Что ждёт ЖК «Ново-Никольское»? Проверка Novostroy.ru

Застройщик ЖК «Ново-Никольское», компания «Агрострой», является сравнительно давно учрежденной организацией. Компания была зарегистрирована 31.03.2005 года. Уставный капитал застройщика составляет 20 630 928 руб.

Упомянутые организации

Компания

Агрострой

1 объект

Его учредителями зявляются частные лица:

Гасанов Бабек Байрам Оглы — 34% доли в уставном капитале;

Мавлянов Игорь Рахимович — 66% доли в уставном капитале.

До начала реализация ЖК «Ново-Никольское» «Агрострой» не принимал участия в строительстве других жилых объектов.

Замороженное строительство

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Ново-Никольское»

Агрострой

С весны 2015 года работы на стройплощадке прекращены. Застройщик не успел завершить возведение сразу нескольких домов первого и второго этапа, строительство которых замерло на разных стадиях.

Общее количество квартир - 1 674 шт.

Последние фотографии на официальном сайте датированы февралем 2016 года. Последние изменения в проектных декларация от 01 апреля 2016 года. Не будем забывать, что в отсутствии официально опубликованных изменений в проектные декларации, застройщик не имеет права привлекать новые средства участников долевого строительства. Общая планируемая стоимость строительства всего жилого комплекса «Ново-Никольское» - 15 596 356 тыс. руб.

Структура финансирования всего проекта, согласно проектной декларации:

Собственные средства 3 119 271 тыс. руб. (изменено 30.09.2014 на 4 904 858 тыс. руб.)

Средства участников долевого строительства 2 807 344 тыс. руб. (изменено 30.09.2014 на 2 404 104 тыс. руб.)

Кредитные средства по кредитному договору №2393 от 01 марта 2013 года с ОАО «Сбербанк России» 9 669 741 тыс. руб. (изменено 30.09.2014 на 8 287 393 тыс. руб.)

Что же произошло со строительством жилого комплекса, который имеет такую прекрасную структуру финансирования, где собственными и заёмными денежными средствами обеспечено значительно больше 80% общего объёма затрат на строительство?

Что же произошло со строительством, под который «Сбербанк России» выделил две трети необходимой суммы, и перед выделением которой, очевидно внимательно проанализировал бизнес-план строительного проекта и не увидел никаких проблем? Почему застройщик не достроил объект, степень готовности которого чрезвычайно высока и составляет, в целом, не менее 60-70% готовности?

О высоком уровне готовности говорят как фотографии, представленные на различных сайтах, так и данные застройщика об освоенных средствах, опубликованные в проектных декларациях и изменениях к ним:

Объём инвестиций по состоянию на 01.07.2013 года 2 990 937 тыс. руб.

Объём инвестиций по состоянию на 01.04.2014 года 6 181 938 тыс. руб.

Объём инвестиций по состоянию на 01.01.2015 года 9 000 033 тыс. руб.

Объём инвестиций по состоянию на 01.10.2015 года 9 289 461 тыс. руб.

Объем инвестиций по состоянию на 01.04.2016 года 3 971 045 тыс. руб.

Если не обращать внимания на последнюю цифру, то очевидно, что застройщик освоил на строительства более 9 млрд руб., что значительно превышает 60% общих затрат, оцениваемых в размере более 15 млрд руб.

Кто именно осваивал эти денежные средства?

ООО «ЖБИ-КомплектСтрой» (генподрядчик). Единственный директор и учредитель - Гасанов Джаваншир Байрам Оглы.

ООО «Небоскреб ГБ» (генподрядчик). Единственный учредитель - Гасанов Бабек Байрам Оглы.

ООО «НебоскребИнвест» (технический заказчик строительства). Единственный учредитель - Сулейманов Фауд Яшар Оглы.

Генеральным директором компании-застройщика до сентября 2015 года являлся Чернега И.В., далее - Сухоруков О.В. Смена, согласно информации на официальном сайте произошла в сентябре 2015 года. После этого начался аудит застройщика (который привел к изменению оценки стоимости освоенных денежных средств на строительстве под руководством предыдущего директора, причём на несколько миллиардов рублей).

Если посмотреть, финансовые показатели застройщика по состоянию на 31 декабря 2014 года, которые можно обнаружить на сайте Росстата, то мы видим в этих отчетах полученные кредитные средства:

Основные средства на конец отчетного года - 21 925 тыс. руб.

Долгосрочные заёмные средства на конец отчётного года (2014) - 9 000 033 тыс. руб.

Долгосрочные заёмные средства на конец предыдущего года (2013) - 5 334 273 тыс. руб.

Получение кредитов и займов за отчетный год - 4 304 411 тыс. руб.

В связи с погашением векселей и других долговых ценных бумаг, возврат кредитов и займов за отчетный год - 1 265 865 тыс. руб.

