Зачастую в новых проектах девелоперы приберегают часть квартир для реализации на финальной стадии строительства по более высокой цене. Это так называемый «золотой запас» — юниты с самыми востребованными характеристиками. Какие лоты попадают в золотой резерв, действуют ли на них скидки и как стать счастливым обладателем такой квартиры? Разбираемся вместе с экспертами.
Novostroy: Какие квартиры ценятся больше всего? Назовите параметры «золотых» квартир.
Дмитрий Голев, коммерческий директор Оptima Dеvelopment (девелопер жилого квартала «Прaйм Пaрк»):
В первую очередь, значим статус проекта. В ликвидном комплексе в привлекательной локации, который реализуется надежным девелопером, востребованной окажется вся линейка квартир — от компактных студий до эксклюзивных пентхаусов. Отличаться будет лишь целевая аудитория каждого варианта. Например, студии и «однушки» будут приобретать, в первую очередь, родители студентов и молодые специалисты, двух- и трехкомнатные квартиры — семейные клиенты, многокомнатные варианты — предприниматели, политики, артисты, спортсмены.
Павел Красавцев, руководитель компании NEXT:
Самые популярные на данный момент квартиры — это однокомнатные лоты и «евродвушки» площадью 40-42 кв. м. Также пользуются спросом двухкомнатные квартиры и «евротрешки» метражом 55-60 кв. м.
Одним из параметров, делающих квартиру привлекательной, является наличие необходимой инфраструктуры для конкретной категории клиентов. Для молодой семьи с детьми важно, чтобы рядом были детский сад и школа. Для пенсионеров — чтобы рядом была поликлиника. Близость метро также является ключевым моментом для многих покупателей.
Кирилл Руднев, партнер компании «Этaжи»:
Больше всего внимания покупатель уделяет планировке. В современном мире очень ценится кухня-гостиная. Это кухня от 16 кв. м и более. Также важно наличие гардеробной, балкона или лоджии. Больше ценится планировка-распашонка или угловая. Линейная менее популярна среди покупателей, поэтому она, как правило, дешевле. Для многих клиентов определяющими факторами являются сторона света и видовые характеристики. Зачастую жилой комплекс имеет мало видовых квартир, и они считаются самыми ликвидными.
Тамара Коломийцева, коммерческий директор AVА Group:
«Золотой запас» квартир у застройщика — это пул лотов, который за счет своей планировки, локации, этажности и видовых характеристик продается очень успешно. При формировании стоимости отделом маркетинга и ценообразования данный сегмент равномерно распределяется на весь диапазон продаж. На старте проекта таких квартир открывается в продажу 5-7% от общего количества. Дефицит лотов на завершении строительства показывает самую высокую маржинальность.
Novostroy: Могут ли застройщики искусственно завышать цены на такие лоты?
Елена Устинова, директор по маркетингу, развитию и продажам «Доброград Девелопмент»:
Зачастую еще на этапе ценообразования застройщик определяет важные «плюсы» квартиры и сразу устанавливает дополнительные коэффициенты, исходя из тенденций рынка и спроса по другим объектам.
Владимир Щекин, девелопер жилого кластера Russiаn Design District:
Наиболее ликвидные варианты жилья всегда продаются с более высокой наценкой. С этой точки зрения «искусственность» цены — спорный вопрос.
П. Красавцев (NEXT):
Застройщики учитывают все параметры жилого комплекса и самой квартиры и за счет этого повышают стоимость лотов. Чем меньше квартира по площади, тем выше цена квадратного метра. Этот закон не зависит от привлекательных характеристик. Сейчас застройщики уменьшают площади квартир, но при этом цена квадратного метра возрастает, а покупатели, в первую очередь, смотрят на общую стоимость квартиры. Может показаться, что цена нормальная, но по факту она завышена в пересчете стоимости квадратного метра.
Т. Коломийцева (AVА Group):
Не совсем корректно говорить об искусственном завышении цен, потому что изначально на менее ликвидные квартиры (например, расположенные на первом этаже) цена ниже. Для застройщиков важно продать полностью весь проект, не оставляя лоты после ввода в эксплуатацию. Идеальный вариант, когда на выдаче ключей свободных площадей не остается.
Novostroy: Отличаются ли условия продажи самых ликвидных лотов? Действуют ли на них стандартные программы ипотеки, рассрочки, trade-in?
Е. Устинова («Доброград Девелопмент»):
Традиционные банковские программы чаще всего распространяются на любые лоты в продаже, а вот специальные предложения или акции от застройщика могут не действовать на ликвидные лоты.
В. Щекин (Russiаn Design District):
Как правило, на все квартиры действуют одинаковые акции. Однако если речь идет об уникальных и дорогих квартирах, застройщики готовы обсуждать индивидуальные условия продажи с клиентами. Это может быть как трейд-ин, так и рассрочка или помощь в получении крупного ипотечного кредита в партнерском банке.
