Второй месяц осени-2024 запомнится российскому рынку недвижимости целым рядом важных новостей. Какие-то из ключевых событий вы могли пропустить, поэтому читайте традиционный обзор.
- Максимальный «ключ»
- Предусмотрительные банкиры
- «Кредитная зима»
- Что с господдержкой
- Без комментариев
Максимальный «ключ»
На протяжении всего месяца страна ждала решения Центрального банка относительно ключевой ставки. Специалисты в большинстве своем прогнозировали ее повышение с текущих 19% на 1-2 процентных пункта. И вот 25 октября ЦБ подтвердил пессимистические ожидания, подняв ключевую ставку до 21%. В своем заявлении регулятор пояснил, что данный шаг направлен на ограничение инфляционных рисков и усиление контроля за ростом цен.
По данным Центробанка, инфляция в РФ на 21 октября составила 8,4%, что существенно выше целевого уровня в 4%. Для эффективного управления растущим внутренним спросом, который превосходит производственные возможности, Банк России не исключает возможность дальнейшего повышения ставки. Очередное заседание по этому вопросу запланировано на 20 декабря.
Понятно, что не все соглашаются с выбранной регулятором стратегией. Накануне заседания по «ключу» депутат Госдумы Денис Парфенов посоветовал председателю ЦБ Эльвире Набиуллиной рассмотреть альтернативные способы борьбы с инфляцией, отличные от повышения ключевой ставки. Он призвал снизить сей показатель до 4-7%, сетуя на высокий уровень закредитованности граждан, многие из которых вынуждены обращаться к микрофинансовым организациям, из-за чего в итоге становятся банкротами. По мнению парламентария, высокий уровень «ключа» сдерживает инфляцию лишь частично. Так что для стабилизации цен лучше сосредоточиться на поддержке производства товаров – уверен народный избранник.
Предусмотрительные банкиры
Еще до того, как Центробанк официально объявил свое решение по ключевой ставке, ведущие российские банки начали поднимать процентные ставки по рыночным ипотечным программам. Сбербанк, в частности, сразу увеличил их на 3%, до 25,2% годовых.
Конкретизируя, за период с 21 по 27 октября 2024 года восемь из двадцати крупнейших ипотечных банков страны значительно повысили ставки по ипотечным кредитам. Средневзвешенная базовая ставка на новостройки стала 25,4%, что на 2,1 п. п. выше, чем неделей ранее. Для вторичного жилья средняя ставка тоже выросла, достигнув 25,43% (+2,32 п. п.).
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), наибольший рост ставок продемонстрировал «Транскапиталбанк», увеличивший ставки по ипотечным кредитам на новостройки на 7 п. п., а на вторичное жилье – на 6,5 п.п. (по обоим сегментам ставки стали на уровне 27,75%). Другой пример – «Совкомбанк», поднявший ставки на 4,25 п. п., до 25,99% для обеих категорий недвижимости.
Учитывая произошедшее, трудно не согласиться с одним из девелоперов, подсчитавшим, что при уровне ставок в 25% стоимость недвижимости удвоится всего за четыре года. С финансовой нагрузкой покупателям помогло бы справляться лишь снижение ставок до 12-14% – убежден застройщик.
На вопрос, почему банки решили повысить базовые ставки до решения ЦБ, исполнительный директор платформы «Выберу.ру» Ярослав Баджурак заметил: в ближайшие полгода банки будут практически свободны в установлении максимальных процентов по жилзаймам. Так что ипотечные ставки могут достичь уровня и в 30% годовых.
«Кредитная зима»
Переходя к перспективам, трудно не остановиться на предупреждениях ВТБ о наступлении «кредитной зимы», т. е. периода, когда кредиты станут недоступными для многих из-за высокой ключевой ставки. Такая ситуация приведет не только к увеличению ставок по жилищным займам, но и к более выгодным условиям по вкладам.
По оценкам ВТБ, выдачи ипотеки за период с октября по декабрь сократятся на 48%. По итогам всего 2024 года банк прогнозирует падение объема жилищных займов на 35%.
По поводу же депозитов в ВТБ предполагают, что за вторую половину этого года россияне могут разместить на вкладах до 420 млрд рублей. При более низких ипотечных ставках эти деньги могли бы использоваться как первоначальный взнос на жилье, но при текущих условиях вклад – куда более привлекательный инструмент для сохранения сбережений.
Что с господдержкой
В сравнении с рыночными жилзаймами спрос на семейную ипотеку остается относительно высоким. Так, в сентябре объем выдач по этой основной льготной программе снова достиг уровня мая. За первый осенний месяц россияне оформили порядка 34 тысяч семейных кредитов на общую сумму 199 млрд рублей. Это не только соответствует весенним показателям, но и на 15% превышает результаты августа.
В то же время у любой госпрограммы есть лимиты. Последние на сумму в 140,1 млрд рублей ДOМ.РФ перераспределил в пользу банков, запросивших увеличение квот. Речь об «Альфа-Банке», «Уралсибе», «Россельхозбанке», «Т-банке» и, конечно, Сбере. Благодаря этому Сбербанк ненадолго возобновил прием заявок на семейную ипотеку, изменив при этом условия по первому взносу. Однако и дополнительные деньги быстро закончились, о чем крупнейший кредитор страны сообщил уже 30 октября. С 31 октября приостановил прием заявок на семейную ипотеку и ВТБ.
Из позитивных новостей – семейная ипотека продолжится благодаря дополнительному лимиту в 350 млрд рублей, о чем сообщил ДOМ.РФ в последний день октября. Как отметили в госкорпорации, распределение указанной суммы между банками уже началось, а завершиться сей процесс должен на будущей неделе.
Небезынтересно и то, что власти планируют увеличить финансирование сельской ипотеки в 2025 году в 1,6 раза, до 40,7 млрд рублей против текущих 24,5 млрд. Это решение связано с ростом ключевой ставки. Впрочем, эксперты полагают, что даже такого расширенного бюджета будет недостаточно для полноценной работы программы, так как число желающих оформить сельскую ипотеку вскоре превысит выделенные лимиты.
В целом же ожидать значительного увеличения господдержки не стоит. Как заявил вице-премьер Марат Хуснуллин, до тех пор, пока инфляция не стабилизируется, «ипотека развиваться, дополнительными мерами стимулироваться со стороны государства пока не будет».
Без комментариев
- Минстрой утвердил средние цены «квадрата» жилья на четвертый квартал, их диапазон в зависимости от региона – от 56,5 тыс. до 233,7 тыс. рублей;
- Россияне откладывают оформление даже одобренной ипотеки;
- Чтобы оформить ипотеку по нельготной ставке, семье нужно от 200 тысяч рублей в месяц;
- Лишь 2% россиян готовы взять ипотеку по рыночным процентам;
- Надежды граждан РФ на рефинансирование привели к всплеску просрочек по ипотеке;
- Появление жилзаймов на срок 30-35 лет является риском ипотечного пузыря в России;
- Проектное финансирование для застройщиков подорожало за год вдвое;
- Цены на «вторичку» по итогам трех кварталов 2024-го догоняют новостройки;
- Продавцы вторичного жилья, по данным риелторов, согласны на торг почти по каждой квартире;
- Арендные ставки на жилье в мегаполисах РФ достигли рекордного уровня – до +31% за квартал;
- Ноябрьские новшества в сфере ЖКХ ударят по карманам владельцев недвижимости – эксперт;
- Дороговизну ЖКХ в Госдуме связали с ростом числа разводов;
- Минстрой хочет сократить количество парковочных мест у жилых домов.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.
Комментарии