То есть подтверждение того, что кредитование было осуществлено, есть. Подтверждение того, что эти деньги были освоены, тоже есть, в том числе и по видимым всеми построенным домам. Почему же встала стройка?

Дела судебные

Далее никакие финансовые выкладки не нужны, потому что дело не в финансах.

Стройка встала, из-за корпоративного конфликта между двумя учредителями Мавляновым И.Р. и Гасановым Б.Б., который ярко выражен в судебных разбирательствах между ними, а также между основным учредителем застройщика Мавляновым И.Р. и его кредиторами, при чём не только по этому проекту, но и по другим, в которых он принимал участие.

Необходимо отметить, что в этот период времени Мавлянов И.Р. столкнулся с очень сложной финансовой ситуацией, причём в других проектах, не связанных со строительством.

Это видно из следующих судебных разбирательств:

Упомянутые организации

Банк

Сбербанк

Банк

Газпромбанк

10.11.2015 года в ПАО «Сбербанк» подал в Арбитражный суд города Москвы иск о признании несостоятельным (бакнкротом) Мавлянова И.Р. Согласно материалам дела, заявление ПАО «Сбербанк России» о признании банкротом Мавлянова И.Р. основано на неисполнении должником обязательств, вытекающих из кредитных договоров №60/1-14 от 23.12.2014, №4-5/1-14 от 23.03.2015, заключенных между ПАО «Сбербанк России» и ОАО «ТПК «Яшма».

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ОАО «ТПК «Яшма» и ПАО «Сбербанк» были заключены кредитные договоры от 23 декабря 2014 года № 60/1-14, от 23 марта 2015 года № 4-5/1-14.

Заявленные к Малянову И.Р. требования основаны на не исполненных обязательствах ОАО «ТПК «Яшма» перед ПАО «Сбербанк» по вышеуказанным кредитным договорам. Судебные заседания по данному иску продолжаются.

30.12.2015 было принято решение Арбитражного суда Московской области по делу № А41-66381/15, по иску Банк «Газпромбанк» (АО) к ОАО «Торгово-производственная компания «Яшма», ООО «Ювелирный Дом Яшма» о взыскании солидарно 205 591 937 рублей задолженности по кредитному соглашению от 31.10.2013 № 2813-073/Т 31.10.2013 № 2813-073/З задолженности. В качестве третьего лица кредитором, то есть Банком «Газпромбанк», был привлечен Мавлянов И.Р. на основании подписания им с Банком «Газпромбанк» Договором поручительства от 31.10.2013 № 2813-073/П-01.

«Торгово-производственная компания «Яшма», «Ювелирный Дом Яшма» и Мавлянов И.Р. подали апелляционную жалобу на это решение, которая была отклонена. Решение вступило в законную силу постановлением от 8 апреля 2016 года.

20 января 2016 года ПАО «Сбербанк» подал в Арбитражный суд города Москвы иск о признании несостоятельным (бакнкротом) Мавлянова И.Р.. Рассмотрение последнему удалось отложить до вступления в законную силу судебного акта Гагаринского районного суда г. Москвы по делу № 2-8464/15 по исковому заявлению ПАО «Сбербанк России» к ОАО «ТПК Яшма», ООО «Ювелирный дом Яшма», ООО «Джевел Эстейт», ООО «Русский Бриллиант», ООО «Бизнес-Парк «Дендрарий», ООО «ТЭСОРО», Мавлянову И.Р., Мартиросяну Р. А. о взыскании просроченной задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии, по которому, в свою очередь, решение было не принято, по причине подачи встречного искового заявлению со стороны Мавлянова И.Р.

18.03.2016 года решением Арбитражного суда Московской области (дело № А41-66383/15) были полностью удовлетворены требования Банка «Газпромбанк» о взыскании суммы задолженности по кредитному соглашению № 2813-086/Т от 26 ноября 2013 года в размере 308 387 310 руб. с ООО «Ювилирный дом Яшма», ООО «Торгово-производственная компания Яшма». В качестве третьего лица судом был привлечён Мавлянов И.Р. на основании поручительства Мавлянова И.Р. по договору от 26 ноября 2013 года № 2813-086/П-01, заключенного последним с Банком «Газпромбанк».

В соответствии с условиями договора и решением суда, было обращено взыскание на залог товаров в обороте (ювелирные изделия), при этом судом установлено, что на 1 октября 2013 года балансовая стоимость активов ООО «Ювелирный дом Яшма» составляла 10 123 925 000 руб.

Итак. В конце 2015 года и в 2016 году два банка, а именно ПАО «Сбербанк России» и ПАО «Газпромбанк» подали в суды иски о взыскании сотен миллионов рублей с различных фирм, по которым одним из соответчиков был Мавлянов И.Р., заключивший договора поручительства с банками, предоставившими кредиты. Кредиты этими фирмами погашены не были, и банки потребовали денег через суд, в том числе и с поручителя.

