Почему в соседних районах Москвы может так сильно различаться стоимость квартир? Novostroy.ru пытается выяснить, что сильнее влияет на цены: карма или объективные причины.
Приезжих из других регионов может поставить в тупик разница в стоимости квартир в разных районах столицы. Она заметна даже для локаций, которые находятся на равном удалении от центра города.
К примеру, Северное Бутово расположено примерно в 20 км от Кремля. На таком же удалении находится Некрасовка. Но если в первой локации средняя стоимость кв. м жилья составляет порядка 229 тысяч рублей, то для последней — 187 тыс. рублей.
При покупке квартиры с большим метражом такая разница может составить несколько миллионов рублей!
Чтобы понять, почему так происходит, разберём пять районов с самыми дешёвыми квартирами в Москве.
| Название локации | Средняя стоимость кв. м на 2021 г. |
| Некрасовка | 187 491 |
| Бирюлёво Восточное | 203 413 |
| Выхино-Жулебино | 214 330 |
| Вешняки | 217 083 |
| Гольяново | 231 673 |
Данные портала realtymag
Некрасoвка
Прописка с душком
Сегодня Некрасовка — один из самых быстрорастущих районов Москвы. По последним данным, его население перевалило за 84 тыс. человек. И это точно ещё не предел, так как строительство здесь продолжается. Группа «Самолет» планирует до конца 2023 года сдать ещё шесть корпусов (по 19-23 этажа) в ЖК «Квартал Некрасовка».
Здесь стабильно высокий спрос на квартиры. Что неудивительно — это самое дешёвое жильё с пропиской в Москве. И при этом есть своя станция метро «Некрасовка», которая была открыта в 2019 году.
На этом плюсы локации, пожалуй, и заканчиваются. Для Некрасовки характерны все типичные изъяны свежезастроенных районов-человейников:
- нехватка детских садов и школ;
- недостаток мест для отдыха и развлечений;
- нет парков и зелёных зон.
Плюсом к этому жители Некрасовки много лет жалуются на качество воздуха. Виной тому близость к мусоросжигательному заводу №4, ТБО «Кучино» и «Торбеево», а также к Люберецким очистным сооружениям.
Бирюлёво Восточное
Безметрожье
Ещё один район, который начал активно застраиваться в начале 70-х годов. Большая часть зданий — панельные и панельно-блочные дома серий II-49, 1605АМ, II-68-01. Новостроек почти нет. На novostroy.ru можно найти три ЖК в этом районе. Один из них печально знаменитый долгострой — «Царицыно-2».
Восточное Бирюлёво как будто специально огорожено, чтобы пешком отсюда было не выбраться. С двух сторон его границы проходят по ж/д путям, две другие — образуют лесополоса и МКАД.
Здесь и в соседнем Западном Бирюлёво довольно много промышленных объектов. Несколько заводов и фабрик, а также крупнейшая в Москве теплоэлектроцентраль №26. И хотя точки измерения качества воздуха не фиксируют здесь значительной разницы в сравнении с городом в целом, в сознании москвичей это экологически неблагополучные районы.
По одной из версий слово «Бирюлёво» имеет татарские корни и переводится как одна дорога. С транспортной доступностью здесь и правда не очень. Своего метро у этого района нет. Жителям приходится добираться до станций «Пражская» или «Царицыно».
Но есть в этом районе и позитивные моменты. Во-первых, метро здесь появится. От станции «ЗИЛ» сюда должны протянуть новую ветку. «Бирюлёво» станет конечной станцией с пересадкой на МЦД.
Во-вторых, жители Восточного Бирюлёво могу гордиться своим дендропарком. Это не только отличное место для прогулок и отдыха, но и для образования. Сюда даже водят школьные классы. В дендропарке растут многие редкие виды деревьев, а весной здесь можно увидеть цветение сакуры.
Выхино—Жулебино
Давящая теснота
Выхино и Жулебино — две бывшие деревни, которые сейчас образуют один из крупнейших спальных районов Москвы. Локацию начали активно застраивать многоэтажными домами в 70-е годы прошлого века. При этом хрущёвок здесь почти не было. Основной жилищный фонд составляют более комфортабельные дома позднесоветской застройки из серии П44, П46 и П3.
Несмотря на то что это довольно зелёный район (на территории два крупных парка), его не назовёшь экологически благополучным. Он «зажат» между двумя крупными транспортными артериями: Волгоградский проспект — Новорязанское шоссе и Рязанский проспект — Октябрьский проспект. Это очень загруженные магистрали, которые соединяют город с федеральной трассой М-5. Вдобавок Выхино и Жулебино разделяет МКАД.
Но на стоимость жилья здесь влияет не только экология и старый фонд. Выхино долгое время оставалось для москвичей «краем обитаемого мира». Что само по себе не добавляет локации престижа.
Здесь была конечная станция ветки метро — «Ждановская», позже переименованная в «Выхино». Советские проектировщики сделали так, чтобы людям из пригородов, приезжающим на автобусах и электричках в Москву, было удобно спускаться здесь в подземку. Их расчёты оказались верны — станция стала пользоваться популярностью. Даже слишком.
В нулевые годы пассажиропоток станции «Выхино» доходил до 150 тыс. человек в день. Это при том что проектная проходимость станции — 27 тысяч. В народе этот феномен прозвали «ждановская давиловка».
Сегодня ситуация немного улучшилась. Во-первых, ветку продлили и «Выхино» больше не конечная станция. Во-вторых, в 2020-м запустили ещё одну станцию метро «Юго-Восточная» уже на другой линии. Но это не назвать кардинальными изменениями. В прошлом году станция «Выхино» заняла 5-е место среди самых загруженных станций с пассажиропотоком в 117 тыс. человек в день.
