. Много квартир на этаже, много машин во дворе, много соседей. Но благодаря цене эти квартиры продолжают оставаться популярными и востребованными.
Даешь маленькое жилье!
Отдельной официальной статистики по квартирам-студиям нет. Ее ведут только независимые аналитики. В этом году, утверждают аналитики «Метриума», девелоперы массовых новостроек столицы стали гораздо чаще предлагать покупателям студии. По подсчетам «Метриума», в сентябре 2022 года в московских новостройках эконом- и комфорт-класса застройщики продавали 6,8 тыс. студий (квартир и апартаментов), что составило 30% от общего числа отдельных помещений. Предложение этого самого компактного варианта жилья выросло за год на 62%. В сентябре 2021 года в продаже было только 4,2 тыс. студий, то есть предложение студий в массовых новостройках росло в два раза быстрее рынка.
Но не Москва держит пальму первенства по небольшим квартирам. Согласно данным ДОМ.РФ, лидером однокомнатного строительства является Ленобласть (74%), на втором месте – Петербург (66%). В Москве и Московской области доля «однушек» составляет меньше половины. Общую картину портят, конечно, апартаменты, площади которых стремятся к «прожиточному минимуму». Один из самых компактных проектов – апарт-отель «Апартаменты в Кусково» на аллее Первой Маёвки на востоке Москвы. Здесь предлагались «номера» площадью от 9 кв. м! Сейчас в продаже есть 13-метровые апартаменты за 3,9 млн рублей.
В Петербурге застройщики продолжают экспериментировать с квартирографией, виртуозно лавируя между уровнем комфортности жилья и его доступностью. К примеру, «Группа ЛСР» реализует ЖК «Октябрьская набережная». Корпус №1, который был выведен в продажу, состоит только из однокомнатных квартир и студий (867 штук). Хотя, по данным ДОМ.РФ, пальма первенства в однокомнатном строительстве принадлежит Setl Group.
«Небольшие квартиры сейчас пользуются спросом, прежде всего, для сохранения денег. При этом в плане инвестиций квартиры-студии не являются интересным инструментом, так как в большинстве новых домов объекты этого формата составляют большинство. Это значит, что при аренде или перепродаже придется снижать ставку или стоимость. Таким образом, студии сейчас позволяют в лучшем случае сохранить средства», – полагает руководитель агентства недвижимости Георгий Патанин.
На этом фоне несколько отличаются данные Домклика. «Наше исследование показывает: хотя квадратные метры подорожали, параметры «идеальной» квартиры почти не изменились. В крупных регионах люди по-прежнему стремятся к покупке двухкомнатной квартиры площадью около 50 квадратных метров», – отмечает Мария Ромчанова, руководитель аналитического центра Домклик. Стремятся-то стремятся, но покупают однокомнатные.
Покупатели несмотря на то, что активно интересуются и однокомнатными, и двухкомнатными квартирами, предпочитают приобретать «однушки» и студии.
Критиковать застройщиков, которые продолжают плодить жилые комплексы, заполненные компактными квартирами, смысла нет. Пока такие квартиры покупают, их будут строить и продавать. Проблема, конечно, существует, но скорее на государственном уровне и в массовом строительстве.
«В той же Анталье за последние два года цены выросли значительно именно из-за того, что туда вереницей потянулся весь IT-сектор. Почему? Минимальная площадь апартаментов 60 кв. м. – считает Сергей Смирнов из АН Vysotsky Estate. – Что уже сегодня лепят наши недалекие застройщики? Трешки по 65 кв. м, двушки по 38 кв. м, студии по 18 кв. м. К чему это приводит? К сокращению населения. Вот к чему это приведет. За комфортной семейной жизнью люди начнут массово уезжать из таких городов».
Занятная таблица. Распределение домохозяйств по числу занимаемых комнат и размеру домохозяйств, проживающих в индивидуальных домах, отдельных и коммунальных квартирах (оценка).
Источник: Фонд «Институт экономики города». Почти половина домохозяйств, состоящих из 3 человек, занимают одну или две комнаты; почти 30% домохозяйств, состоящих из 4 и более человек, имеют одну или две комнаты; с другой стороны, более 70% домохозяйств, состоящих из 1 человека, имеют две и более комнат.
Уникальные предложения
Квартиры пока что держат планку не ниже 19 кв. м, а вот апартаменты позволяют себе играть в компактность, предлагая уникальные, особые варианты. Аналитики «Метриума» нашли четыре комплекса апартаментов, в которых продаются студии в подземной части здания. Цена, что называется, доступная: как минимум за 1,43 млн рублей. В некоторых апартаментах нет оконных проемов.
В апарт-отеле SALUT!, построенном в Петербурге, можно приобрести под жилье кладовку площадью 4,5 кв. м с круглосуточной охраной. «Можно обустроить маленькую студию и жить там», – уверяет собственник помещения.
Есть и совсем экзотические предложения на уровне бреда – антресоль 1,5 на 3 метра в квартире, правда, в аренду. Такое предложение появилось в Москве в квартире в районе станции метро «Бульвар Дмитрия Донского». Цена вопроса – 7,9 тыс. рублей в месяц.
Комментарии