Важно то, что ПАО «Сбербанк», не вернув кредиты, подал на банкротство физического лица Мавлянова И.Р., а ПАО «Газпромбанк» такого шага, на настоящий момент не делал.

Суды с партнёрами

Очевидно, что в конце 2015 и в 2016 году Мавлянов И.Р. столкнулся с серьёзными финансовыми трудностями, поэтому вынужден был отнестись к своим финансам и расходам очень внимательно. Из других исков становится ясно, что его перестало устраивать, каким образом происходит его сотрудничество с другим учредителем застройщика ООО «Агрострой» Гасановым Б.Б.

29 июля 2016 года Арбитражный суд Московской области (Дело №А41-12266/16), рассмотрев в судебном заседании дело по иску Мавлянова И.Р. в интересах ООО «Агрострой» к ООО «НебоскребИнвест» о признании недействительным договора № П-08/08 от 30.08.2008 г., заключенного между ООО «Агрострой» и ООО «НебоскребИнвест», принял решение об отказе в удовлетворении иска.

В ходе рассмотрения дела истцом в представленных дополнительных письменных пояснениях к исковому заявлению также было заявлено требование о применении последствий недействительности оспариваемой сделки в виде возврата «Агрострой» полученных «НебоскребИнвест» денежных средств в размере 9 962 296 226 руб.

В обоснование исковых требований Мавлянов И.Р. указал, что является участником ООО «Агрострой». Истец указывает, что в сентябре 2015 года решением участников указанного общества произведена смена единоличного исполнительного органа компании, после чего была начата процедура передачи документов и информации новому генеральному директору.

В ходе проведения данной процедуры был установлен факт заключения договора № П-08/08 от 30.08.2008 г. между ООО «Агрострой» и ООО «НебоскребИнвест», а также заключения 30.04.2012 г. дополнительного соглашения № 1 к данному договору. Истец отмечает, что договор и допсоглашение заключены в результате злонамеренного сговора аффилированных лиц на невыгодных для ООО «Агрострой» условиях. По мнению Мавлянова И.Р., Чернега И.В., являвшийся генеральным директором компании «Агрострой» на момент заключения оспариваемого договора и дополнительного соглашения, при заключении документов действовал исключительно в интересах другого участника ООО «Агрострой» – Гасанова Бабек Байрама Оглы. Об этом, в частности, свидетельствует то обстоятельство, что после прекращения полномочий Чернеги И.В. как генерального директора ООО «Агрострой», он был принят на должность генерального директора ООО «ДомСтрой», единственным участником которого являлся Гасанов Б.Б.

Истец также указывает, что конечными выгодоприобретателями по оспариваемому договору являются ООО «Небоскреб ГБ», единственным участником которого является Гасанов Б.Б., а также ООО «ЖБИ- КомплектСтрой», единственным участником которого является брат Гасанова Б.Б. – Гасанов Д.Б.

По словам истца, Гасанов Б.Б. длительное время до заключения оспариваемого договора являлся единственным участником ООО «НебоскребИнвест», а на момент заключения договора единственным участником ответчика являлся Сулейманов Ф.Я., лицо, взаимосвязанное с Гасановым Б.Б через ООО «ВИП-Экспедитор» и ООО «Небоскреб ГБ».

Таким образом, по мнению истца, оспариваемая сделка заключена с целью прикрытия заключения ООО «Агрострой» сделок непосредственно с ООО «ЖБИ-КомплектСтрой» и ООО «Небоскреб ГБ», которые бы являлись сделками с заинтересованностью и требовали одобрения общего собрания участников ООО «Агрострой».

Истец указывает, что до смены генерального директора компании «Агрострой» в августе 2015 года информация об оспариваемой сделке не включалась в годовые отчёты общества и не доводилась до его участников. Также истец указывает на то, что оспариваемый договор был заключен на заведомо невыгодных для ООО «Агрострой» условиях, что выразилось, в частности, в согласовании условий договора исключивших из него положения, обеспечивающие компании возможность участвовать в выборе организаций, привлекаемых для строительства объекта, а также положений, устанавливающих, что любые расходы по договору производятся только в пределах утвержденной обществом договорной цены.

Кроме того, истец указывает на выявления фактов предъявления ответчиком в качестве выполненных работ действий, которые фактически не производились; выявление фактов невыполнения значительной части работ; выявление фактов наличия недостатков работ, принятых ответчиком без замечаний к оплате; выявления фактов значительного завышения стоимости выполненных работ.

