Ищем самые быстрорастущие районы Подмосковья по ценам на квартиры. А заодно проверяем, совпадают ли прогнозы аналитиков рынка и реальное положение дел.
Голосую за Подмосковье
Цены на квартиры в столице за последние годы достигли чуть ли не астрономических показателей. Поэтому всё больше людей задумывается о покупке своего жилья в других городах. Прежде всего, в ближайшем Подмосковье.
Это кажется наиболее очевидным решением. В случае надобности до Москвы можно довольно быстро доехать на машине или общественным транспортом. Ну а цены на недвижимость в Подмосковье значительно ниже. Во всяком случае, пока.
| Регион/тип недвижимости | Новостройки | Вторичный рынок |
| Москва | 338 008 | 314 269 |
| Московская область | 173 252 | 153 146 |
Средняя стоимость кв. м жилья на июль 2022 года по данным realtymag.ru
При этом покупка квартиры в Подмосковье — это не всегда вопрос стоимости недвижимости. Есть здесь и другие преимущества:
- Более благоприятная экология, чем в столице.
- Хорошо развитая инфраструктура. Часто не хуже, чем во многих спальных районах Москвы.
- Более спокойный ритм жизни, чем в мегаполисе.
Ну а кроме того, в Подмосковье немало локаций на перспективу. Это те районы, где цены на недвижимость ещё довольно низкие. Но при этом есть все основания предполагать, что в ближайшем будущем они значительно вырастут.
Именно о таких районах и пойдёт здесь речь. Благо, долго искать подходящие локации не придётся. Чуть больше года назад наши журналисты уже писали материал о самых перспективных подмосковных городах для покупки жилья. В его основу легли исследования аналитиков компании «НДВ — Супермаркет Недвижимости, ООО».
Вот какие локации эксперты тогда назвали самыми перспективными в Московской области:
- Люберцы;
- Красногорск;
- Одинцово;
- Балашиха;
- Мытищи;
- Домодедово.
Сегодня мы попытаемся понять, почему именно эти города советовали профессионалы рынка. А заодно проверим, сбываются ли прогнозы: посмотрим, как менялась стоимость кв. м жилья в этих городах за последний год.
Но прежде нам нужно понять, с чем сравнивать. Для этого взглянем на динамику изменения стоимости кв. м жилья в новостройках по всей Московской области за последний год.
| июль 2021 | июль 2022 | разница |
| 150 730 | 173 252 | +14,9% |
Здесь и ниже информация только по первичному рынку недвижимости с realtymag.ru
Люберцы
Люберцы — это небольшой по площади город (13 кв. км) к юго-востоку от столицы. По официальным данным, сегодня здесь проживают почти 210 тысяч человек. Из очевидных преимуществ локации можно выделить следующие факторы:
- Близость к МКАД — 1,5 км от западной границы города.
- Наличие метро в пешей доступности. Хотя непосредственно на территории Люберец станций нет, но Таганско-Краснопресненская и Некрасовская линии проходят совсем рядом. А скоро обещают ещё и открыть МЦД-3.
- Есть ж/д платформа в центре города. На обычной электричке можно добраться до Казанского вокзала за 36 минут. На экспрессе — за 23 минуты.
Хватает в этой локации и недостатков. Прежде всего, дело в транспортной ситуации. Центральная «артерия» города — Октябрьский проспект стоит в пробках целый день. Вдобавок идут проблемы, характерные для районов, которые застраиваются новыми кварталами: недостаток «социалки» и т. п.
Лайфхак от novostroy.ru: Хотите подробно разобраться с плюсами и минусами какой-то локации? Тогда открывайте на нашем сайте карточку любого строящегося ЖК и переходите в раздел «мнения». Там вы найдёте всю подноготную о данном проекте, его застройщике и о районе, в котором тот находится.
Что же касается перспективы покупки недвижимости в этой локации — тут эксперты были правы. За год кв. м жилья подорожал здесь на 21%. Впрочем, Люберцы далеко не в лидерах по этому показателю. Но оно и неудивительно. Ещё в прошлом году цены на жильё здесь были выше, чем в целом по Московской области. Можно сказать, дорожать дальше некуда.
| июль 2021 | июль 2022 | разница |
| 165 331 | 200 790 | +21,4% |
Красногорск
Ровно напротив Люберец, с другой стороны от Москвы, находится Красногорск. Площадь у него побольше — 25,6 кв. м, а вот населения поменьше — 175 тысяч человек. Территория вытянута вдоль Волоколамского шоссе и МЦД-2.
