Кризис существенно увеличил возможности людей, у которых есть миллион рублей. В шаговой доступности от метро в границах старой Москвы они могут купить помещения свободного назначения (ПСН), адаптированные под жилье, и готовый арендный бизнес. Эти объекты могут использоваться как для получения пассивного дохода, так и для собственного проживания и работы.
Вкладываем миллион в недвижимость для себя или под сдачу
Часть объектов с минимальной площадью позиционируются как объекты двойного назначения. Являясь документально ПСН, они переоборудованы для постоянного проживания. С учетом того, что проводка коммуникаций согласована, а сами объекты находятся в частной собственности, их приобретение позволит проживать в Москве со сравнительно низкими рисками, хотя и не с высоким комфортом.
Например, на улице Гостиничная в Марфино после ремонта продается помещение площадью в 9,2 кв. м. Объект находится в 7 мин. пешком от станции метро Окружная. Чуть дальше расположены станции Петровско-Разумовская и Владыкино. Хозяин запрашивает за объект 1,1 млн руб., что составляет 119 792 руб. за кв. м.
«Продается мини студия-офис. В помещении сделан ремонт, есть санузел с раковиной, унитазом и душем. Проведена новая электропроводка, в санузле сделана принудительная вентиляция, на территории самой комнаты-кухни сделан теплый пол с терморегулятором. Электричество, водопровод и канализация согласованны с управляющей компанией. Помещение подойдет как для проживания (в качестве апартаментов, т.к. отсутствует прописка), так и под офис», - сообщает продавец.
При этом особенно стоит отметить, что это помещение находится в собственности. То есть речь идет о продаже, а не переуступке права аренды, как это часто бывает с ПСН, что существенно повышает инвестиционную привлекательность сделки.
Альтернативой данному варианту могут стать полноценные апартамeнты на Варшавском шоссе в районе Донской, ЮАО. Объект площадью в 10 кв. м реализуется по цене в 1,7 млн руб. или 170 руб. за кв. м. Жилье находится на втором этаже трехэтажного дома. Жилая площадь объекта составляет 7 кв. м. на кухню и коридор приходится 3 «квадрата». До метро Тульская от квартиры 16 минут пешком.
Сами «апартаменты» конечно малометражны. Но, в Гонконге квартиры такой площади широко распространены, что свидетельствует о возможности использовать этот объект под жилье в случае острой необходимости.
Для сравнения: наряду с этим предложением в столице экспонируется как минимум четыре жилых комнаты площадью около 10 кв. м в квартирах. Однако цена данных предложений варьируется от 2,4 до 3,2 млн руб. Более высокая цена при одинаковой площади свидетельствует о том, что эти комнаты считаются более комфортными за счет наличия мест общего пользования в самих квартирах. То есть в отличие от жителей Гонконга москвичи более склонны делить свой быт с соседями.
Покупаем торговую и офисную недвижимость
В данном сегменте представлены небольшие помещения как офисного, так и торгового назначения, полностью оборудованные и сдаваемые в аренду собственниками. Покупка такой недвижимости предусматривает получение права собственности на объект, а не переуступку прав аренды, как это принято при операциях с муниципальной недвижимостью.
Например, в 20-ти минутах пешком от станции метро Нижегородская продается «мини-офис с арендатором». Цена объекта площадью в 11 кв. м составляет 890 тыс. руб. или 80 910 руб. за квадрат. А это почти на половину меньше средней цены по рынку. Ведь ПСН в Москве реализуются по средней цене в 145 тыс. руб. за кв. м.
«Продается офис (вместе с арендатором) в полуподвале жилого дома. Светлый, есть окно. Сделан свежий ремонт. По соседству на этаже другие офисы, есть санузел. Развитая инфраструктура в округе. Прибыль - 10 тыс. руб. в месяц», - пишет продавец.
Исходя из его информации, объект приносит 120 тыс. руб. прибыли в год. А это равняется доходности в 13,5%, что даже больше, чем ставки капитализации офисов класса А и В, составляющие в Москве 9-10%.
Еще одним примером может стать точка фаст-фуда, расположенная в Бескудниковском районе САО. Объект площадью в 20 кв. м. находится в 7-ми минутах пешком от станции метро Верхние Лихоборы. Его цена составляет 1,1 млн руб. или 55 тыс. руб. за кв. м.
Реализуемый объект обладает тремя холодильниками, двумя витринами, электрогрилем, кофе-машиной и прочим оборудованием.
Судя по вывеске, точка ориентирована на реализацию пиццы, хот-догов, суши и кофе. Торговля осуществляется навынос.
Гаражи и склады
Объекты данного назначения традиционно характеризуются слабой ликвидностью. Однако в ряде случаев, цена, конструктивные особенности и месторасположение помогут заработать больше.
Например, в шаговой доступности от станции метро Люблино за 200 тыс. руб. продается кирпичный гараж площадью в 20 кв. м., что в перерасчете за квадратный метр дает стоимость в 11 тыс. руб. за кв. м. Объект находится в частной собственности и продается по договору купли-продажи.
«Продаю кирпичный гараж. Размер - 6.5 на 3.5 м. Высота ворот на въезде - 1.90 м. Яма, погреб, полки по периметру. Пол - бетон», - комментирует продавец.
Для капитального сооружения в шаговой доступности от метро это минимальная цена. К тому же гараж оснащен асфальтированным подъездом и находится в непосредственной близости от жилых домов. Практика использования гаражей в Москве свидетельствует об их высокой рентабельности в случае использования в качестве жилых объектов или складов «подскока» для развозки грузов внутри города. Если первое незаконно, то второе является вполне легальным бизнесом, и позволяет за пару лет вполне окупить этот маргинально дешевый объект недвижимости.
Что бы там не говорили про кризис, а цены на жилье до миллиона пандемия в Москве не снизила, зато она приблизила к новым собственникам объекты двойного назначения и готовый бизнес. Зачастую владельцы этой недвижимости предпочитают осуществить новые инвестиции на фоне спада цен. Что вынуждает их реализовывать собственные объекты с учетом рыночной реальности. Это создает определенный лифт, позволяющий небогатым инвесторам подняться на ступеньку выше.
Комментарии