Итоги недели: спад цен на жилье, новое разделение российских регионов и ожидание ипотечного обвала

Сбер сообщил о подешевевшей в 20% российских регионов «вторичке». Новостройки же, по данным банка, упали в цене в 11% субъектов страны. К слову о регионах, правительство подумывает разделить страну на пять «ипотечных кластеров» – от «динамичных» до «депрессивных». Аналитики же прочат ипотечный обвал с падением выдачи жилзаймов на 20-30% уже в первом полугодии. Собрали главные новости за минувшую неделю.

Спад цен на жилье

Сбербанк зафиксировал в январе снижение цен на вторичном рынке в 20% регионов. На «первичке» же жилье, по данным Сбера, подешевело в 11% субъектов страны.

В перспективе цены могут снизиться до уровней августа-сентября прошлого года – заявил в ходе II Российского форума финансового рынка руководитель Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников. При этом представитель Сбера отметил, что строительная отрасль сейчас показывает невысокие темпы роста.

Примечательно, что, в недавнем заявлении Минстрой отрапортовал о выходе российской стройотрасли на стабильный рост. Свой вывод ведомство объяснило сдачей в эксплуатацию свыше 110 млн кв. м жилья по итогам 2023-го.

Новое разделение страны

В правительстве РФ прорабатывают возможность разделения страны на пять «ипотечных кластеров». Субъектам РФ предполагается присвоить один из пяти статусов: «динамичные», «с нехваткой спроса», «с нехваткой предложения», «стагнирующие» и «депрессивные». Определение будет зависеть от темпов роста населения и объемов строительства.

Участники рынка поддержали новый подход, обратив при этом внимание на сложность его реализации из-за динамичного перехода регионов из одного кластера в другой. «Наверняка найдутся регионы, власти которых будут заявлять, что их либо недооценили, либо переоценили», – предостерегла ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова.

О плюсах, минусах и перспективах «ипотечных кластеров» нашей редакции подробно поведал коммерческий директор компании «Третий Рим» Сергей Ионов.

Ипотечный обвал

Пока в кабмине прорабатывают варианты развития рынка, петербургские банкиры спрогнозировали ипотечный обвал. Выдачи жилкредитов просядут на 20-30% уже в первом полугодии 2024-го. По льготным же ипотечным программам обвал будет еще сильнее – на 30-40%. Об этом сообщил управляющий головным отделением Сбербанка по Петербургу Алексей Ушенин.

Как отметил Ушенин, в минувшем году 70% ипотек в банке выдавалось в рамках программ с господдержкой, но сейчас картина будет другой.

Стремительное развитие кризиса на рынке льготной ипотеки, а вместе с тем и всей недвижимости, связано не только с приближающимся 1 июля (тогда программы с господдержкой должны завершиться). В конце 2023-го власти ужесточили условия для выдачи льготных ипотек, повысив стартовый платеж по программе на новостройки под 8% годовых с 20 до 30%. Вместе с тем максимальная сумма займа для Москвы, Петербурга и их областей стала 6 млн рублей, как и для других частей страны, вместо прежних 12 млн.

Одновременно на 0,5 процентного пункта снизились предельные размеры субсидий, получаемых банками по госпрограммам. В итоге выдача льготных займов стала менее выгодной для кредиторов, и часть из них пошла на введение комиссии для застройщиков. Размер «поборов» для девелоперов за выдачу дольщикам льготных ипотек банки определили в районе 6-8% от суммы каждого выданного жилзайма. Понятно, что застройщикам не понравились нововведения, и они пожаловались антимонопольщикам. В ФАС, в свою очередь, пообещали разобраться.

И еще об ипотеке

На уходящей неделе сервис «Домклик» сообщил, где в России больше всего платят по ипотеке. Возглавили топ регионов с самыми высокими ипотечными платежами Москва и Петербург. В столицах ежемесячный платеж по жилзаймам в 4-6 раз выше, чем, к примеру, в Чечне. Также в тройку лидеров вошел Ямало-Ненецкий автономный округ (ЯНАО).

Конкретизируя, жителям Москвы ипотека каждый месяц обходится в 58,7 тыс. рублей. В ЯНАО же и Петербурге на эти цели уходит 41,5 тыс. и 38,9 тысячи рублей соответственно. Для сравнения, месячный платеж по жилзаймам в Чечне в среднем составляет 10,4 тыс. рублей.

«Период ястребиной политики»

На своем первом в этом году заседании Центробанк сохранил «ключ» на уровне 16%, действующем с декабря 2023-го. В то же время ЦБ пересмотрел прогноз по средней ключевой ставке на этот и ближайшие годы. В базовом прогнозе ожидаемая ставка на текущий год теперь составляет 13,5-15,5% вместо 12,5-14,5%. В 2025-м Банк России прогнозирует «ключ» в диапазоне 8-10%, а в 2026-м – 6-7%.

Во всех описанных событиях и прогнозах техноброкер, экономист, IT-менеджер Сергей Гатауллин разглядел «период ястребиной политики» Центробанка. По словам эксперта, уменьшение «ключа» будет происходить длительное время с небольшим шагом понижения.

«Следует отметить и то, что прогнозы мегарегулятора пересматриваются также стремительно, как и прогнозы других российских ведомств, поэтому на ближайшее время не наблюдается факторов смягчения ДКП (денежно-кредитной политики – ред.). Однако в конце 2024 года геополитические события могут кардинально изменить и глобальную, и национальную экономическую повестку», – отметил собеседник Novostroy.

Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на сайте или подписывайтесь на наш Telegram-канал «Тележка с новостройками».