Т. Коломийцева (AVА Group):
В любом случае застройщиком устанавливается заградительная цена, даже на самые интересные предложения. И на ликвидные квартиры действуют те же условия продажи — в ипотеку, рассрочку или трейд-ин, с использованием материнского капитала или за наличный расчет.
Novostroy: Когда обычно продают такие квартиры: на старте или более высокой стадии готовности?
Д. Голев (Optimа Development):
Обычно квартиры, которые считаются наиболее престижными, например, расположенные на верхних этажах небоскребов, девелоперы выводят в продажу на финальных этапах строительства, а если даже на старте, то без значительного дисконта за низкую стадию готовности.
В. Щекин (Russiаn Design District):
Чаще всего самые привлекательные квартиры выгоднее продавать на финальном этапе строительства или после ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Квартиры с идеальными качественными характеристиками всегда найдут своего покупателя, поэтому продавать их со значительным дисконтом на ранней стадии строительства нет смысла. Однако надо понимать, что застройщик формирует равномерное предложение, чтобы на разных этапах реализации проекта покупатели могли выбирать из разных вариантов жилья, в том числе и наиболее ликвидных — так девелопер поддерживает интерес к проекту.
П. Красавцев (NEXT):
Самые ликвидные варианты разбирают на самом старте продаж, но застройщик никогда не выводит все квартиры сразу. И если в данный момент нет подходящего варианта, он может появиться в следующей очереди или при пополнении пула лотов, если это многоквартирный комплекс. Но если вы хотите видовую квартиру на определенном этаже и определенного формата, решение нужно принимать быстро, так как вскоре ее могут купить, или застройщик может повысить цену.
Елизaвета Родина, руководитель управления маркетинговых исследований и аналитики «Глaвстрой»:
Уникальные лоты (пентхаусы в том числе) продаются ближе к завершению строительства, хотя встречаются единичные случаи продаж на более ранних стадиях. Важно отметить, что в последнем случае покупатель приобретает недвижимость по ценам, соответствующим планируемому периоду начала реализации этих лотов.
Квартиры с востребованными планировками продаются на протяжении почти всего периода реализации, но сколько он длится — зависит от их количества и темпов вымывания, наряду со стратегией реализации, принятой девелопером.
Novostroy: Как найти и приобрести такую квартиру? Появляются ли они в открытой продаже, или застройщик предлагает их сам определенным покупателям?
Е. Устинова («Доброград Девелопмент»):
Чтобы купить «золотую» квартиру, важно следить за новостями по объекту. Также стоит обратиться в отдел продаж, чтобы клиента оповестили, когда такой лот будет доступен к приобретению.
Д. Голев (Оptima Development):
На рынке элитного жилья нередко целые комплексы реализуются через механизм закрытых продаж. Но в других сегментах подобная практика не распространена, поэтому любой клиент может выбрать и приобрести понравившуюся квартиру.
В. Щекин (Russiаn Design District):
В высокобюджетных новостройках часть наиболее ликвидных квартир могут реализовывать через закрытые продажи или создавать листы ожидания. Но в целом сейчас конкуренция между девелоперами настолько острая, что искусственно ограничивать выбор покупателя не имеет смысла.
П. Красавцев (NEXT):
Как правило, застройщики перед стартом продаж делают информационные рассылки по базе агентов и дают возможность им и их клиентам в числе первых забронировать интересные лоты. Когда информация попадет к обычному покупателю, самые популярные юниты, вероятно, уже будут проданы, либо застройщик пересмотрит на них цены.
Novostroy: Есть ли привязка к классу жилья?
Д. Голев (Optimа Development):
Безусловно, зависимость между классом жилья и ликвидностью квартир того или иного формата прослеживается. Особенно это заметно на примере массового сегмента, где высоким спросом не пользуются многокомнатные варианты. В свою очередь, в более высоких сегментах разница практически нивелирована, так как даже студия в делюкс-жилье может быстро найти покупателя, например, бизнесмена, который рассматривает такой лот в качестве альтернативы номеру в отеле во время частых визитов в столицу.
В. Щекин (Russiаn Design District):
Наиболее востребованными могут быть разные квартиры — это определяется не только классом, но и другими факторами, например, концепцией комплекса или его расположением. Условно говоря, в «семейных» жилых комплексах большим спросом пользуются трехкомнатные квартиры с отделкой в корпусах рядом со школой и детским садом.
Е. Родина («Главстрoй»):
Безусловно, у покупателей недвижимости массового сегмента и более дорогих классов разные потребности. Это выражается не только в ожиданиях качества жилого комплекса и уровня сервиса УК, но также и в требованиях к квартире: больше вспомогательных помещений, интересные планировочные решения, учитывающие современные тренды, например, угловое или панорамное остекление, ванная комната с окном и прочее.
Комментарии