Вeшняки
Любителям долгих прогулок
Этот район Москвы точно понравится любителям геометрии, так как его границы образуют почти идеальный равносторонний треугольник. Вешняки — ещё один спальник, который застраивался в 70-е годы. В основном девятиэтажками.
Они и сегодня составляют основной жилищный фонд. В этом веке здесь построили только четыре новостройки, где уже распроданы квартиры. Исключение лишь недавно сданный комплекс «Апартаменты в Кусково».
Вешняки — очень зелёный район. Чуть ли не половина его территории — это лесопарковые зоны или пруды. Промзон нет совсем. В какой-то мере Вешняки можно назвать туристической локацией, так как музей-усадьба «Кусково» и одноимённый лесопарк очень популярны. Во всяком случае, на Яндекс. Картах объект имеет более 6 тыс. оценок и общий балл 4,9 из 5. Кусковский парк даже называют маленьким Версалем.
Хорошее место для прогулок и соседний парк «Радуга». Но потребность в моционе у жителей района может отпасть вовсе, если каждый день добираться до метро пешком. Центр района Вешняки равноудалён от станций «Выхино» и «Новогиреево» примерно на два км. То есть 30-40 минут пешком. Не так уж и критично, тем более что можно сократить этот путь, сев на автобус.
Судя по форумам и публикациям в местных изданиях, жители Вешняков своим районом в целом довольны. Жалуются только на недостаток развлекательной инфраструктуры. Возможно, эту проблему отчасти решит открытие кинотеатра «Энтузиаcт» после реконструкции.
Гольяново
Карма 90-х
Это один из тех районов в Москве, про которые в 90-е народное творчество создало присказку: страна чудес, туда попал и там исчез. От старожилов в Гольяново можно услышать немало рассказов о разборках бандитов и продаже наркотиков за каждым углом. Одним словом, за этим районом прочно закрепилась слава криминального гетто.
Гольяново даже попал в тройку самых опасных районов на планете по версии американского онлайн-издания HuffPost. Хуже только в болгарском квартале Столипиново и колумбийской столице Боготе.
Но если обратиться к статистике зарегистрированных преступлений по районам Москвы, то Гольянова там нет даже в ТОП-15. В тех же Вешняках, шансов стать жертвой преступления больше.
Сказалась на репутации района и близость к ныне закрытому Черкизовскому рынку. Когда он работал, в Гольяново селилось много приезжих из Средней Азии.
Сегодняшнее Гольяново состоит как бы из двух разных районов. Восточнее улицы Уральская располагаются жилые кварталы, благоустроенный сквер с прудом, несколько красивых храмов. Часть домов находится вплотную к большому национальному парку Лосиный остров. Жилищный фонд состоит в основном из советских панельных домов.
К западу от Уральской улицы совсем иная картина. Во-первых, здесь есть современные новостройки. Пять уже сданных жилых комплексов и один строящийся — ЖК «Амурский парк». Во-вторых, значительную часть территории занимает промзона. Хотя здесь нет каких-либо крупных предприятий, которые бы сильно загрязняли окружающую среду. В основном это различные склады, СТО и т. п.
Ближайшая станция метро — «Щёлковская» расположена на самой границе с районом Восточное Измайлово. Так что жителям домов у Лосиного острова до подземки нужно идти минут 30-40. Но ситуация должна измениться в 2027 году. Именно тогда должны запуститить станцию метро «Гольяново». Она будет находиться на Уссурийской улице, недалеко от Гольяновского сквера.
Комментарии 9
В 12 году по расселению переехали из ясеневской малометражной трёшки (жили в 6-ром) в двушку в Некрасовку (4 чел) Дом п44
Это кайф!!!
А когда открыли метро за домом - что ещё надо? Я простой рабочий. Аллергии на фуагру после чёрной икры у меня нет.
Живу и Работаю в Москве всю жизнь. Я думаю когда депутаты приезжают из своих загородных вилл в центр Москвы, то разница запахов с набережной москвы-реки и со стороны ТБО небольшая
хорошо там где нас нет) мы в ЖК Сказочный лес квартиру взяли, экология хорошая, в другой район и не хочется)
Год назад была вынуждена по семейным обстоятельствам продать квартиру в Измайлово и переехать в более дешёвое жильё в Гольяново (в той его части, которая ближе к метро и скверу).
За год жизни отчитываюсь: район прекрасный. Ничем не хуже Измайлово, а по многим показателям лучше. Чисто, красиво, тихо, прекрасная инфраструктура. У меня есть претензии только к самому дому: он старый, квартира тесная, а раньше я жила в П44-Т. Мой вывод: как только появится возможность, буду менять дом на новый, но не район. Не слушайте страшилки о Гольяново, они идут из прошлого. Сейчас ничего плохого тут нет.
Я риелтор и полностью согласна с вами. Покупала клиентам в Гольяново, прекрасный район
Согласна с автором.
Вранье
в 94г гду чужак поставит если машину во дворе, утром стёкол нет, днём били стёкла в машине и выдирали антирадар кобра, вот тебе и чушь, бандюков тех времён многих знал, кого уже нет, а иные далече, зато косоглазых сейчас -как грязи там,
Чушь про Гольяново, хороший зелёный район и скоро будет ещё одна станция метро это уже решено
Никто и не говорит, что Гольяново — это плохой район. Просто пытаемся разобраться, почему жильё здесь дешевле, чем во многих других локациях Москвы.
Спасибо, что поправили относительно станции метро. Скорректировали информацию.