По мнению истца, заключение оспариваемого договора и дополнительного соглашения к нему привели к причинению компании «Агрострой» ущерба на сумму 9 962 296 226 руб. 04 коп. Как установлено судом, истец Мавлянов И.Р. является участником ООО «Агрострой», владеющим долей в уставном капитале указанного общества в размере 66 % 30.08.2008г. между ООО «Агрострой» (инвестор) и ООО «НебоскребИнвест» (заказчик) был заключён договор № П-08/08, согласно которому инвестор поручил, а заказчик обязался оказать услуги по выполнению функций заказчика-застройщика по проектированию, строительству и сдаче в эксплуатацию объекта, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, Первомайский с.о., вблизи д. Ивановское.

30.04.2012г. между ООО «Агрострой» (инвестор-застройщик) и ООО «НебоскребИнвест» (заказчик) было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, изменившее ряд его условий. В частности, согласно п. 2.1.2 договора в новой редакции, инвестор-заказчик принял на себя обязательства по осуществлению контроля за использованием денежных и иных средств, выделенных на строительство объекта, с ежеквартальным оформлением с заказчиком актов сверки.

Кроме того, в материалах дела представлен заключенный между ОАО «Сбербанк России» (залогодержатель) и ООО «Агрострой» (залогодатель) договор залога имущественных прав № 2393/1 от 19.04.2013 г., в силу которого «Агрострой» передало в залог банку, в том числе, имущественные права, возникающие из договора № П-08/08 от 30.08.2008г.

Из текста судебного решения видно, что Мавлянов И.Р. посчитал, что другой участник строительного проекта Гасанов Б.Б. с помощью работающего в его интересах генерального директора Чернеги И.В. выводит полученные от банка кредитные ресурсы и деньги дольщиков на генподрядчиков и техзаказчика с помощью подтасовок объёмов, которые генподрядчиками фактически не были выполнены.

При наличии судебных разбирательств по долгам на многие сотни миллионов рублей, где он выступает соответчиком, Мавлянов И.Р. посчитал, что такое сотрудничество при этих обстоятельствах не может продолжаться и решил расторгнуть отношения в судебном порядке.

7 сентября 2016 года Арбитражный суд Московской области (Дело № А41-58522/2016) принял к рассмотрению исковое заявление ООО «Агрострой» и Мавлянова И.Р. к Гасанову Б.Б. о признании недействительным договора займа № З-ГБ-11-06 от 11.06.2015.

15 сентября 2016 года (Дело №А41-60813/2016) Арбитражный суд Московской области. Исковое заявление Мавлянова И.Р. к Гасанову Б. Б. об исключении Гасанова Б.Б. из состава участников ООО «Агрострой».

27 сентября 2016 года (Дело №А41-62424/16) Арбитражный суд Московской области. Исковое заявление Мавлянова И.Р. и ООО «Агрострой» к Гасанову Б.Б. о взыскании убытка.

6 октября 2016 года в Арбитражный суд Московской области было подано исковое заявление о взыскании 783 639 532 руб. с Чернеги И.В. и Гасанова Б.Б. Истец - ООО «Агрострой», третьи лица - Мавлянова И. Р. и ООО «Орал».

Ещё раньше Мавлянов И.Р. подал исковое заявление о взыскании денежных средств с компании, которая контролировались другим учредителем Гасановым Б.Б.. 27 мая 2016 года Арбитражный суд Московской области (Дело № А41-14748/16), отказал в удовлетворении иска Мавлянова И.Р. к ООО «Агентство недвижимости Небоскреб Риэлти» о признании недействительным договора на оказание услуг по привлечению клиентов, заключенному между ООО «Агрострой» и ООО «Агентство недвижимости Небоскреб Риэлти» и возврате суммы 103 889 493 руб.

Иск был подан Мавляновым И.Р. на основании того, что, согласно данным Мавлянова И.Р., в результате исполнения договора от 09.01.2013 № А/НФ-12 ООО «АН «Небоскреб Риэлти» заключило более 400 ДДУ, из которых 110 ДДУ, заключенных с лицами, связанными с участником ООО «Агрострой» Гасановым Б.Б., впоследствии были расторгнуты или не оплачены.

Поскольку, в соответствии с условиями договора от 09.01.2013 № А/НФ-12, обязанность ООО «Агрострой» по оплате агентского вознаграждения наступала по факту государственной регистрации ДДУ с клиентами, привлеченными ООО «АН «Небоскреб Риэлти», независимо от внесения указанными лицами каких-либо денежных средств в их оплату, Мавлянов И.Р. полагает, что у ответчика с учетом возможного сговора с прежним генеральным директором ООО «Агрострой» Чернегой И.В. имелась возможность предъявления требований об уплате вознаграждения по факту регистрации любого заранее неисполнимого ДДУ с любым третьим лицом, независимо от платежеспособности данного лица и наличия у него действительного намерения на приобретение объекта долевого строительства.

Эти судебные разбирательства между мажоритарным (главным) акционером застройщика, попавшего в тяжелую финансовую ситуацию, и его младшим партнёром, то есть то что вылилось в публичную плоскость и стало известно всем.

