В скандинавских сагах Русь называли Гардарики, что переводится как «страна городов». Но времена меняются. Сегодня для России больше подойдёт название — страна студий. Ибо именно их в наших городах скоро станет больше всего.
В недавней статье о тенденциях в жилищном строительстве за последние 5 лет мы уже мельком затрагивали вопрос сокращения площадей квартир в новостройках. Это один из главных трендов на рынке, наряду со снижением доступности жилья и увеличением этажности зданий.
Сегодня же Novostroy решил разобраться в этой теме подробнее и узнать, в чём причина такой популярности малогабаритных квартир в современной России.
Желания и возможности
В сети можно найти немало результатов опросов и исследований на тему того, какую недвижимость хотели бы приобрести россияне. Но все они сходятся в одном — больше половины наших сограждан хотели бы переехать в частный дом за городом. Вот конкретные цифры.
- 82% по данным «Почта Банка» (2022 год).
- 70% в исследовании ВЦИОМа и ДОМ.РФ (2021 год).
- 58% неравнодушных к загородной жизни насчитали аналитики центра НАФИ (2020 год).
Вероятно, на желание большинства россиян жить вне душных стен мегаполисов повлияла пандемия. Впрочем, и более ранние исследования показывали похожую картину. Вот данные опроса КБ «Стрелка» от 2017 года.
Ну а теперь давайте взглянем на статистику, сколько же человек по факту живут за городом.
А вот если выбирать можно только из квартир, то большинство наших граждан хотели бы жильё с тремя и более комнатами. Так ответили 60% опрошенных дизайнерским бюро «Идея плюс» в 2021 году.
Теперь заходим на наш.дом.рф и смотрим, какие же квартиры сегодня предлагают покупателям застройщики. Как видим, больше половины лотов — «однушки». Квартир с тремя и более комнатами в разы меньше. Студии в статистике отдельно не обозначены. Вероятно, их считают вместе с «однушками».
Получается, что большинство россиян мечтают о просторном многокомнатном жилье и желательно за городом, а покупают малогабаритные студии и «однушки». Живи мы в каком-то идеальном мире, такой парадокс поставил бы нас в ступор. Но в текущей реальности всё вполне очевидно — девелоперы ориентируются не на то, чего хочет клиент, а на то, что он может себе позволить.
Всё меньше и меньше
Малогабаритных квартир в структуре предложения от застройщиков с каждым годом всё больше. Из исследований агентства «Метриум», с июня 2020 по июнь 2022, доля студий увеличилась с 12 до 23%, а «однушек» — с 29 до 35%.
При этом уменьшается и метраж лотов. За два последних года средняя площадь квартиры в московских новостройках уменьшилась на 10 кв. м.
Причём это касается всех типов квартир. Так, студии «сжались» на 2,4 кв. м (до 24,2 кв. м), а трёхкомнатные — на 3,5 кв. м (до 81 кв. м).
В Северной столице ситуация похожая. «В первом полугодии 2022 года в квартирографии выведенных в Санкт-Петербурге объектов доля студий сравнялась с долей однокомнатных квартир: по 37%. Это вполне ожидаемая тенденция на фоне сокращения реальных доходов потребителей и роста издержек застройщиков», — сообщает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина».
Причины и следствия
Эксперты рынка объясняют такое положение дел довольно простыми и понятными резонами:
«Интерес девелоперов к проектам с большим количеством студий обоснован логикой экономики проекта: многоэтажки с "мелкой нарезкой" квартир выгоднее продавать. Также студии и малогабаритные "однушки" традиционно считаются одним из самых доступных типов жилья.
Создавать качественный и актуальный продукт, с функциональными квартирами по интересной для потребителя цене — это более длительная и сложная работа, требующая вдумчивого проектирования и инвестиций в квалифицированные кадры. Строить жилые комплексы со сбалансированной квартирографией и насыщенной инфраструктурой — сложнее и затратнее», — рассуждает Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens.
«Падение спроса на недвижимость из-за экономического кризиса вынуждает девелоперов сокращать лишние квадратные метры в своих проектах. “Мелкая нарезка” жилых помещений осуществляется за счёт выноса ряда функциональных зон за пределы квартир: кладовых, коворкингов, пространств для проведения мероприятий и многих других.
