Государство будет субсидировать ипотечные ставки до 9% годовых, но застройщики и банкиры уже предлагают кредиты значительно дешевле. Стройка не останется без денег в ближайшее время, но объемы ипотеки скорее всего упадут.
Строительная отрасль уже немыслима без кредитования – без ипотеки таких поразительных результатов за последние годы добиться было бы невозможно. Именно поэтому государственные чиновники всеми силами стараются поддержать ипотечные ставки, а после роста их до 20% годовых логичным ходом стало очередное субсидирование. Причем вторичный рынок поддерживать никто не спешит, главная задача – не дать задохнуться стройке. Эффективность такого субсидирования не вызывает сомнения. Жаль, что других инструментов стимулирования строительства не придумано. В результате недвижимость продолжает дорожать при снижении доходов населения, что влияет на доступность.
Государство – в помощь
На прошлой неделе прогремела новость о рекордной выдаче ипотеки в Москве за март и за весь первый квартал. Госипотека в этот период в столичном регионе уже не работала из-за снижения суммы кредита (до 3 млн рублей – за такие деньги квартиру в Москве не купить), в марте ставка уже достигала 20% годовых, и все равно – рекорд. В I квартале текущего года столичное Управление Росреестра зарегистрировало 31 532 договора с привлечением кредитных средств. По отношению к первым трем месяцам 2021 года рост составил 18,8% (26 534), а к аналогичному периоду 2020-го — 26,8% (24 864), говорится в официальном сообщении. Даже в марте, когда все ждали провала в кредитовании, зарегистрирован 12 341 договор ипотечного жилищного кредитования – на 13,9% больше, чем в феврале, на 8,2% больше, чем в марте 2021 года и на 18,7% больше, чем в марте 2020-го.
«Пересмотр условий льготной программы в марте не повлиял на решение москвичей приобретать квартиры в кредит как в новостройках, так и на вторичном рынке», — прокомментировал данные своего ведомства Игорь Майданов, руководитель Управления Росреестра по Москве. В общем рекорды по всем фронтам. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина оптимистично заявила, что по льготным программам банки в этом году выдадут до 2 трлн рублей. В прошлом году было выдано 1,6 трлн рублей по льготным программам.
Пока что официальная статистика этот оптимизм подтверждает. По данным «ДОМ.РФ», объем выданных кредитов по программе «Льготная ипотека» вырос в марте 2022 года по сравнению с февралем почти в два раза. За месяц 40 тыс. семей улучшили жилищные условия с помощью программы (в феврале — 21,3 тыс.). Общая сумма выданных займов превысила 98,5 млрд рублей, в то время как в феврале было выдано займов на 51 млрд рублей.
Активно работают и другие госпрограммы. Существенно вырос спрос по «Семейной ипотеке», утверждают аналитики «ДОМ.РФ». В марте с помощью программы улучшили жилищные условия более 26 тыс. семей, оформивших займы на сумму 117 млрд рублей. Месяцем ранее было выдано 18,8 тыс. кредитов на 80,9 млрд рублей. «Как правило, клиенты используют «семейку», чтобы улучшить жилищные условия, переехать в более просторную квартиру или жилье большей комнатности. В марте в наших комплексах почти 45% ипотечных сделок пришлось на эту программу», — отмечает Ольга Кузнецова, заместитель гендиректора АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»).
Не столь оптимистичны застройщики, которым приходится в новых условиях жить. «Спрос на ипотеку начал снижаться еще осенью, когда изменились условия выдачи ипотеки с господдержкой, - комментирует директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. - Сейчас ставка по льготной ипотеке составляет 12% годовых, что почти вдвое выше, чем было год назад. Естественно, спрос на ипотечный продукт несколько снизился. В компании «Л1» на некоторые объекты ставки по ипотеке с господдержкой начинаются от 9,99%. Востребована семейная ипотека, по ней ставки начинаются от 4,2% годовых».
Субсидии до нуля
Кроме государства, ипотечным программам помогают и сами девелоперы. Совместные с банками программы становятся явлением повсеместным – мало найдется жилых комплексов, где нет субсидируемой застройщиком ипотеки.
Схема субсидирования понятна: за нее все равно платит дольщик, но несмотря на это сумма переплаты за квартиру получается значительно меньше. «Застройщикам, находящимся на проектном финансировании, банк предлагает различные программы, выгодные всем участникам, – рассказывает Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие». - Так, например, продукт «Новостройка с эскроу» предполагает гибридную модель, предусматривающую скидку на проектное финансирование застройщика и на ипотечные кредиты клиентам. Дисконт к процентной ставке по ипотеке устанавливается в размере до 4% на льготный период – это срок условного депонирования средств на счете эскроу (в среднем 2 – 2,5 года), далее процентная ставка становится стандартной».