Вынужденный мир

Но гораздо раньше, в середине и конце 2015 года, стало очевидно нарастание кредиторской задолженности застройщика (долга застройщика перед подрядчиками за выполненные работы), которая составила к 1 апрелю 2016 года 1,2 млрд руб..

Так как расчёт с подрядчиками застройщиком осуществляется через генподрядчика, то есть организацию, в «чистоплотности» которой у него возникли сомнения, то расчёты практически прекратились, а значит и стройка встала. Встала стройка, появились существенные нарушения условий кредитного договора по графику работ с предоставившим финансирование ПАО «Сбербанк России», поэтому в целях обеспечения своих интересов, банк прекратил давать разрешение на заключение новых договоров долевого участия и их регистрацию.

Судебные разбирательства показывают, что соучредители застройщика вошли в «клинч», но без договоренности между ними стройка не сдвинется с мертвой точки. Роль генподрядчика и техзаказчика на стройке ключевая. Застройщик только лишь платит деньги, чтобы стройка шла. Генподрядчик, в свою очередь, формирует стройку в объёмах выполненных работ, которые находят своё отражение в формах КС-2 и КС-3, формирующих объёмы выполненных работ и дающих понять, что именно выполнено на объекте. Кроме того, именно генподрядчик имеет договорные отношения с подрядными организациями, и не подписание им актов выполненных последними работ в случае конфликта с заказчиком затруднит выход новых генподрядчика и подрядчиков. Ведь сначала потребуется проведение затратной и занимающей определенное время экспертной работы по оценке выполненных ранее объемов работ.

С техническим заказчиком ещё сложнее. Технический заказчик располагает не только проектной, но и исполнительной документацией, а также журналами скрытых работ. Не передачу этих документов застройщику в случае конфликта можно определить одним простонародным термином «труба».

Понять без этих документов, что именно выполнено на объекте, особенно находящемся в высокой степени готовности, очень сложно. Понадобится недешёвое экспертное исследование, использующее лабораторные методы и занимающее значительный промежуток времени. Без полюбовной договоренности технического заказчика и застройщика, стройка может стоять очень долго.

И поэтому, несмотря на схватку «не на жизнь, а на смерть» между двумя учредителями застройщика и стоящими за ними фирмами, под давлением властей и кредитора, хотя бы на время сдачи домов высокой степени готовности эти лица вынуждены были договариваться.

17 августа 2016 года «Агрострой» на официальном сайте ЖК сделал сообщение, о том, что им планируется выход на строительный объект в срок до 1 сентября 2016 года.

В качестве нового технического заказчика было представлено ООО «Эра Проект», в качестве нового генподрядчика - ООО «СинКОМ». Согласно этому плану, технический заказчик «Эра Проект» обязуется выполнить, в течение трёх недель с момента входа на строительную площадку, следующие виды работ:

Обеспечить подписание акта приема-передачи выполненных работ незавершенного строительства.

1. Выполнить натурные обмеры и обследование существующих строительных конструкций (сооружений).
2. Совместно с ООО «СИнКОМ» (генеральный подрядчик) и независимой экспертной организацией, выявить объем работ, необходимый для завершения строительства, по каждому объекту.
3. После определения объемов незавершенного строительства, определить сметную стоимость работ, подписать приложение к договорам подряда (по стоимости и срокам работ).

Организовать взаимодействие с Государственным строительным надзором.

1. Разработать план проверок по всем объектам.
2. Определить этапность получения заключения «О соответствии законченного строительством объекта техническим регламентам и проектной документации (ЗоС)».

Организовать передачу объекта ООО «СИнКОМ» (генеральному подрядчику) в срок до 1 октября 2016 года.

Буквально через неделю, 25 августа 2016 года, застройщик сообщил об итогах совещания в Департаменте развития новых территорий. На совещании присутствовали: представители ДРНТ, ПАО «Сбербанк России», Москомстройинвеста, префектуры ТиНАО, администрации поселения Первомайское. Со стороны застройщика присутствовал его владелец Мавлянов И.Р., со стороны генподрядчика - собственник Гасанов Б.Б. и директор Шинкаренко С.В.

Самые существенные вопросы, которые обсуждались на этом совещании, это возобновление кредитования окончания строительства домов 1-го этапа 1-й очереди. Кроме того, с целью урегулирования корпоративного конфликта, а также для скорейшего возобновления строительства, застройщиком было принято решение о продолжении работ на объекте совместно с ООО «НебоскребИнвест» (Гасанов Б.Б. и Шинкаренко С.В.).

Существенные условия нового договора застройщика ООО «Агрострой» с техническим заказчиком ООО «НебоскребИнвест»:

Договор с техническим заказчиком заключается только на достройку 1-й этапа 1-й очереди строительства.

