Рассказываем о том, что шокирует в ипотечном стандарте, а что, напротив, вызывает одобрение со стороны ипотечников, банков и застройщиков. Не прошли и мимо вопроса – добровольный или все же добровольно-принудительный это документ.
Перекрытие большинства лазеек
Собеседником Novostroy на тему ипотечного стандарта стал исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак:
На наш взгляд, новым ипотечным стандартом ЦБ перекрыл большинство лазеек, которые используют продавцы – банки и застройщики, чтобы люди не «шарахались» от высоких ставок кредитования и заоблачных цен квартир.
Сейчас законом не запрещены ни комиссии, которые девелоперы платят банкам за выдачи ипотек на их объекты, ни схема ипотечного кешбэка. Заемщиков завлекают платными опциями для снижения ставки по кредиту. Банки нередко подменяют счета эскроу аккредитивом, пока человек ищет недвижимость или заключил договор долевого участия (ДДУ). Однако все эти хитрости продавцов квадратных метров и ипотек ЦБ считает высоко рискованными для людей. Так как они в конечном счете всегда повышают расходы заемщиков и потенциально ведут к проблемам с обслуживанием ипотечного долга. Риск данных схем кроется еще и в том, что в момент сделки многие покупатели не вникают в детали дальнейших отношений с банком и застройщиком, финансовой нагрузки на бюджет и т. д. Их цель – квартира. Люди видят посильный ежемесячный платеж по ипотеке или минимальный первый взнос и, недолго думая, подписывают кабальный договор.
Цель Банка России – с помощью нового стандарта сократить количество таких недобросовестных, по мнению регулятора, практик. Да, у покупателей станет меньше рисков – это главный плюс. Но очевидно, что и «поле для маневра» у ипотечников резко сузится, особенно у людей со скромными доходами. ЦБ считает: нет рискованных схем – нет проблем. Но как только банки «стандартизируют» ипотеку, она станет еще недоступнее. И тогда все участники рынка будут вынуждены согласиться с жесткостью мер регулятора: нет ипотеки, нет проблем.
Скажем больше: если бы ситуация на ипотечном рынке-2024 была не такой драматичной в плане ставок, роста стоимости жилья и объемов кредитования, то необходимости в стандарте, возможно, и не было. Ведь ипотечное кредитование уже не один год регулирует ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (от 16.07.1998 года в редакции с поправками за 2001-2024 годы). Кроме того, ЦБ регулярно ужесточает банкам правила работы с закредитованными заемщиками, назначая кредиторам макропруденциальные надбавки. В итоге больше года банки фактически не выдают так называемую малообеспеченную или околонулевую ипотеку (с первым взносом меньше 20%). Разумеется, требования закона и ЦБ – аксиома для банков. Но, как известно, все, что не запрещено, – разрешено. Тем более застройщики напрямую не подконтрольны Банку России. Поэтому в 2024 году рискованные схемы только множились.
Используя ипотечный стандарт, регулятор закручивает гайки и для продавцов (застройщиков, банков), и для покупателей, не прибегая к новым законодательным ограничениям. Не исключаем, что практика «стандартизации» приведет к ужесточению законов в дальнейшем.
Самые важные изменения
В предложенном рынку стандарте Ярослав Баджурак выделяет ряд наиболее ключевых изменений, о которых стоит знать потенциальным ипотечникам:
С 1 января срок кредитования не может быть более 30 лет. Даже если ссуду берут молодые заемщики – допустим, 25 лет, банки не «растянут» им ипотечный договор на 35 лет. Заметим, сейчас увеличение срока по ипотеке – это простой способ «пройти» по зарплате для снижения финансовой нагрузки и одобрения заявки. Впрочем, возрастным клиентам и раньше ипотеку одобряли с ограничениями до 65-70 лет. То есть 50-летний заемщик не мог рассчитывать на ипотеку сроком на 30 лет.
Сумма кредита с 1 января должна быть не больше 80% от цены недвижимости. То есть минимальный ПВ (первый взнос – ред.), который должны накопить люди – 20%. К слову, банки уже готовы к этому требованию стандарта: многие из них даже по льготным программам повысили «порог» входа до 50%. Логика ЦБ и банков понятна: если человек не может накопить на первый взнос, то риск невозврата ипотеки кратно увеличивается.
Появится и другое ограничение: банкам запрещено брать от застройщиков деньги (комиссии), если в этом случае увеличивается стоимость жилья. Речь о ситуациях, когда банки совместно с девелопером предлагают ипотечные программы по сниженным ставкам, в том числе в рамках государственных льгот. Саму схему со скидками к процентам ЦБ не запретил. Но в рамках подобного сотрудничества продавец не сможет увеличивать стоимость недвижимости. Другими словами, если застройщик захочет побыстрее продать квартиры в ипотеку со скидкой к ставке, ему придется залезать в собственный карман, а не в кошелек покупателя.
Третье изменение связано с платной опцией для покупки ставки. Запрет на нее начнет действовать с 1 июля. ЦБ дал банкам полгода, чтобы свернуть их акции по продажам «выгодных» ставок, при этом с 1 января по этой услуге введены два ограничения. Так, кредитор обязан рассчитать для заемщика переплату по ипотечному договору с покупкой более низкой ставки и без нее. При досрочном погашении ипотеки банк обязан вернуть заемщику часть стоимости услуги по снижению ставки.
Для первого взноса по ипотеке люди могут использовать только собственные деньги (в том числе материнский капитал, госсубсидии, средства работодателя). Но в составе первоначального взноса запрещено учитывать кешбэк, который покупатель получает от продавца-застройщика, банка или иных лиц за приобретение жилья. Добавим, что в последний год кешбэк по ипотеке практически и так исчез с рынка.
Пятое требование – ипотечные деньги людей должны лежать на эскроу-счете, а не на аккредитиве. Сейчас банки нередко «придерживают» кругленькую сумму кредита на несколько месяцев на незастрахованном государством аккредитивном счете. Но напомним, что для людей это риск. Если банк лишится лицензии, то заемщики потеряют ипотечные деньги. Сумма до 10 млн рублей защищена только на эскроу-счете. Поэтому, согласно стандарту, с 1 января банки обязаны зачислить деньги с любого счета, использованного в сделке, на эскроу в течение 5 рабочих дней.
Добровольно(-принудительная) норма
На вопрос Novostroy о том, что же из себя представляет ипотечный стандарт – добровольную или добровольно-принудительную норму – Ярослав Баджурак говорит:
Все, что для банков написано «пером» Центробанка, можно считать добровольно-принудительным. Хотя в теории стандарт – это не закон. Но если подотчетные регулятору кредитные организации станут массово его игнорировать, ЦБ вправе подключить административный ресурс и инициировать новые законодательные ограничения.
На наш взгляд, банки не станут «шутить» с регулятором и поменяют правила ипотеки. По цепочке новые ограничения отразятся на застройщиках, которые не смогут с помощью маркетинговых схем продавать дорогие квадратные метры. К сожалению, это отразится и на заемщиках. Мало того, что ипотека перестала быть доступной из-за высоких и ограничений в льготных программах, ипотечный стандарт добавит жестких правил и ограничений, которые в конечном счете лягут на плечи заемщиков. Полагаем, что тех, кто не сможет купить ипотечную квартиру, вряд ли утешит тот факт, что они под защитой ЦБ.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
Комментарии 1
ЦБ - молодец, все делает верно. Схематозы нужно перекрывать - они все равно в пользу банков и застройщиков.