ЖК «КутузовGRAD II» (КутузовГрад II)

Дата обновления 21 сентября 2021

Компания «Инград», как и год назад, сохраняет достаточно высокий балл «В+» в рейтинге застройщиков Москвы и Подмосковья и с данным проектом она справляется уверенно. Мы уже писали, что по «КутузовGRAD II» отмечен перенос сроков сдачи на более ранний. В практике «Инграда» подобные случаи уже были, и в целом создается ощущение, что это своего рода маркетинговый ход: досрочная сдача всегда добавляет «вистов» застройщику. Правда тут тоже не все всегда проходит гладко. Так, корпуса 1 и 2 сначала планировали сдать в первом квартале 2022 года, в прошлом году сдачу приблизили — на второй квартал 2021-го. Но в этот срок не уложились, поэтому сдачу вновь отодвинули — на третий квартал текущего года. Реален ли этот срок? На вторую половину сентября корпуса 1 и 2 практически готовы — заканчиваются последние фасадные работы. Однако информацию о получении ЗОС официальный сайт ЖК пока не обнародовал, а времени до конца квартала остается немного. Если и сдадут, то где-то совсем под завязку. Ключи застройщик обещает передать до конца нынешнего года и в данный момент это видится реальным.

Что касается домов с 3-го по 6-й, то по ним сроки сдачи пока не переносили. Год назад все было на начальной стадии, а сейчас монолитные работы по корпусам 3 и 4 завершены, идет кладка внешних стен, утепление фасадов. Монолитный каркас 5-го корпуса достиг 25-го этажа, здесь также ведется каменная кладка наружных стен. То же самое можно сказать и о шестом корпусе, монолитный каркас которого достиг к данному моменту 23-го этажа. Темп работ высокий. Параллельно идет реставрация входящего в состав ЖК трехэтажного исторического здания. Ввод в эксплуатацию этих четырех корпусов намечен на второй квартал будущего года, а передача ключей — до конца 2022-го. На данный момент застройщик располагает достаточным для этого временем. Добавим, что стройка идет с привлечением целевого кредита в банке «Открытие», кроме того, в отличие от готовящихся к сдаче первого и второго корпусов, в последующих продажи идут с использованием банковских эскроу счетов для хранения денег покупателей, так что уровень надежности проекта повышается.

В мнениях нашего портала за предыдущие годы уже расставлены все акценты, касаемо плюсов и минусов данного проекта. На наш взгляд, будущим новоселам стоит поразмыслить над тем, насколько ЖК удобен для автовладельцев. Во-первых, количество машино-мест в подземных паркингах и на придомовых парковках 1338. Немало, но квартир-то в шести корпусах 2152. Таким образом, дефицит составляет 814 мест. И пусть даже не у всех новоселов будут машины, но ведь во многих семьях их будет по две и даже больше — бизнес-класс все-таки. И где все он будут парковаться? Во-вторых, местные жители справедливо обращают внимание на то, что проезд к ЖК и со стороны Можайского шоссе, и со стороны Рябиновой улицы по внутриквартальным дорогам весьма не прост. И он еще более усложнится с появлением большого числа новых машин. Из позитива, выделим намеченное до конца текущего года открытие новой станции метро «Давыдково». После ее запуска новоселам будет доступна новая Большая кольцевая линия метро. И пусть станция находится не в двух шагах от ЖК, но все же путь пешком до нее не займет много времени.

По меркам престижного Западного округа столицы местоположение у ЖК не самое привлекательное. Эксперты оценили его баллом «В-». За уровень проекта и отсутствие рисков выставили средние оценки и в результате «КутузовGRAD II» занял место в нижней части рейтинга новостроек ЗАО. Но зато здесь по меркам Западного округа и бизнес-класса вполне привлекательные цены. Минимальное предложение на сегодня — студия площадью 24,5 кв. м — выходит в пределах 9,4 млн рублей. Как следствие, спрос на здешние квартиры неплохой. В первых двух домах практически все раскуплено, остались свободными последние 10 квартир. В корпусах с третьего по шестой выбор пока есть — доступно порядка 240 квартир, но это немного, если сравнивать с общим объемом предложения.

