Вывоз мусора, проблемы с водоснабжением, очистка территории от снега, плановые и внеплановые ремонты – у жильцов многоэтажных домов регулярно возникают разнообразные проблемы. Как сделать жизнь в городской квартире комфортной?
Закон предусматривает два варианта управления многоквартирным домом. Если количество квартир не превышает тридцати, управлять могут сами жильцы. В остальных случаях им предстоит выбрать между управляющей компанией и товариществом собственников жилья. При необходимости владельцы имеют право изменить форму управления.
- Что такое управляющая компания
- Что такое ТСЖ
- В чем плюсы УК и ТСЖ
- Недостатки УК и ТСЖ
- Что выбрать: УК или ТСЖ?
- Как перейти с УК на ТСЖ
- Как перейти с ТСЖ на УК
- Заключение
Что такое управляющая компания
Управляющая компания – это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который управляет многоквартирным домом за вознаграждение. Чтобы получить такие полномочия, УК должна заключить договор с собственниками на срок от трех месяцев до пяти лет. Общее количество квадратных метров, которыми владеют заключившие договор с УК лица, должно быть больше 50 % от общей жилой площади дома.
Управляющая компания:
- выступает посредником между жильцами и поставщиками коммунальных услуг (или оказывает эти услуги самостоятельно);
- отвечает за техническое состояние дома и придомовой территории;
- организовывает ремонтные работы в соответствии с требованиями технического регламента.
Собственники имеют право получать информацию об оказанных услугах, тарифах, финансово-хозяйственной деятельности и требовать устранения дефектов в рамках договора. Часто УК ведет непрозрачную финансовую деятельность, не спешит «раскрывать карты» и советоваться с владельцами по поводу расходования средств. Оплата ее работы рассчитывается исходя из объема оказанных услуг и потребленных ресурсов. Поэтому в ее интересах – не снизить их потребление, а, наоборот, повысить.
Что такое ТСЖ
В отличие от УК, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая организация. В него входит часть собственников, которые, с разрешения остальных, управляют общим имуществом. На общем собрании собственников прописывается устав, избираются члены правления (на период не более двух лет) и контролирующая ревизионная комиссия. Финансовая деятельность организации более прозрачна, чем в УК. ТСЖ имеет печать, счета в банке и создается на неопределенный срок.
Задача ТСЖ – содержать, сохранять и приумножать общее имущество, обеспечивать жильцам поставки коммунальных ресурсов. Собственной материально-технической базы ТСЖ не имеет, поэтому заключает договоры с подрядными организациями, которые обслуживают дом.
Товарищество заинтересовано в снижении затрат на ресурсы, поскольку каждый его участник является собственником жилья в этом доме. Сэкономленные деньги идут на благоустройство придомовой территории, организацию детских и спортивных площадок, установку домофона, наем консьержа и другие удобства.
В чем плюсы УК и ТСЖ
Управляющие компании имеют такие преимущества:
- С 2015 г. УК, по закону, проходят процедуру лицензирования, подтверждающую их квалификацию.
- У них есть собственная материально-техническая база.
- От их услуг можно отказаться в любое время, если жалоб на некачественное обслуживание будет слишком много.
Но и у ТСЖ много положительных моментов:
- финансовые операции прозрачны, жильцы имеют к ним доступ;
- важные решения принимаются оперативно и сообща, на собрании;
- ТСЖ может получать дополнительные доходы на общие цели, например сдавать пустующее подвальное или чердачное помещение в аренду, размещать на фасаде дома рекламу;
- жильцы самостоятельно выбирают поставщиков коммунальных услуг, руководствуясь собственной выгодой.
УК несет ответственность перед жильцами за оказанные услуги на основании договора. В случае нарушений к ней применяются пункты Закона о защите прав потребителей. ТСЖ такой ответственности не несет: здесь многое зависит от личных качеств и заинтересованности членов товарищества.
