Стоит ли покупать недвижимость в середине 2023 года. Или лучше переждать?

• Общий фон на рынке недвижимости
• Что будет с ценами и спросом
• Что будет с ипотекой
• Стоит ли покупать недвижимость в 2023 году

Участники рынка недвижимости по итогам пяти месяцев 2023 года так и не смогли сойтись во мнении, началось ли снижение цен на жилье в России. Одни говорят, что стоимость квартир в новостройках как минимум не растет, а на «вторичке» повышается, но не везде. Другие констатируют, что девелоперы стали давать скидки чуть ли не 30%.

Что будет дальше и стоит ли сейчас покупать недвижимость — Novostroy разобрался с экспертами.

Общий фон на рынке недвижимости

Ожидаемого многими падения цен на жилье сейчас нет, отмечает основатель агентства недвижимости Gordashnikova Land Елена Гордашникова.

«Отдельные застройщики действительно дают скидки, но, несмотря на затоваренность рынка новостройками (около 60% квартир в новостройках остаются непроданными), массового падения цен на рынке первичного жилья нет. Предложений на вторичном рынке тоже намного больше, чем в те же периоды прошлого года. Но ощутимого снижения цен также нет, люди предпочитают просто отказываться пока от продажи своих квартир по более низкой стоимости, понимая, что ничего взамен они не смогут купить», — рассказывает эксперт.

Аналитики сервиса «Домклик», считают, что стоимость «вторички» в Москве по итогам марта выросла на 3% к февралю, а в Санкт-Петербурге — на 1%. А вот московская «первичка» в начале весны стагнировала, цены уменьшились на 0,1%. В Санкт-Петербурге цена за квадратный метр новостройки потеряла 0,6%.

Однако уже к началу мая новостройки отыграли по 5,1 и 5,6% соответственно. Вторичное жилье к этому моменту в Москве прибавило еще 1,9% в цене, а в городе не Неве — потеряло 0,25%.

Что будет с ценами и спросом

По мнению исполнительного директора финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослава Баджурака, ценовой «пузырь» в ближайшее время будет сдуваться за счет ограничений ЦБ к «экстремально низким» ипотечным ставкам, которые входят в силу с 1 июня 2023 года. Второй фактор, определяющий цены «первички» и «вторички», по мнению эксперта, — это спрос населения на ипотеку.

«По данным нашего финансового маркетплейса, онлайн-спрос потребителей весь первый квартал был ниже аналогичного периода годом раньше. А в марте оказался меньше январского на 3%, — говорит аналитик. — Многие люди заняли выжидательную позицию и откладывают покупку квартиры, тем более в ипотеку. Отметим, что в прежние годы высокий ипотечный сезон начинался как раз в январе-марте и спрос прибавлял. Правда, мы не видим и резкого падения, что позволяет сделать вывод о том, что на рынке найден определенный баланс. Возможно, что в 2023 году мы выйдем на плато и дальнейшая динамика будет плавной. Впрочем, если не произойдет новых геополитических и экономических потрясений».

Виталий Русаков

Эксперт рынка

«Если рассматривать тенденцию на второй и даже третий квартал текущего года, то при сохранении того положительного тренда по спросу, что берет начало в январе, вполне можно ожидать слабого, но оживления рынка, — комментирует эксперт рынка недвижимости, риелтор Виталий Русаков. — Скорее всего, мы увидим это даже ближе к осени, по мере завершения летнего отпускного сезона. Напомним, что с марта и до середины апреля наблюдается четкий растущий тренд спроса «вторичку», чего не скажешь о новостройках. Прирост относительно начала года составил 27%. Впрочем, по сравнению с прошлым годом общий спрос на рынке жилья в столичных городах в среднем снизился на четверть».

Что касается цен, то пока рынок недвижимости нашел баланс, который, как отмечает Русаков, многие ошибочно приняли за стагнацию. «Это типичная консолидация рынка, которая быстро может смениться на восходящий тренд», — полагает эксперт.

Что будет с ипотекой

Средняя ставка, по которой банки одобряли ипотеку на новостройки по итогам апреля (без субсидирования процентов государством) составила 10,6%. На «вторичку» — 10,1%, отмечают эксперты «Выберу.ру». Весь апрель средние проценты хоть и незначительно на 0,1-0,3%, но росли. В мае тоже замечен небольшой прирост. Впрочем, это не коснулось льготных программ.