Наиболее развита в плане инфраструктуры восточная часть локации. Граница с Москвой проходит как раз по МКАД. Здесь находятся и станция метро, и торговые центры, и спортивно-развлекательные сооружения, и даже правительство МО вместе с областной думой.
Западная граница Красногорска удалена от восточной на 10 км. В этой части города совсем другая картина. Довольно много одноэтажной частной застройки, а инфраструктурных объектов гораздо меньше.
Из-за такой разнородности нельзя обобщённо говорить о преимуществах и недостатках локации. Поэтому ещё раз отсылаем к мнениям в карточках ЖК. Новостройки есть в обеих частях Красногорска.
Рост стоимости жилья в новостройках здесь чуть больше, чем в Люберцах — 24%. Основная причина такой динамики, скорее всего, — эффект низкой базы. Цены на кв. м в Красногорске по-прежнему ниже средних по региону.
| июль 2021 | июль 2022 | разница |
| 132 000 | 164 080 | +24,3% |
Одинцово
По уровню цен на Люберцы очень похож ещё один подмосковный город — Одинцово. Находится он к юго-западу от столицы. А живёт здесь порядка 139 тысяч человек. От МКАД до границы города — чуть более 3 км.
Вдоль всего города проходит железная дорога. От одноимённой остановки в центре Одинцово (конечная станция МЦД-1) до Белорусского вокзала — 37 минут в пути.
Это локация активно осваивается девелоперами. На текущий момент на нашем портале представлено 13 жилых комплексов с открытыми продажами от застройщиков. Простор для выбора — это, конечно, хорошо, но в нём кроется и главный минус жизни в Одинцово.
Дело в том, что этот город и так постоянно находится в топе самых густонаселённых агломераций. Плотность населения здесь 7031 человека на кв. км (данные Росстата). Это выше, чем в Москве, и даже чем в Шанхае. Ну а учитывая, что строящиеся здесь дома будут высотой по 20-25 этажей, не избежать трудностей с недостатком социальной инфраструктуры.
Зато таких проблем с пробками, как в Люберцах здесь не наблюдается. Во всяком случае, пока. Через Одинцово проходят сразу три крупных магистрали: трасса М-1, Можайское и Минское шоссе.
| июль 2021 | июль 2022 | разница |
| 163 350 | 203 584 | +24,6% |
Балашиха
С чем эксперты не угадали, так это с Балашихой. Здесь цены на квартиры последний год стагнируют. Хотя, казалось бы, что покупка квартиры в этой локации должна быть перспективной сделкой.
Во-первых, это крупнейший город Московской области. Здесь живёт около 518 тысяч человек. Во-вторых, близость к МКАД. В-третьих, огромные зелёные зоны, которые окружают Балашиху: Лосиный остров, Горенский, Озёрный, Кучинский и Салтыковский лесопарки.
Ну, просто рай на земле. Во всяком случае, другие участники нашего топа таким количеством мест для прогулок похвастаться не могут. Что же тогда не даёт девелоперам повышать цены на квартиры?
Однозначно ответить на этот вопрос трудно. Территория Балашихи состоит из множества разрозненных микрорайонов. Так что на карте её очертания скорее похожи на какую-то кожную сыпь, чем на город. У каждого из таких микрорайонов свои проблемы.
Но есть и общие трудности для всей территории Балашихи. Прежде всего, это плохая транспортная доступность. Недовольны ей и автомобилисты, и те, кто ездит на общественном транспорте. Метро поблизости нет, а все три шоссе, ведущих в Москву, стоят в пробках в час пик.
О масштабах проблемы говорит тот факт, что даже на сайте мэрии пишут о ситуации в Балашихе: «сейчас полумиллионный город захлёбывается в пробках». Конечно, власти об этой проблеме знают. Есть планы и на строительство ветки метро в Балашиху, на то, что здесь будет проходить МЦД-4, и на прокладку новой трассы-дублёра Щёлковского шоссе. Но относительно конкретных сроков пока всё очень туманно.
| июль 2021 | июль 2022 | разница |
| 136 227 | 136 940 | +0,5% |
Мытищи
Напоследок остались локации, по которым прогноз аналитиков оправдывается на 100%. Цены на квартиры здесь растут гораздо быстрее, чем в целом по Московской области.