Недостатки УК и ТСЖ
Собственники обычных квартир и элитных апартаментов должны быть готовы к таким минусам в работе УК:
- Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
- Поскольку территориально УК находится на отдалении от жилого дома, к тому же часто обслуживает одновременно несколько объектов, решения по обращениям жильцов принимаются медленно.
- УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для населения.
- Оплата услуг УК по договору достаточно высокая.
Есть минусы и у ТСЖ:
- В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах.
- Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным.
- Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией.
- Объединение жильцов сложно ликвидировать.
Что выбрать: УК или ТСЖ?
С одной стороны, управляющие компании с большим опытом и квалифицированными кадрами лучше, чем ТСЖ, могут обеспечить бытовой комфорт. Но за это придется регулярно платить, и немало. Даже если для большинства жильцов цена не имеет приоритетного значения, в многоквартирном доме всегда найдутся те, для кого этот вопрос актуален. Поэтому с точки зрения экономичности лучше ТСЖ.
Выбрать товарищество стоит, если в него наверняка войдут честные, инициативные люди:
- с управленческим опытом;
- имеющие свободное время и желание управлять домом;
- во главе с опытным, амбициозным председателем, в идеале не новичком в сфере ЖКХ.
Как перейти с УК на ТСЖ
Если тарифы УК, по мнению большинства жильцов, завышены или управляющая компания не выполняет обязательств, форму управления домом можно изменить.
- Инициативная группа организует собрание собственников, на котором принимают принципиальное решение о смене формы управления большинством голосов (более 50 %).
- Договор с УК не продлевают, если срок его действия подходит к концу. В других случаях его расторгают по обоюдному согласию или на основании невыполненных со стороны УК обязательств. Для этого достаточно большинства голосов «за».
- Организуется товарищество. На общем собрании выбирают председателя и членов правления, определяют срок полномочий, поставщиков ресурсов и подрядчиков для оказания разовых коммунальных услуг.
- После оплаты госпошлины ТСЖ регистрируется в налоговой службе (пакет документов включает протокол собрания, устав и сведения о голосовавших).
- По результатам регистрации запись вносится в ЕГРЮЛ.
- Товарищество встает на учет в Пенсионном фонде, органах статистики и фонде социального страхования, изготавливает собственную печать.
Прежде чем отказываться от УК в пользу ТСЖ, стоит провести аудит управляющей компании и просчитать расходы на самостоятельное содержание дома. Возможно, выгоднее оставить все как есть.
Как перейти с ТСЖ на УК
Пошагово смена формы управления в этом случае выглядит так:
- Организовывается собрание собственников (не менее 50 %) для рассмотрения вопроса смены формы управления, ликвидации ТСЖ и выбора УК.
- По результатам собрания составляется протокол.
- Заключается договор с выбранной УК.
- ТСЖ завершает дела в течение 30 дней и передает документацию в руки новой управляющей компании.
- Новая УК заключает договоры с поставщиками услуг.
Заключение
Существует и промежуточный вариант, который учитывает недостатки обеих форм. Малоэтажный дом или московская высотка может находиться одновременно под управлением УК и ТСЖ. Товарищество выбирает представителя, который будет контролировать работу управляющей компании – расход бюджета и качество услуг. Безусловно, организовать это не так просто, к тому же нужен квалифицированный специалист с хорошей мотивацией. Поэтому большинство собственников по-прежнему склоняются к традиционному варианту с УК.
Комментарии 5
Шум на 13 этаже в доме 28 мешает отдыху в квартире днем в Тобольске! Сегодня целый час шумел человек этот. Полиция заявление приняли. Везде уже пожаловался! Шум продолжается!
Жалобу на полицию за бездеятельность
заявленная тема актуальна всегда ..,к сожалению автор ,судя по тексту , её знает поверхностно. Обобщения некоректны
Надо уважать законы!
ТСЖ САМОЕ ПРОЗРАЧНОЕ ДЛЯ ЖИЛЬЦОВ