Девелоперы Москвы не спешат начинать продажи новых проектов. Несмотря на стабильный спрос новичков становится все меньше. К тому же растет затоваривание, а цены не растут.
Московская недвижимость – самый непотопляемый айсберг, который выплывает в любой ситуации. Столичная прописка манит тысячи россиян, которые хотят прикоснуться к бурной столичной жизни. Но за последние полтора года ситуация сильно изменилась. Прошел покупательский ажиотаж, закончился рост цен, с рынка ушли инвесторы. Девелоперы стали осторожнее выводить на рынок новые объемы.
Новички в дефиците
По подсчетам экспертов «Метриум», в I полугодии 2023 года московские девелоперы начали реализацию 37 новостроек и проектов реконструкции. Из них в эконом- и комфорт-классе – 18 (против 27 в аналогичный период 2022 года), в бизнес-классе – 8 комплексов (против 13 проектов в первом полугодии 2022 года), в премиум-классе – 5 проектов (против 10). В элитном сегменте на рынок вышло 6 проектов, тогда как годом ранее – 4 комплекса. Итого, по всем сегментам объем нового предложения в столице сократился на 31,5% относительно I полугодия предыдущего года.
По словам Руслана Сырцова, управляющего директора компании «Метриум», сокращение выхода на рынок новых жилых и апарт-комплексов обусловлено, в первую очередь, последствиями обвала спроса в конце 2022 года. «Многие девелоперы были вынуждены скорректировать планы из-за удорожания проектного финансирования. Кроме того, на ситуацию повлияла возникшая на первичном рынке угроза затоваривания. Застройщики аккуратнее выводили в продажу новые объемы, чтобы достичь восстановления баланса спроса и предложения», – отмечает он.
Эксперты также заметили снижение спроса на квартиры на этапе котлована. Если раньше цена в процессе строительства росла как минимум на 15-20%, теперь девелоперы выводят новые проекты по максимальной цене, а такой расклад не устраивает покупателей. В Петербурге, к примеру, аналитики зафиксировали снижение спроса на котлован в три раза с 2020 года. Думается, причины в обеих столицах одинаковые. «Привлекательность покупки на стадии котлована заключается в низкой стоимости квартиры. Еще несколько лет назад квартиры на высокой стадии готовности не пользовались популярностью как у частных инвесторов, так и тех, кто приобретал жилье для собственного проживания. Строящаяся недвижимость благодаря 15–20-процентному росту цены в процессе реализации проекта была инструментом для «выращивания» бюджета на квартиру, – комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. – Но в настоящее время с учетом специфики программ проектного финансирования жилых проектов девелоперы выводят квартиры на рынок изначально по достаточно высокой цене. Плюс за последние годы отмечался существенный рост стоимости квадратного метра в целом по рынку, поэтому сейчас зачастую просто не имеет смысла приобретать квартиры на нулевой стадии реализации проекта, если в продаже имеются проекты в высокой стадии готовности по сопоставимым ценам».
Как следствие изменения покупательского поведения – затоваривание рынка. Покупатели не спешат покупать квартиры в ранней стадии готовности, а часть из них вполне логично переориентировалась на вторичный рынок. По оценкам ДОМ.РФ, объем нераспроданного жилья в столице составлял 44% (7,3 млн кв. м). Но эксперты уверены, что это временное явление.
«Девелоперы начали реагировать на затоваривание рынка, – отмечает Руслан Сырцов. – На фоне сниженного спроса объем предложения слишком большой – порядка 70 тыс. квартир и апартаментов – это рекорд. Сейчас на замедлении динамики предложения сказывается отсрочка разработки и старта новых проектов в 2022 году, а также более умеренная политика пополнения линейки предложения в реализуемых проектах. Однако чтобы преодолеть затоваривание, этого недостаточно, – необходимо устойчивое повышение спроса на новое жилье».
Однако со спросом все не так просто. Скажем, он стабилен, хотя и «прыгает» от месяца к месяцу, но не так явно, заставляя понервничать, как было в прошлом году (до минус 30%). Безусловно, интересно будет посмотреть на цифры по итогам года.
|
Москва |
Декабрь 2022 года |
Январь 2023 года |
Февраль 2023 года |
Март 2023 года |
Апрель 2023 года |
Май 2023 года |
Июнь 2023 года |
|
Продано квадратных метров по ДДУ |
291839 |
200200 |
220334 |
310820 |
282866 |
280572 |
290044 |
|
Сделки по ДДУ (квартиры и апартаменты |
6068 |
4183 |
4460 |
6225 |
5706 |
5708 |
5926 |
Источник: DataFlat
«Вторичка» на выход
В июне столичный Росреестр отчитался о рекордном числе сделок (переходов прав) на вторичном рынке за весь период статистических наблюдения (за 15 лет, именно июньские показатели). Количество выросло по сравнению с маем на 10,3% (14 275), с июнем 2022 года – на 89,4% (8 312), с июнем 2021 года – на 9,5% (14 375). Вполне возможно, что покупатели медленно перетекают на вторичный рынок, где более гибкие цены. Но это не точно. Стоит отметить одну тенденцию – несмотря на большое количество цифр, данных, официальной и неофициальной статистики аналитики перестали делать громкие прогнозы. Никто не знает, что будет завтра.
Комментарии