Приёмка выполненных работ осуществляется с обязательным участием представителей «Агрострой». Приемка осуществляется путем подписания форм КС-2, КС-3, а также актов приемки выполненных работ. Формы КС-2, КС-3 должны быть подробными и содержать конкретный вид выполняемых работ согласно смете.

Оплата работ производится «Агростроем» на условиях авансирования в размере 20% от общей суммы по утвержденной смете, остаток - по факту выполнения работ после их приемки-передачи «Агростроем».

«Агрострой» вправе в любое время проверять ход выполнения работ и имеет доступ на строительную площадку.

Представители «Агростроя» в обязательном порядке участвуют в еженедельных совещаниях на объекте с участием технического заказчика, генерального подрядчика и субподрядчиков, с целью контроля строительных работ на объекте.

По окончанию Первого этапа работ, «Агрострой» получает полную документацию на все последующие этапы работ от генерального подрядчика (в лице Гасанова Б.Б.)

Застройщик в лице Мавлянова был вынужден пойти на эти условия, во-первых, чтобы сдать хотя бы дома высокой степени готовности, и наладить хотя бы на этом этапе взаимоотношения с банком. Получить дополнительное финансирование, разморозить возможность заключать и регистрировать договора долевого участия, снизить хотя бы не намного административное давление, а также возможное давление со стороны правоохранительных органов, которые наверняка следят за развитием ситуации.

Но застройщик преследовал ещё одну очень важную для себя цель. Мавлянов хотел закрепить протоколом заседания то, что Гасанов должен после окончания работ 1 этапа 1 очереди передать исполнительную документацию строительства, для того, чтобы застройщик мог пригласить нового генподрядчика и нового технического заказчика.

Следствием этой договоренности стало ключевое, на сегодняшний день, совещание, на котором приняты очень важные для дальнейшей судьбы ЖК решения.

7 октября 2016 года в Департаменте развития новых территорий прошло совещание по инициативе «Сбербанка России» относительно строительства объектов ЖК «Ново-Никольское».

На собрании присутствовали: зам. префекта ТиНАО по строительству Исаев И.В, зам. председателя Московского банка ПАО «Сбербанк России» Коробко А.В, представитель Москомстройинвеста, представители совета дольщиков. Вёл совещание представитель Департамента развития новых территорий Перепелица П.С. На совещании были обсуждены следующие вопросы и приняты следующие решения:

Состоялся кредитный комитет ПАО «Сбербанк России» и было принято положительное решение о дофинансировании стройки в размере 400 млн рублей.

Было принято решение, что завершать первый этап 1 очереди: 46 малоэтажных и 3 многоэтажных дома 7,8,9 будет технический заказчик компания ООО «НебоскребИнвест» во главе с Гасановым Б.Б. Дальнейшее строительство, согласно предложениям ПАО «Сбербанк России» будет осуществляться силами компании ООО «НебоскребИнвест».

При участии ПАО «Сбербанк России» были принято решение о создании безопасного механизма дофинансирования объектов ЖК «Ново-Никольское», для того чтобы обеспечить целевое расходование выделенных банком денежных средств.

Представителем «Сбербанка России» сделано заявление, о том что банк готов финансировать достройку комплекса полностью, но в виду неконструктивной позиции Мавлянова И.Р по всему проекту финансирование выделяется только на готовое к сдаче в эксплуатацию жилье, дальнейшее финансирование, зависит от позиции руководителя застройщика Мавлянова И.Р,, занявшего неконструктивную позицию давления на банк. В случае отсутствия конструктивной позиции со стороны руководителя застройщика Мовлянова И.Р., ПАО «Сбербанк» не исключает вариант банкротства застройщика ООО «Агрострой».

Департамент развития новых территорий будет способствовать ускорению получения отсутствующего пока разрешения на строительства.

Представители «Сбербанка» попросили представителей совета дольщиков не подавать в суды на застройщика, так как это осложнит завершение строительства домов ЖК «Ново-Никольское».

Из итогов этого совещания становится абсолютно очевидно, что административные органы и основной финансовый донор сделали ставку в достройке объекта на конкурента Мавлянова И.Р., а именно на Гасанова Б.Б.

Абсолютно очевидно, что ПАО «Сбербанк России» считает виновным в сложившейся ситуации именно Мавлянова И.Р. и не желал бы в дальнейшем выстраивать с ним отношения и осуществлять через него финансирование строительства.

Законных способов отстранить застройщика, при отсутствии у того желания «отойти в сторону» нет. Тем более, застройщик Мавлянов И.Р. очевидно конструктивен и явно заинтересован в том, чтобы закончить строительство, получить на этом объекте заложенную маржу и решить свои финансовые проблемы. Возможно, у застройщика нет другого выходы. К тому же не факт, что у застройщика нет возможности закончить этот объект.

