По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», в апреле количество ипотечных операций на вторичном рынке жилья сократилось в 3 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По отношению к нынешнему марту снижение составило 17 %. Несмотря на резко отрицательную статистику сделок, эксперты отмечают возросшую в последнее время активность участников рынка жилищного кредитования и значительный отложенный спрос. Потенциальные покупатели находятся «на низком старте» в ожидании снижения процентных ставок. Однако специалисты предупреждают о рисках «игры на ипотечном курсе».
Комментируя глубокое падение ипотечного рынка по итогам за год, эксперты обращают внимание, что обе реперные точки являются крайними для оценки ситуации с ипотекой на вторичном рынке жилья. По данным «ИНКОМ-Недвижимость», апрель 2014 года стал лучшим по количеству сделок с использованием жилищных кредитов – эффект ажиотажного спроса в январе-марте. Одновременно нынешний апрель с большой долей вероятности – дно ипотеки в этом сегменте.
«После декабрьского решения ЦБ о повышении ключевой ставки до 17 % банки значительно подняли ставки по кредитам. Плюс снизили срок действия решения об одобрении кредита с полугода до двух-трех месяцев. Таким образом, в апреле прошли в основном те ипотечные сделки, работа по которым начиналась в январе-феврале – на пике «ипотечных санкций», при максимальных ставках по кредитам. Входить в ипотеку на таких условиях решилось минимальное количество клиентов, да и те - не от хорошей жизни. В сделках участвовали люди, попавшие в критическую жизненную ситуацию и не имевшие возможности откладывать ее решение», - отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
С конца января нынешнего года Центробанк проводит постепенное смягчение своей кредитной политики. В ответ на эти действия коммерческие банки также – медленно, но верно – снижают ставки по ипотечным программам на вторичном рынке жилья (напомним, что эту сферу не коснулась государственная программа субсидирования ипотеки). Если в январе крупнейшие игроки банковской отрасли выдавали кредиты на условиях от 16-17 % годовых, то в апреле – от 14,5 %, а в рамках маркетинговых акций и партнерских программ базовые ставки могли быть еще снижены - от 0,5 %.
Специалисты отмечают, что результатом последовательных мер ЦБ стала не только стабилизация ипотечного рынка (что, впрочем, пока не позволило обеспечить доступность и массовость ипотеки в сегменте вторичного жилья), но и формирование у его участников позитивных ожиданий. Накануне майских праздников Центробанк снова снизил ключевую ставку – в этот раз до 12 %.
Жесткие меры ЦБ в конце декабря привели к тому, что в начале 2015 года на рынке ипотечного кредитования фактически остались только крупные игроки. Остальные либо свернули соответствующие программы, либо выставили по ним заградительные ставки. Однако в настоящее время специалисты отмечают активизацию банков, не входящих в топ-50, и оценивают данный факт как яркую примету «оттепели» в системе жилищного кредитования.
Вместе с тем, риэлторы утверждают: в апреле заметно возросла активность потенциальных ипотечных покупателей. Интерес граждан в большей степени гипотетический: люди обращаются за консультациями, интересуются текущими условиями кредитов, преференциями в рамках партнерских программ. От конкретных действий по решению жилищного вопроса многих сегодня удерживают не только высокие ставки (примерно на 3 % выше, чем средние значения в 2014 году), но и ожидание их последующего снижения в краткосрочной перспективе в ответ на дальнейшую либерализацию кредитной политики ЦБ.
Такое развитие событий - последовательное повышение доступности ипотечных продуктов на вторичном рынке жилья в течение 2015 года – специалисты считают весьма вероятным, однако предостерегают от чрезмерно завышенных ожиданий, обращая внимание на ряд существенных моментов.
Во-первых, снижение банками ипотечных ставок в той или иной мере активизирует спрос, увеличив количество желающих воспользоваться ипотекой. При этом более низкий процент по кредиту не означает в целом смягчения требований банков к заемщикам. Напротив, в настоящее время кредитные организации проводят предельно строгий андеррайтинг клиентов, стремясь минимизировать собственные риски.
Второй момент: ожидания доступных кредитов и одновременного снижения цен на жилье могут вообще не оправдаться. Обозначившаяся было в марте отрицательная коррекция стоимости кв. м на вторичном рынке жилья (-1,6 %) была полностью компенсирована в апреле (+1,6 %). При этом возможный рост цен на жилую недвижимость по итогам года приведет к увеличению расходов по кредиту даже при условии более низкой процентной ставки.
«Надо понимать, что большинство ипотечных заемщиков нацелено на приобретение высоколиквидного жилья эконом- и комфорт-классов, а цены на данную категорию недвижимости традиционно снижаются последними и растут первыми. Эти же объекты быстрее всего «уходят» с рынка при восстановлении спроса. Таким образом, излишне долгие колебания потенциальных покупателей, вызванные не столько ограниченными материальными возможностями, сколько азартом «поймать самые низкие цены и проценты», могут быть чреваты тем, что действительно удачный момент для приобретения жилья по лучшим условиям будет упущен и придется «догонять рынок». Здесь ситуация точно такая же, как с игрой на валютном курсе: можно крупно выиграть, но и велик шанс проиграть. По нашим оценкам, при сохранении текущей макроэкономической ситуации годовые колебания цен на вторичном рынке жилья будут находиться в пределах 5-10 %. Это тот диапазон, при котором разумным критерием для покупателя является актуальность решения вопроса, а не гипотетическая выгода», - резюмирует Сергей Шлома.
Хотите привлечь новую аудиторию? Размещайте статьи в самых просматриваемых блоках сервиса!
Комментарии