Вот как это выглядит на практике (напомним, что государство субсидирует ставку до 12% годовых). «Петербургская Недвижимость» и «Сбербанк» запустили совместную ипотечную программу со сниженными ставками. При покупке квартир в жилых комплексах от Setl Group процентная ставка на первый год кредитования составит от 0,1%, после льготного периода – от 5,7%. Первый взнос для приобретения жилья от 15 %. Максимальный срок предоставления кредита до 30 лет.
Есть субсидируемая ипотека и на весь срок. «ПИК» совместно в банком ВТБ запустил акцию – 0,1% на весь срок (до 30 лет). В акции участвуют 1000 квартир от крупнейшего российского застройщика по всей территории РФ. Компания не скрывает, что по таким условиям квартира обойдется дороже. В ЖК «Ютаново» «трешка» ценой 16 млн рублей в ипотеку по ставке 0,1% дорожает до 19,7 млн.
Как правило, ставки субсидируются значительно меньше. «В наших комплексах «Юнтолово» и «Северная долина» ставки начинаются от 6,2% на весь срок кредита», — комментирует Ольга Кузнецова, заместитель гендиректора АН «Главстрой».
Другой политики придерживаются в компании «БФА-Девелопмент». «Мы выбрали иную стратегию и не практикуем субсидирование ипотечной ставки, – комментирует начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Предпочитаем работать с предоставлением скидки на определенные квартиры – мы считаем это более гибким поведением по отношению к клиентам. Программа субсидирования ставки предполагает какой-то один банк, но наш покупатель может почему-то не пройти как заемщик внутри этого банка (но оказаться надлежащим заемщиком в другом банке). Заемщику, зачастую, выгоднее вместо субсидированной ставки получать от застройщика скидку на конкретный тип квартиры, на который распространяется акция. И при этом иметь большой выбор ипотечных банков, с которыми мы работаем».
Новая реальность
Безусловно, застройщики и банки будут использовать любые «варианты» ипотеки, чтобы стимулировать продажи. 25 апреля Президент РФ Владимир Путин порекомендовал уменьшить ставку по госипотеке с 12 до 9% годовых и продлить ее как минимум до конца года. Для новостроек шаг важный, но вот «вторичке», которая не попадает в программу субсидированной, льготной ипотеки, конкурировать с «первичкой» становится еще сложнее. Скорее всего, ипотечный обвал случится именно на вторичном рынке, а кредиты на готовое жилье – это более половины ипотечного рынка (в прошлом году, по данным Frank RG, доля кредитов на готовое жилье составила 59% в количественном выражении и 54% - в денежном).
Но и «первичке» будет непросто из-за выросших цен. «Льготная ипотека в действующих параметрах сопоставима с предложением с июля 2021 года после отмены ипотеки с господдержкой. Однако, цены на первичном рынке продолжали расти (и даже с начала нынешнего года выросли на 13-15%) и по соотношению параметров ипотеки и уровня цен предложение стало менее привлекательным, – комментирует Светлана Денисова. – Из-за того, что вырос чек покупки, некоторые клиенты, имеющие тот же уровень доходов, что и в июле 2021 года, могут уже не пройти как заемщики на желаемую квартиру».
«Говорить о том, что нынешняя программа позволит повторить рекорды 2020 года, нельзя. Все-таки 12% – это довольно высокая ставка, и ежемесячный платеж получается большой. Да и итоговая переплата за квартиру будет существенной. А на фоне снижения уровня доходов населения это критично», – отмечает Надежда Калашникова. Она добавляет, что и рассрочка тоже не может быть полноценной альтернативой ипотеке: этот продукт рассчитан, в первую очередь, на людей с довольно высокими доходами, или на тех, кто ожидает крупных денежных поступлений в ближайшем будущем. Например, вступление в наследство или получение большого гонорара. «Да, рассрочка позволяет не переплачивать проценты банку и выплатить взносы за квартиру в короткие сроки, но при этом каждый платеж здесь очень существенный», – заключает эксперт.
Думается, что ставка и под 9%, о которой заявил президент Владимир Путин, кардинально ситуацию не изменит, хотя, если такими темпами руководство страны будет снижать ставку, к концу года она может опуститься до нуля. А такие предложения уже есть (читайте выше).
Комментарии 2
Ипотека 0.1 от пик в банке дом.рф.
Внимательно читайте кредитный договор. Есть очень интересный пункт, который своими словами звучит так: если застройщик не погасит перед банком разницу в течении 120 дней, процент увеличится до 6%. Как вам такое? Отношения 3х лиц влияют на % ставку. Вот вам и ипотека 0.1%. внимательно читайте прежде чем подписывать.