Семь «смертных грехов» покупателя квартиры. Часть вторая

Неумение выбирать «на перспективу»

Эта ошибка может стоить приобретателю нескольких миллионов. В столичном регионе ежегодно появляются все новые перспективные локации. Покупка жилья в них и последующая его продажа через несколько лет позволит выгадать до 10 — 15% к начальной стоимости.

Перспективность чаще всего определяется улучшением транспортной доступности региона (к примеру, появлением метро, шоссе), изменением статуса жителей (речь о присоединении территорий, как это было с Новой Москвой), планами инвестиций (к примеру, Кронштадт, что под Петербургом, хотят сделать крупным туристическим центром, и уже на этапе реализации планы по созданию там всей необходимой инфраструктуры).

К каким локациям в Москве и Подмосковье стоит внимательно присмотреться?

В текущем году планируют сдать в эксплуатацию несколько станций Большой Кольцевой линии. Поэтому нужно быстрее определяться с покупкой недвижимости в ЮЗАО и ЗАО (там уже в этом году появятся метро «Зюзино», «Новаторская», «Мичуринский проспект», «Аминьевская», «Давыдково»), а также в СЗАО (здесь введут в эксплуатацию станцию «Терехово».

До 2024 года за пределами МКАД планируют открыть 8 станций метро: «Новомосковская» Сокольнической линии, «Пыхтинo» и «Внуковo» Калининско-Солнцевской линии, «Физтех» Люблинско-Дмитровской линии и 4 станции Троицкой линии. Поэтому стоит обратить внимание на Новую Москву, Западный и Северо-Восточный округа столицы.

Появление в ближайшие годы МЦД в таких локациях, как Зеленоград, Раменское, Реутов, Балашиха также способно сделать приобретение жилья выгодной инвестицией.

В столице активно занимаются и редевелопментом промзон. В планах реорганизация промзоны «Красный строитель» (ЮАО, Южное Чертаново). Та же судьба ожидает «Серп и Молот» (Лефортово, ЮВАО). Продолжается развитие промзоны «ЗИЛ» (ЮАО).

К слову, в первой части статьи мы уже разбирали ошибки при выборе локации.

Приёмка без знаний и претензий

Если с выбором перспективной локации дела еще не так плохи (дольщики иногда ненамеренно выбирают выгодный вариант, ориентируясь на репутацию застройщика и ценник), то со знанием законов и собственных прав при приемке квартиры дела обстоят совсем нерадужно.

Что такое приемка? Это осмотр приобретенной недвижимости, по результатам которого подписывается акт приема-передачи либо составляется акт на устранение недостатков.

Сначала застройщик должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию, а потом уведомить дольщиков о готовности объекта — обычно приходит письмо с уведомлением о вручении. Далее будущий новосел в течение 7 дней обязан подтвердить свое намерение принять квартиру. На это у него будет 2 месяца.

Часто покупатели квартир несведущи в строительстве и не замечают некачественно выполненных работ — огрехов при остеклении, при кровельных работах, прокладке труб и т.д. Бывают случаи, когда покупатель попросту не озвучивает обнаруженную проблему, не желая выставить себя в отрицательном свете. Результат — устранение всех недоделок застройщика за свой счет.

Правила удачной приемки:

• Повторно ознакомиться с документами. За несколько дней до приемки еще раз прочтите договор долевого участия и проектную документацию. Там вы найдете информацию о конфигурации окон, об установленных дверях, материалах пола и стен, наличии и особенностях отделки. Здесь же должны быть данные о местах общего пользования и придомовой территории. Перед встречей с застройщиком вооружитесь копией плана квартиры из приложения к договору долевого участия. Зафиксируйте на бумаге или электронном носителе все основные параметры вашего жилья.
• Подобрать необходимые инструменты и бумаги. Для приемки из документов вам понадобятся паспорт и договор. Обязательно возьмите чистые листы и ручки - на них вы будете писать замечания, камера телефона или фотоаппарат позволят все это зафиксировать. С помощью мела, бумажного скотча и смываемого маркера можно будет отмечать недоделки. Стены можно проверить уровнем, вентиляцию - обычной зажигалкой. Для тестирования патронов захватите с собой лампочку. Небольшой электроприбор поможет понять, насколько исправно электричество (но! берите что-то бюджетное, из-за перепадов в сети устройство может выйти из строя). Также не забудьте взять с собой фонарик, рулетку и табурет.
• Записывать все огрехи, даже если они незначительны. Приемка - это тот момент, когда каждый неозвученный недостаток будет стоить денег. Обнаруженные замечания вносятся в дефектный акт (другие названия документа: ведомость/лист осмотра квартиры). Под всеми выявленными недочетами ставится текущая дата и подпись менеджера застройщика (предварительно проверьте его доверенность, в особенности срок ее действия и наличие права у этого специалиста на подписание дефектных актов и ведомостей).
• Позвать специалиста. Сегодня на рынке услуг есть профессиональные компании, занимающиеся приемкой. Во время работы они используют не только стандартные инструменты (стремянка, рулетка, уровень), но и профессиональную аппаратуру (газоанализатор, индикатор радиоактивности и тепловизор).