Такой подход позволяет сохранить уже привычный для современного человека комфорт и повысить доступность жилья в новых объектах. Нежилые помещения такие как, к примеру, кладовые обычно реализуются по сниженным ценам или предоставляются в подарок по акции», — добавляет Ася Левнева.
Вопрос: хорошо это или плохо — не стоит. Во всяком случае, с точки зрения демографии в этом нет ничего позитивного. Очевидно, что студии и малогабаритные однокомнатные квартиры больше подходят для одиночек и пар без детей, чем для семейных покупателей. Так что текущая ситуация со строящимся жильём явно идёт вразрез с национальным проектом «Демография».
Есть и другие причины беспокоиться из-за высокой доли малометражных помещений в современных новостройках.
«Пик малогабаритных квартир-студий пришёлся на начало и середину “десятых” годов. Для многих это казалось идеальным решением по вложению относительно небольших сбережений: покупка недорогой студии площадью 25-30 кв. м в новых кварталах в Петербурге или ближайших районах Ленобласти.
Однако реальность скоро напомнила о себе: при большом количестве студий, в которых живут молодые семьи, многократно возрастает нагрузка на инфраструктуру. Не хватает парковочных мест, дворы заставлены машинами, пробки на въезд и выезд из квартала утром и вечером, нехватка торговых помещений или просто отсутствие достойных рекреационных зон, парков и скверов. К тому же небольшие квартиры-студии часто сдавались в аренду, а это значит, что из-за частой смены арендаторов в квартале не могла сформироваться единая социальная среда», — Александр Кравцов, управляющий директор Fizika Development (девелопер инвест-отеля VIDI). Хотя он же подмечает, что студия студии рознь:
«Сегодня подход к студиям во многом изменился. Они проектируются даже в объектах бизнес- и премиум-класса. Например, в нашем будущем проекте в Московском районе средняя площадь студий будет 40-43 кв. м. Это полноценная квартира, настоящее пространство для жизни с живописными видами из панорамных окон».
Ася Левнева замечает ещё один негативный эффект от уменьшения площади квартир: «Усугубление кризиса ведёт к дальнейшему снижению качества жизни и увеличению доли студий в проектах. Это противоречит сформировавшемуся за последние годы стремлению к комфорту, которое особенно ярко проявилось в период пандемии и введения льготной ипотеки.
Если раньше люди работали и отдыхали вне дома, то пандемия внесла свои коррективы: понадобились кабинеты для работы, просторные гостиные для отдыха, детские и отдельные спальни. К жилью и даже пространству за окном стали предъявлять повышенные требования. В “Балтийской жемчужине” многие жители микрорайона воспользовались услугой “трейд-ин”, чтобы продать свои однокомнатные квартиры и приобрести недвижимость для жизни побольше».
Добавить к этому нечего. Напоследок мы лишь решили спросить экспертов, может ли эта тенденция измениться, или доля малогабаритных квартир в новостройках и дальше будет расти?
Наталья Осетрова:
Тенденция может измениться при условии, что государство будет стимулировать девелоперов возводить дома с минимальным количеством студий и полноценной инфраструктурой для жизни, которая подразумевает не только стандартный минимум социальных объектов, но и полноценные общественные пространства, кафе, магазины, коворкинги, возможности для занятий спортом и семейного отдыха.
Второй вариант — это ограничения, которые будут регулировать квартирографию.
Ася Левнева:
Сегодня мы не можем предположить, насколько долгим будет откат в прошлое. Предпосылок для выхода из кризиса пока нет. Потребители опасаются инфляции, снижения реальных доходов, потери работы, поэтому откладывают капиталоёмкие покупки, сосредотачивая своё внимание на товарах повседневного спроса.
У большинства из них нет сейчас возможности повышать качество жизни за счёт улучшения жилищного положения. Поэтому девелоперам невыгодно увеличивать площади квартир в своих проектах.
Комментарии 1
Люди превращены в скот, а жилье в хлев, это я про сткудии, где ты ешь , спишь и испражняешся, практически в одном месте, это есть студии