«По семейной ипотеке, которая сейчас набрала популярность благодаря расширению условий, средние ставки сделок по итогам апреля составили 5%. По госпрограмме (под 8%) за счет дисконтов банков средние проценты – 7,2%. Оговорюсь, что эта средняя “температура” по процентам ещё не отражает изменения правил ЦБ к рынку новостроек. Более чёткую картину мы увидим в третьем квартале», — комментирует Баджурак, добавив, что экономических предпосылок для роста ипотечных ставок в ближайшие месяцы пока нет.

Другого мнения Виталий Русаков: «Пока что шансы на то, что ЦБ РФ будет повышать ставку — высоки. Налицо проблемы с дефицитом государственного бюджета, кратное увеличение расходов. Инфляция при всех стараниях власти будет расти, а значит и будет повышаться ставка кредита».

Девелоперы, при этом, окажутся в трудном положении, полагает аналитик, особенно если учитывать «затоваренность» первичного рынка недвижимости.

«Рост ставок приведет к ухудшению положения дел застройщиков, и тут не поможет никакая субсидированная ипотека, даже под ноль процентов, — комментирует эксперт. — Если ЦБ РФ дальше начнет поднимать ключевую ставку, то тогда застройщики будут поставлены перед непростым выбором: либо сокращать радикально объем рынка (строительства), либо снижать цены».

Стоит ли покупать недвижимость в 2023 году

Конечно, эксперты однозначно отметили, что нет хорошего или плохого времени для приобретения недвижимости. Но сейчас нужно как никогда четко понимать цели покупки и адекватно оценивать ресурсы.

«Если вы собираетесь покупать квартиру в ипотеку и имеете небольшие накопления на первоначальный взнос, то нужно приобретать именно сейчас, после ужесточения условий выдачи ипотеки, могут вырасти и ставки, и минимальный размер первоначального взноса. Если речь идет о покупке жилья за наличные средства, то стоит подождать, полагает эксперт. Вероятнее всего, рынок недвижимости еще скорректируется. Возможно, цены снизятся, и вы сможете вложить свои деньги выгоднее. Плюс ожидается изменение ставки рефинансирования Центробанка, что также может повлиять на рынок», — отмечает Елена Гордашникова.

Недвижимость всегда воспринимается, как надежное средство уберечь деньги от обесценивания из-за инфляции. Но эта схема эффективно работает только при одном условии — если недвижимость как актив приносит доход, добавляет Русаков.

«Тем, у кого нет пока еще своего жилья, я бы не рекомендовал ждать сильного снижения цен, — комментирует эксперт. — Тем же, кто использует недвижимость для среднесрочных инвестиций, предпочтительнее всего брать объекты не в новостройках, где застройщики и так держат всеми силами цены выше рынка, а на вторичном рынке, где уже сейчас имеется масса интересных вариантов и продавцы готовы торговаться».

Двоякую позицию покупателя на рынке отметил и Ярослав Баджурак: «Так как цены на недвижимость пока в целом стагнируют и не снижаются, мы бы рекомендовали подождать и не покупать квартиры как минимум до конца второго квартала. В то же время с 1 июля у банков будет меньше ипотечных продуктов на новостройки с первоначальным взносом до 20%. Это с одной стороны, уменьшит спрос, с другой стороны, усилит давление на цены. И хотя льготные программы останутся с прежними условиями, не исключено, что стоимость квартир уже в начале лета будет меньше. Поэтому всем, кто планирует покупку ипотечной квартиры для себя, стоит рассмотреть вторую половину июня».

Инвесторам, аналитик советует взять паузу. Маржи с недвижимости в 80%, которая наблюдалась на первичном рынке с 2020 года, уже сложно будет достичь.

«По данным ЦБ, из-за схем застройщиков перегрев цен на новостройки в 2023 году в среднем по стране достиг 30%. Значит, будет дальновидно подождать развитие ситуации и дать ценам опуститься “на дно”. Тем более, что сейчас покупка квартиры сравнима с покупкой автомобиля: выехал из автосалона – минус 15% к цене. Разница между ценой покупки “первички” и стоимостью продажи “вторички” в апреле 2023 года почти такая же – 14%», — резюмировал аналитик.

Напомним, задать вопросы о рынке недвижимости экспертам рынка можно бесплатно в специальной форме Novostroy. Журналисты обсудят тему с аналитиками, и потом вы сможете найти ответы в статьях портала.