Нововведения и ограничения в жилищном строительстве в эпоху санкций – взгляд год спустя

• Импортозамещение как новая реальность
• Беда не приходит одна
• Не было бы счастья, да несчастье помогло
• Новые подводные камни

Импортозамещение как новая реальность

Одной из основных проблем российских застройщиков стал уход из страны всевозможных иностранных компаний. В результате используемое оборудование, комплектующие, материалы, технологии стали либо полностью недоступны отечественным потребителям, либо существенно прибавили в цене из-за появления новых логистических цепочек и обходных путей.

Пострадало в эпоху санкций, как и многие другие отрасли, жилищное строительство. «В первую очередь, из-за сорванных поставок импортных материалов, нарушенных логистических цепочек и перебоев с отгрузкой произошел резкий рост цен на стройматериалы и оборудование, – поясняют в первом цифровом агентстве «Тренд Новостройки», обращая внимание, – доля импорта зависит от класса жилья – от 10% в эконом- и комфорт-классе и до 50% – в элитной недвижимости. Так, для последней в 2023-м не хватает сантехники и отделочных материалов класса премиум, поэтому цены на них растут, а качество при этом снижается».

В целом в «Тренд Новостройках» убеждены, что сейчас главные трудности – это замещение оборудования и технологичных машин. «Например, лифтов и инженерных систем. В 2022-м отечественные производители и здесь сделали рывок, но потребуется время, чтобы полностью заменить иностранные Otis, Kone и Elevator. У некоторых застройщиков до 2022-го доля иностранного лифтового оборудования достигала 80%».

Руководитель арбитражной практики юридической компании «Гебель и партнеры» Константин Бахтин солидарен с коллегами и считает, что имеющаяся проблема импортозамещения решаема лишь отчасти.

«В ближайшей перспективе вряд ли получится полностью заменить прямой контакт с западными компаниями, – говорит Константин, подчеркивая, – Строительство сильно зависит от смежных отраслей и в первую очередь от рынка строительных материалов. В 2022-м сократилось производство стройматериалов (например, цемента, бетона, силикатного кирпича), что привело к росту цен на них».

Беда не приходит одна

Также Константин Бахтин напоминает, что помимо роста издержек отрасль ощутила серьезное падение спроса на рынке из-за высокой инфляции и снижения реальных доходов населения. В ответ на это для привлечения покупателей застройщикам пришлось снижать цены, разрабатывать и предлагать собственные программы, среди которых – околонулевая, или траншевая ипотека.

Упомянутые организации

Компания

Балтийская жемчужина

Рейтинг A/10 объектов

К слову об околонулевой ипотеке, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева убеждена, что эта мера не только поддержала спрос, но и привела к завышенным ценам и увеличила риск ипотечного пузыря, из-за чего Центробанк ее и ограничил (См. подробности).

В то же время Ася абсолютно уверена, что в непредсказуемом мире, где происходят все новые и новые события, едва ли можно оперировать понятием «навсегда». «Бизнес сейчас оттачивает навыки адаптивности и гибкости в изменчивой реальности. На рынке недвижимости застройщики находятся в постоянном поиске инструментов для поддержания падающего платежеспособного спроса, а представители властных структур ограничивают деструктивное влияние этих инструментов и принимают меры для стимулирования системообразующей строительной отрасли».

То, с какими изменениями придется смириться навсегда, а какие станут временными, зависит от больших систем и принятых законов. «Скорее всего, можно начинать привыкать к российским отделочным материалам и китайским или турецким унитазам и смесителям. Даже если политика изменится, малоподвижной строительной отрасли сложно будет снова перестроиться на Европу, – не исключают в агентстве «Тренд Новостройки», замечая при этом, – программы импортозамещения в России работают последние несколько лет, поэтому постепенно налаживаются поставки стройматериалов отечественных производителей и компаний из Турции, Китая, Индии».