Так, в Мытищах кв. м в новостройках стали оценивать на 30% дороже, чем ещё год назад. Этот город с 263-тысячным населением расположен на северо-восточной окраине Москвы и граничит с МКАД.
Не сказать, чтобы за последний год в Мытищах случилось нечто такое, что сильно увеличило привлекательности недвижимости. Все проблемы локации остаются неизменными уже многие годы:
- Отсутствие метро;
- Пробки в час пик на Волковском и Ярославском шоссе;
- Переполненные электрички.
И хотя жителям Мытищ уже давно обещают и станцию метро, и МЦД-5, но пока о конкретных сроках запуска речи не идёт.
Видимо, объяснение резкого роста цен на квартиры в новостройках Мытищ лежит в том, что ранее эта локация была недооценена. Сейчас же стоимость жилья здесь сопоставима с другими городами-спутниками Москвы у самой МКАД: Химками, Люберцами и Красногорском.
| июль 2021 | июль 2022 | разница |
| 138 546 | 180 483 | +30,3% |
Домодедово
Лучше всего «зашла ставка» аналитиков на Домодедово. Рост в 60% за год — потрясающий показатель. Ещё год назад цена кв. м в новостройках Домодедово была значительно ниже, чем в целом по области, а сегодня сравнялась.
Это один из самых быстроразвивающихся городов Подмосковья. В 2012 году Домодедово стало городом - стотысячником. Сейчас его население перевалило за 136 тысяч жителей.
График изменения численности населения в Домодедово. Источник: wikipedia.org
При этом данный город не хватает звёзд с неба. Кроме одного из крупнейших пассажирских аэропортов в стране, здесь нет каких-либо других достопримечательностей, индустриальных центров, точек притяжения и т. п. Обычный подмосковный город.
Домодедово находится в отдалении от МКАД, в так называемом среднем поясе Подмосковья. От центра города до кольцевой ехать около 15 км. Метро рядом нет. На обычной электричке до Павелецкого вокзала можно добраться за 47 минут, на экспрессе — за 37.
Автомобилисты могут доехать до Москвы через Каширское шоссе или трассу М-4. Обе довольно сильно загружены, но многочасовых пробок здесь не бывает.
Домодедово благополучно и в плане экологии. Не идеально, конечно. Здесь работают несколько промышленных предприятий. Нельзя сбрасывать со счетов негативное влияние на уровень шума и качество воздуха из-за автотрасс и аэропорта. Но в сравнении с другими локациями Москвы и Подмосковья — это экологически чистый город.
Куда ни посмотри — ничего особенного. А цены на жильё растут бешеными темпами. Почему же так происходит? Вероятно, дело в дефиците предложения на рынке. Сейчас на novostroy.ru представлены всего 53 квартиры от застройщиков на всё Домодедово.
Из многоэтажных жилых комплексов на этапе строительства здесь находятся только 4 объекта. При этом рекомендовать из них можно только 2, остальные — долгострои. Так что конкуренция между застройщиками здесь минимальна.
| июль 2021 | июль 2022 | разница |
| 107 929 | 173 089 | +60,4% |
Итоги
В целом аналитики оказалась правы по каждому пункту. Все перечисленные ими города показали рост цен на квартиры в новостройках. Причём в 5 из 6 случаев он оказался выше, чем в целом по Подмосковью. Не оправдались надежды только на Балашиху, где цены подросли очень незначительно.
Лидер по росту стоимости жилья (Домодедово) показывает своим примером, что самые перспективные локации для инвестиций в квартиры — города среднего пояса, а вовсе не ближнее Подмосковье. Да, почти все спутники столицы у МКАДа показали уверенный рост. Но чем уровень цен становится ближе к московским, тем медленнее они растут дальше.
Поэтому именно на новостройки в перспективных городах среднего Подмосковья и стоит обратить внимание покупателям. Они могут дать максимальный прирост в стоимости квартир в ближайшие годы.
Комментарии 1
Мы переехали из Москвы на Новую Ригу в КП «Мидлтон» и очень довольны. По цене однушка -двушка в Москве, а по факту свой двухэтажный дом с участком и центральными коммуникациями. До Москвы 25-30 мин.