«Донорская» ипотека – как заключить и чего опасаться?

Суть схемы и ее плюсы

По словам ипотечного брокера АН «Городской риэлторский центр» Юлии Маркиной, схема донорской ипотеки привлекает многих за счет возможности получить кредит под значительно более низкий процент: «Например, если обычная ставка на рынке сегодня составляет около 22%, то семейная ипотека может предложить ставку в районе 6%, что делает приобретение недвижимости гораздо доступнее. Особенно это актуально в условиях роста процентных ставок и ограниченного доступа к льготным программам».

Эксперт также обращает внимание, что к рассматриваемой схеме прибегают заемщики, которые сами не подходят под условия семейной ипотеки: «Например, у них нет детей или ребенок старше 7 лет, что лишает их права на льготную ставку. В этом случае, привлечение донора с подходящими условиями позволяет получить необходимую ставку и существенно сэкономить на выплатах по кредиту».

Мнению ипотечного брокера вторит исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак, из слов которого следует:

Теперь помощь государства ипотечникам стала адресной. От семейной ипотеки по сути «отсекли» родителей с детьми старше 6 лет. Поэтому люди используют любые лазейки, чтобы, не нарушая законов и правил, решать свои жилищные проблемы. К примеру, привлекать в созаемщики близких родственников с детьми до 6 лет, чтобы взять льготный кредит по ставке 6%, а не переплачивать космические суммы по 3-5 стоимости квартиры из-за заоблачных процентов по рыночному жилищному кредиту под 22-23%.

Заметим, что любая льгота государства – будь то детское пособие, налоговый вычет или надбавка к пенсии – стимулирует получателей воспользоваться ею по-максимуму. Даже тех, кто не вполне подпадает под ее правила. Вот почему государство буквально с помощью мелкого «сита» проверяет ситуацию каждого льготника и отфильтровывает обращения.

Ровно такая же ситуация сейчас у семейных заемщиков. Люди, которые уже брали льготный кредит, например, как созаемщики, после ужесточения требований не смогут воспользоваться мерой поддержки государства.

С аналогичной проблемой могут столкнуться родители с двумя детьми с большой разницей в возрасте. К примеру, один ребенок – дошкольник (младше 6 лет), а другой – студент. Если взрослые «отселяют» старшего и покупают ему квартиру с помощью семейной ипотеки, льгота сработает только один раз. Недвижимость достанется старшему ребенку, за счет младшего. А учитывая, что государство постоянно «закручивает гайки» в правилах льготных ипотек, чтобы сэкономить деньги казны, нельзя исключать, что в ближайшее время не появится новых ограничений. Предположим, что семейную ипотеку разрешат брать только супругам-родителям, тем самым исключат родственников «второй очереди» – бабушек, дедушек, братьев, сестер, тем более экс-супругов.

Минусы «донорской» ипотеки

Основной проблемой рассматриваемой ипотечной схемы Юлия Маркина называет необходимость выделения «донору» доли в приобретаемой недвижимости. «Хотя законодательством не регламентирован минимальный размер этой доли, на практике она составляет не менее четырех квадратных метров на каждого созаемщика. И даже после погашения кредита эта доля остается за ним, и это может привести к сложностям», – предостерегает эксперт.

Конечно, донор может впоследствии подарить или передать эту долю заемщику, но риска, что он этого не сделает, никак не избежать. «Это может вызвать конфликты и юридические споры. Более того, сам факт того, что часть собственности принадлежит другому человеку, может осложнить любые операции с недвижимостью в будущем, будь то продажа, аренда или передача в наследство», – комментирует ипотечный брокер.

Еще один существенный риск для донора заключается в том, что, участвуя в программе семейной ипотеки в качестве созаемщика, он теряет возможность в будущем воспользоваться этой программой для себя. «Если донор решит в будущем приобрести недвижимость, например, для своей семьи, он уже не сможет претендовать на льготные условия по семейной ипотеке, поскольку ранее уже использовал это право, помогая другому заемщику. Это важный момент, который часто упускается из вида», – обращает внимание Юлия Маркина.

К сказанному Ярослав Баджурак добавляет:

Недаром говорят, если хочешь сделать что-то хорошо, сделай это сам. В полной мере это правило можно отнести к ситуации заемщика по льготной ипотеке. Ведь если ему хватает доходов и его жизненная ситуация соответствует требованиям госпрограммы, то человек может самостоятельно в одиночку воспользоваться ипотечным кредитом с господдержкой. У него нет необходимости при этом ни привлекать в сделку созаемщика. Тем более изобретать рискованные схемы с «донорством детей» у родственников. Вспомним классика: «Люди, как люди… только квартирный вопрос их испортил». И сто лет спустя немало семей годами ведут «битвы» в судах за раздел квадратных метров.

Всегда есть и другие угрозы. Если банк выявит нарушение льготы при оформлении семейной ипотеки, то повысит проценты с 6% до рыночного уровня. В текущих условиях платежи заемщика вырастут в 3,5-4 раза, что может быть просто не «по карману». Продажа такой квартиры не покроет расходов ее покупки, следовательно, люди останутся с долгом и без жилья.

Кроме того, если родственник-заемщик по каким-то причинам не справится с ипотекой, а такой риск есть, иначе бы он ни прибегал к «помощи», то проблемный кредит упадет на «плечи» созаемщиков, которые станут должниками. Банки будут «выбивать» долги как с «арендатора», так и с «арендодателей».

Было ли уже что-то подобное?

На этот вопрос редакции Ярослав Баджурак замечает: 

Нельзя сказать, что донорских схем с семейной ипотекой не было до 2024 года. Единичные случаи отмечены и до 2023 года, пока этот льготный кредит не масштабировали на большинство семей – с двумя несовершеннолетними детьми. Другое дело, что тогда ограничений к семейным заемщикам было все-таки поменьше в плане количества кредитов. Также работала льготная ипотека, которая была доступна всем. Да и рыночные ставки не так «кусались». Словом, ситуация была не столь напряженная как сейчас. Правда, и сегодня «донорство» мы не считаем массовым явлением.

Добавим, что банки и раньше «фильтровали» заемщиков и не давали ипотеку (как и крупные потребительские кредиты людям), которые не могли подтвердить доход «белой» зарплатой. Поэтому случались «кейсы», когда ипотеку (потребительский, автокредит) оформлял один клиент, а платил – другой. Вот почему в «тучные» времена банки упрощали правила кредитования и разрешали заемщикам подтверждать платежеспособность справкой по форме кредитной организации. Так они «обеляли» для себя досье заемщика и точнее оценивали свои риски, назначая ставки кредитов.

Резюмируя, еще раз подчеркнем, что «донорская» ипотека – схема, которая позволяет получить кредит под низкий процент, но несет в себе ряд серьезных рисков. Такой способ жилкредитования не является просто формальной сделкой, а требует доверительных отношений между заемщиком и донором, плюс четкого понимания всех юридических и финансовых последствий. «Прежде чем принимать участие в такой программе, стоит взвесить все риски и возможные последствия для обеих сторон», – заключает Юлия Маркина.

Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.