Не было бы счастья, да несчастье помогло

Даже из этого материала уже очевидно, что экономическая нестабильность заставила попотеть не только девелоперов, но и государство. «Наиболее существенными мерами господдержки стали предоставляемые субсидированные льготные кредиты для застройщиков, а также реализуемая в стране программа льготной ипотеки, которая позволила привлечь на рынок покупателей и обеспечить строителей необходимыми деньгами», – отмечает Константин Бахтин.

Так как меры государственной поддержки оказались небезуспешными, в текущих условиях, когда сохраняется нестабильная экономическая и геополитическая ситуация, Константин ждет от властей, что те продолжат вести мониторинг и принимать своевременные решения.

К сказанному Ася Левнева добавляет, что санкции, хотя и повысили издержки на переформирование логистических цепочек и серьезно усложнили жизнь рынку недвижимости, в особенности сегменту высокого класса, всё же являются толчком для развития отечественного производства. Так, застройщиков, по мнению Аси, поддержит выкуп государством апартаментов и строительство деревянных многоэтажек, которое может развить новое направление в девелопменте.

Новые подводные камни

Инициативы властей, вне зависимости от мнения застройщиков, а тем более дольщиков, не остановить. Так, с 1-го марта в силу вступает федеральный закон о необходимости согласования внешнего облика зданий с органами местного самоуправления на предмет соответствия градостроительным традициям населенного пункта. Как замечает Ася Левнева, в целом это нововведение полезное, а в Санкт-Петербурге подобные правила существуют уже давно.

«На примере «Балтийской жемчужины» можно увидеть, каким комфортным и эстетичным будет жилое пространство, если в течение всего многолетнего периода реализации не отступать от единой архитектурной концепции, – комментирует Ася. – В большом городе такую гармонию поддерживать сложнее, но не менее важно. Остается надеяться, что новый закон не станет барьером на пути реализации новых интересных проектов и хороший вкус представителей местного самоуправления поможет избежать излишних бюрократических барьеров».

Другой пример кажется менее рациональным и отсылает к недовольству Госдумы относительно иностранных названий жилых комплексов. По этому поводу в феврале 2023-го народные избранники приняли закон о недопустимости использования иностранных слов в названиях ЖК. Под исключения попадают случаи, не имеющие общеупотребительных аналогов в русском языке.

По мнению первого цифрового агентства «Тренд Новостройки», запрет на иностранные названия жилых комплексов – это еще одно изменение, претендующее на статус «с чем придется смириться». «На данный момент таких новостроек в Петербурге и Москве минимум 20%. Мы считаем, что введение такого закона всего лишь немного затруднит отлаженный маркетинг, так как придется проводить дополнительные исследования. Но на фоне трудностей с оборудованием и материалами это не станет для застройщиков катастрофой».

Константину Бахтину идея запретить использование иностранных слов в названиях ЖК и уж тем более ввести административную ответственность в свою очередь кажется абсурдной и абсолютно бессмысленной. «В текущих реалиях есть гораздо более актуальные проблемы, которые нужно решать для поддержания отрасли. Очевидно, что запрет иностранных названий кардинально не изменит ситуацию на рынке, компании просто начнут использовать в проектах только русский язык».

Наконец, в представлении Аси Левневой, любые запреты всегда хуже стимулирования и поддержки. «Девелоперы используют иностранные термины, чтобы подчеркнуть европейский уровень качества в своих ЖК, напомнить покупателям о прекрасных моментах их путешествий по миру. К тому же, например, Петербург – европейский город, в котором иностранные наименования применялись со дня основания и всегда были органичны. Геополитическая ситуация изменилась и поставила другие гораздо более животрепещущие задачи перед рынком недвижимости, чем вопросы словесности. Девелоперы могут взять на себя дополнительные бюрократические процедуры по переименованию проектов, но это, к сожалению, не повысит благосостояние граждан и не увеличит платежеспособный спрос».

А с какими нововведениями и ограничениями в жилищном строительстве в эпоху санкций столкнулись вы и что бы посоветовали участникам рынка в это непростое время?