Что может пойти не так?

Вы не можете принять квартиру самостоятельно. Направьте вместо себя своего представителя, предварительно оформив доверенность и заверив ее у нотариуса.

Назначенная дата приемки - спустя 2 месяца. В таком случае застройщик «под шумок» в одностороннем порядке подпишет акт приема-передачи, так как принять квартиру вы обязаны в течение 2 месяцев. Не верьте рассказам про большую очередь — направляйте претензию застройщику. В ней укажите, что вы готовы принять свою приобретенную квартиру в соответствии с законом и условиями заключенного договора. Направьте ее письмом с уведомлением либо запросите копию претензии с распиской о получении.

Застройщик не допускает стороннего специалиста на приемку. В 214-ФЗ нет такого запрета. Вы можете оформить на него нотариальную доверенность. Кроме того, согласно закону «О защите прав потребителей» вы вправе получить полную информацию о приобретаемой недвижимости, в том числе и прибегая к помощи технического специалиста.

Роковой ремонт

Этот огрех покупателя — один из ключевых. С ним приобретателю, его близким и гостям придется сталкиваться регулярно.

Каковы самые распространенные ошибки?

№ 1: Действия по обстоятельствам. Мол, начнем, а там посмотрим.

Запомните: ремонт — это не спонтанное путешествие. Воспринимайте его как бизнес-проект. В нем все должно быть продумано.

Иначе придется значительно переплачивать из-за отсутствия предварительных подсчетов или вовсе платить дважды в надежде, что во второй раз «наконец, сделают нормально». Даже не думайте начинать работы без плана электрики, схемы размещения сантехники и розеток.

№ 2: Отказ от специалистов. С целью экономии «предприимчивые» соотечественники пытаются все делать сами, отвергая наемный труд. Но они не поминают нескольких очевидных вещей:

• профессиональные ремонтники облегчат поиск материалов - они знают, в какое профильные магазины обратиться, какие фирмы-изготовители делают качественные и долговечные материалы;
• нанятая бригада позволит сэкономить время - у тех, кто занимается ремонтом профессионально, на сложнейшие операции уйдут считанные часы, у обывателя же большинство действий вызовет значительные трудности;
• ремонт, выполненный профессионалами, прослужит дольше - вам не придется в следующие 10 — 15 лет думать о реновации в квартире.

Эту ошибку можно трактовать и в ключе отказа от услуг дизайнера. В результате нарушаются нормы эргономики пространства, при заезде оказывается, что имеющихся систем хранения недостаточно, а гостям и самим хозяевам в квартире неуютно.

№ 3: Экономия на материалах. К примеру, системы канализации и водоснабжения “не простят” вам излишней скупости, и сэкономленные несколько тысяч рублей выльются во вторую серию крупномасштабного ремонта. А вот в случае с отделкой стен и пола можно не всегда смотреть на бренды и самые дорогие варианты — подойдут и вполне бюджетные материалы.

Выводы

Во второй части статьи нами были разобраны еще три ошибки покупателя квартиры. Неумение выбирать перспективные районы, неверный подход к ремонту и приемка без знаний и претензий — это следствия нежелания анализировать ситуацию на рынке, жажды экономии и правовой безграмотности. И вновь мы приходим к выводу о том, что сделки с недвижимостью требуют серьезного подхода, а главное — трезвой оценки собственных возможностей.