Рядом в настоящее время есть только одна новостройка — ЖК «LIFE-Кутузовский», построенный компанией  «Пионер» (рейтинг застройщика «В+»). Но там остались только габаритные дорогие квартиры. Также в долине реки Сетунь, но ближе к МКАД, идут продажи в ЖК «Городские резиденции SPIRES», который строит «Tekta Group» (рейтинг «В+»). Цены там выше, к тому же отмечен перенос сроков. Плюс есть три жилых комплекса в кварталах по противоположной стороне Можайского шоссе. В «Манифесте», который возводит «Специализированный застройщик «Красные зори»», кв. метр обойдется немного дороже, а в сданных «Level Кутузовский» от Level Group и «Клубный дом «Концепт House» от «Концепт-Инвест» цены ниже.

Дата обновления 29 мая 2020

Высокая оценка В+ в общем рейтинге у «Инграда» сохраняется, и это показатель стабильности. Компания работает на рынке 8 лет. За это время послужной список разросся до почти двадцати объектов. Обычно дома сдаются в срок. Задержку сдачи мы видим по ЖК «КутузовGRAD I» — по проекту, продолжением которого является ЖК «КутузовGRAD II».

В случае с ЖК «КутузовGRAD II» сдвиги сроков есть, но не вперёд, а назад, что в принципе бывает очень редко. Сдача первой очереди (корпуса 1, 2) должна состояться не в I квартале 2022 года, а во II квартале 2021 года. Несмотря на то, что для дольщиков это плюс, такой манёвр выглядит странновато, ведь можно же было корректно оценить сроки строительства изначально. Ну да ладно, не будем придираться. Готовность первой очереди действительно высокая. Оба корпуса достигли 26-го этажа из 28-и. Фасадные работы идут на уровне 10–12 этажей. По сути всё это сделано за год с небольшим. Прекрасные темпы, не поспоришь. Под следующие четыре корпуса готовятся площадки, но там и времени на строительство больше, ещё два полных года. С учётом нынешних темпов успеть реально по всем очередям.

За последний год в продажу поступил корпус 3, который, как мы сказали, ещё не начал строиться. За счёт этого выбор расширился, а начальные цены снизились. Пока есть выбор, мы бы рекомендовали отдавать предпочтение проверенным планировкам — с комнатами правильных форм, без скошенных углов, с рациональным зонированием, без бестолковых коридоров. К сожалению, все перечисленные недостатки в комплексе присутствуют. Допускаем, что чья-то дизайнерская мысль требует «неправильностей», но, полагаем, таких людей — меньшинство.

В текущих, коронавирусных реалиях ведущие банки снижают и снижают ставки по ипотеке. Поэтому сниженные ставки распространяются и на объекты «Инграда». Более того, ради привлечения засидевшихся дома покупателей застройщик пошёл на радикальные меры — 0% годовых, но только до конца 2020 года. Это значит, что выплату процентов по кредиту застройщик перекладывает на свои плечи, временно освобождая от бремени своего клиента. Такая мера ещё несколько месяцев назад показалась бы революционной и невозможной, но сегодня это становится нормой. Прежние преференции в ЖК «КутузовGRAD II» — рассрочка и обратный выкуп — никуда не деваются.

В рамках построенного ЖК «КутузовGRAD I» уже функционирует детский сад на 110 мест. Интересно, что он создан путём переоборудования здания бывшей текстильной фабрики, находившейся на территории ЖК. Надо оговориться, что этот детсад является коммерческим, но для клиентов «Инграда» обещают скидки. Будущие жильцы ЖК «КутузовGRAD II» также смогут воспользоваться детским садом. У платёжеспособной аудитории ДОУ должно пользоваться спросом.

Окружение составляют строящиеся и сданные новостройки, относящиеся к схожему ценовому сегменту. «Пионер» (рейтинг В+) продолжает строить ЖК «LIFE-Кутузовский». Компания «Интеко» (рейтинг А) построила ЖК «Свой», продажи не завершены. Начинающий «Специализированный застройщик «Красные зори» реализует ЖК «Манифест». Если же интересуют не квартиры, а апартаменты, то можно обратить внимание на МФК MainStreet от «Основы, ГК».