Во-первых, из судебных решений ясно, что Мавлянов И.Р. имеет непосредственное отношение к группе компаний «Яшма» с активами балансовой стоимостью более 10 млрд.руб.

Во-вторых, из судебной базы данных выяснилось, что застройщик осуществляет строительство не только ЖК «Ново-Никольское».

Успешный ЖК «Сoлнечный»

Вот информация по судебному иску, где выясняется, что Мавлянов И.Р. является учредителем с контрольным пакетом акций застройщика другого ЖК, причем в отличии от ЖК «Ново-Никольское» успешно строящегося:

Упомянутые объекты

Жилой комплекс

«Солнечный» (Раменское)

Небоскреб Риэлти

17 июня 2016 года Арбитражный суд Московской области (Дело № А41-12045/16) отклонил иск Гасанова Б.Б. к ООО «РамСтрой» о признании недействительным решения внеочередного общего собрания участников ООО «РамСтрой» от 19 февраля 2016 года, оформленного протоколом №1-2016 об одобрении основных, в том числе существенных, условий договора об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома между ООО «Золотое созвездие» (участником) и ООО «РамСтрой» (застройщиком) в ЖК «Солнечный». Как следует из протокола, за принятие данного решения проголосовал Мавлянов И.Р., Гасанов Б.Б. проголосовал против.

Из имеющихся в деле доказательств следует, что ООО «РамСтрой» зарегистрировано в качестве юридического лица с присвоением ОГРН 1065040041109. Участниками ООО «РамСтрой» являются Мавлянов И.Р. с долей участия в уставном капитале в размере 51 % и Гасанов Б.Б. с долей участия в уставном капитале в размере 49 %.

Из решения суда становится известно, что указанные участники корпоративного конфликта вокруг строительства домов ЖК «Ново-Никольское», являются такими же конфликтующими сторонами при строительстве ЖК «Солнечный».

ЖК «Солнечный» в Раменском по состоянию на октябрь 2016 года - это 5 строящихся многоквартирных жилых домов. Срок сдачи корпусов - 4 квартал 2016 года. Дома готовы к вводу в эксплуатацию. Закончены и строительство, и благоустройство прилегающей территории.

Финансирование строительства проекта осуществлялась также за счёт кредитной линии, открытой для застройщика, «Сбербанком России».

Структура финансирования проекта:

Cтоимость - 3,4 млрд руб.

Кредитных средств - 2,2 млрд руб.

Собственных средств - 0,5 млрд руб.

Средств дольщиков - 0,7 млрд руб.

Общая площадь квартир - 60 400 кв. м. Средняя продажная стоимость от - 55 до 73 тыс.руб./кв. м. Количество квартир - 1 108 шт. Кадастровый номер земельного участка строительства - 50:23:0110304:163.

Иначе говоря, Мавлянов И.Р. ведёт другую масштабную многомиллиардную хозяйственную деятельность, не связанную со строительством ЖК «Ново-Никольское», причём ведёт её успешно. Можно предположить, что у него, несмотря на долги, и судебные разбирательства по ним, есть денежные средства, которые он мог бы направить на строительство объектов ЖК «Ново-Никольское», но в существующих условиях это не целесообразно.

Во-первых, вложенные таким образом средства, скорее всего будут идти в первую очередь, на погашение задолженности перед банком.

Во-вторых, до получения разрешения от банка на заключение новых ДДУ и их регистрацию, вкладываться в этот объект Мавлянову И.Р. не выгодно.

Кроме-того, очевидно, что ПАО «Сбербанк России» больше не видит Мавлянова И.Р. в качестве застройщика.

Будущее проекта

Мы уже обращали внимание на судебные иски ПАО «Сбербанк России» по признанию Мавлянова И.Р. не состоятельным. Разберём этот пункт внимательно.

Очевидно, что застройщик «Агрострой», как юридическое лицо, имеет перед банком задолженность по полученному для строительства ЖК «Ново-Никольское» кредиту. Банк имеет все основания подать на взыскание этого кредита, а в случае не погашения застройщиком кредита, подать на его банкротство. Но банк этого не делает. Более того, несмотря на наличие кредиторской задолженности в размере более 1,2 млрд руб перед подрядными организациями, ни подрядчики, ни генподрядчик, контролируемый Гасановым Б.Б., не подают иски о банкротстве застройщика. Более того, в базе судебных решений есть иск о признании компании «Агрострой» банкротом от организации, которая подала такой иск, а через 2 дня его отозвала.

Кроме того, представители «Сбербанка России» просили на совещании 7 октября 2016 года представителей совета дольщиков не подавать в суды на застройщика, так как это осложнит завершение строительства проекта. Очевидно, что ни власти, ни банк не заинтересованы в банкротстве застройщика и делают всё для того, чтобы оно не состоялось.