Дата обновления 07 марта 2019

Продолжение истории бренда, продолжение соседнего успешного проекта. Жилой комплекс «КутузовGRAD I» оказался весьма востребован у покупателей. На сегодня там осталось меньше 70 свободных квартир и поэтому вывод на рынок новых корпусов в этой локации выглядит логичным.

В плане вложения средств «КутузовGRAD» II особых опасений не вызывает. ГК «Инград» уже неплохо утвердила свои позиции на рынке. По некоторым проектам у компании есть отклонения от сроков сдачи (подобная ситуация отмечена в частности и по ЖК «КутузовGRAD I»), однако все-таки дома строятся, вводятся в эксплуатацию, поэтому эксперты оценили компанию как стабильную, выставив ей достаточно высокий балл «В+» в рейтинге застройщиков Москвы и Подмосковья.

Само место, где начато строительство, на наш взгляд, довольно удачное. В глубине квартала, в отдалении от шумных трасс. Здесь уже почти не осталось нежилых объектов, если не считать гаражей, да автостоянок. Поблизости строится еще парочка жилых комплексов, так что в общем место со временем станет полностью жилым и благоустроенным. Важнейший плюс — соседство заказника «Долина реки Сетунь». Это и зеленая зона, и виды из окон. Что касается социнфраструктуры, то в данном квартале под рукой есть не все, что требуется. Однако в соседних микрорайонах за Можайским шоссе и за Витебской улицей недостающее найдется.

В транспортном плане есть некоторое неудобство: до ближайших трасс надо добираться по внутриквартальным проездам. В часы пик это может быть затруднительно. В остальном, если вынести за скобки фактор пробок, место удобно тем, что Можайское шоссе обеспечивает прямой проезд как в центр, так и на МКАД. Что немаловажно, после запуска в обозримом будущем южного и северного дублеров Кутузовского проспекта нагрузка на него и на Можайку снизится. Это, конечно, будет на руку новоселам описываемого ЖК. Не менее важно и развитие метро. Московские власти намерены ввести в строй станцию «Давыдково» в 2021 году. Не факт, что так оно и произойдет, возможно сроки скорректируют. Однако для новоселов «КутузовGRAD» II, которые получат ключи в 2022 году, все равно есть шанс, что к моменту заселения они получат более близкую, нежели сейчас, станцию метро.

Об особенностях проекта подробно сказано в его описании на нашем портале. Отметим, что в отличие от первого «кутузовграда» это уже не комфорт-, а бизнес-класс. Тут предусмотрен ряд технических решений, работающих на повышение комфорта проживания. Скажем, количество мест в подземном паркинге значительно меньше числа квартир в ЖК, однако есть ресурс удвоения мест за счет специальной системы. Закрытый двор — это тоже удобно. Тем более, что он поднят над уровнем окружающей территории. Однако внутридворовая территория не слишком велика и это, на наш взгляд, недостаток. Кроме того, оба корпуса ЖК высотные, территория ЖК имеет форму подковы и в определенное время в течение дня она наверняка будет в тени. Возможно, будет не хватать света и жильцам первых этажей.

«КутузовGRAD» II ценен еще тем, что здесь не только продекларирован бизнес-класс, но и предусмотрены особые квартиры, подтверждающие заявку на повышенный уровень комфорта (двухуровневые, с террасами, с каминами и т.п.). Несмотря на принадлежность к бизнес-классу, квартиры в новом ЖК на старте стоят примерно столько же как и в готовящемся к сдаче «КутузовGRAD I». Цены здесь по меркам локации вполне адекватные.

Продажи открылись недавно, поэтому вариантов пока хватает. Что касается альтернативы, то, кроме соседнего инградовского проекта, поблизости есть еще несколько новостроек. Более дорогие квартиры предлагают в ЖК «Life-Кутузовский» компании «Пионер» (рейтинг застройщика «B+», объект строится с задержками), сданных ЖК «Аристократ» от «Вересаева Плюс», ЖК «Клубный дом «Концепт House» компании «Концепт-Инвест» и ЖК «Level Кутузовский» от Level Group. Варианты сопоставимые по цене и дешевле можно подобрать в строящихся ЖК «Свой» от «Интеко» (рейтинг «A», сроки сдачи перенесены) и ЖК «Дом на Барвихинской» компании «Тройка РЭД».