Это и понятно. В случае банкротства, квартиры дольщиков, попав в конкурсную массу, обязаны быть проданы, а полученные денежные средства, согласно закону, должны быть распределены между всеми кредиторами, в том числе и банком, а также подрядными организациями. То есть существует риск потери дольщиками своих квартир.

Но спасение юридического лица застройщика не распространяется на Мовлянова И.Р., как физического лица. Более того, очевидна заинтересованность ПАО «Сбербанк России» в его банкротстве. Банк «поджал» Мовлянова не только с перечисленными выше судебными исками. В базе данных Росреестра есть информация о том, что на квартиры, находящиеся в домах, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0110304:163, то есть участке, на котором осуществляется строительство ЖК «Солнечное» в Раменском, 03.08.2016 года решением суда в пользу ПАО «Сбербанк России» наложено ограничение на сделки с квартирами.

Таким образом, Мовлянов и здесь не сможет распоряжаться результатами своей деятельности. Очевидно, что регистрация прав собственности на квартиры в построенных домах будет идти под контролем ПАО «Сбербанк России», а оставшиеся не реализованными квартиры, будут также реализовываться в интересах банка, для того, чтобы банк мог получить денежные средства, которые должны Мавлянов и контролируемые им компании.

Что имеется ввиду? В случае банкротства юридического лица — застройщика ООО «Агрострой» — возникнут проблемы описанные выше. В случае банкротства Мавлянова, как физического лица, «Сбербанк России», как инициатор банкротства, с помощью конкурсного управляющего, сможет контролировать распоряжения активами частного лица Мавлянова, в том числе и его долю в уставном капитале застройщика ООО «Агрострой», влиять на принятие управленческих решений, на назначение исполнительных органов застройщика. Сам же Мавлянов И.А. от процесса принятия решения будет отстранен.

Что получается в итоге? Во-первых, очевидно что ПАО «Сбербанк России» принято решение о дофинансировании объектов 1-го этапа 1-й очереди строительства, то есть 46 малоэтажных и 3 многоэтажных домов. Банк может принять такое решение на кредитном комитете, только в том случае (особенно при проблемном застройщике) если прозрачен механизм финансирования. Этот механизм контролируется банком, и при этом ясен порядок возврата денежных средств. Это означает только одно, при начале работ, этот механизм будет запущен и доведён до конца. При начале строительных работ, эти дома будут достроены и сданы в эксплуатацию.

Во-вторых. Экономика проекта по-прежнему благоприятна. Освоено не менее 60% средств. Если даже исходить из данных, предоставленных застройщиком в суде, которые были приведены выше, о 400 договорах ДДУ, из которых 110 договоров были фиктивными, то даже в этом случае продано (заключено договоров долевого участия) не более чем с 20% всего жилого фонда ЖК. А значит проект при его осуществлении всё равно способен приносить прибыль. Не важно - этому застройщику или другому, или этому застройщику с другими учредителями, но при одном непременном условии.

Совершенно очевидно, что «Сбербанк России» взял проект под свой особый контроль и понятно почему. Банк вложил слишком много денег в этот ЖК и теперь обязан их вернуть. Об этом представитель банка заявлял на совещании в Департаменте развития новых территорий. Это очень жёсткий контроль, который совсем не похож на контроль над расходованием кредитных средств, который застройщик получил при начале строительства ЖК, где деньги были выделены под обороты застройщика, хороший бизнес-план и гарантии, очевидно, очень серьёзных людей, стоящих за строительством. Этот бизнес-план не мог учитывать корпоративный конфликт между обоими учредителями и финансовые проблемы одного из них.

Сейчас же, судя по приведенным документам, строительство ЖК находится под полным и очень жёстким контролем банка.

Деньги будут выделяться только под железные гарантии осуществления строительного проекта с этим или другим застройщиком, и при 100% гарантии их возврата. Точно также, только при полных гарантиях возврата вложенных банком денежных средств, последним будет разморожена возможность заключения новых ДДУ и регистрации их в органах юстиции.

И не важно, что «Сбербанк» долго раскачивается. Это бюрократическая структура. Все документы должны пройти согласование и выверку. Такой основательный подход, возможно, даже к лучшему. Во всяком случае, такой подход даст большие гарантии того, что ЖК «Ново-Никольское» всё-таки будет достроено.

Вывод

Если возобновятся работы по 46 малоэтажным и 3 многоквартирным многоэтажным жилым домам (№№ 7, 8 и 9), то очевидно, что эти корпуса будут сданы в эксплуатацию. Если возобновятся работы по другим домам, есть большая вероятность, что и по ним, под полным контролем банка, работы будут закончены, а корпуса будут введены в эксплуатацию

Возобновление продаж будет сигнализировать, что банком схема найдена, работа продолжена и объекты ЖК будут построены. Но и в этом случае следует не торопиться приобретать жильё, а посмотреть на темпы строительства, с учётом того, что имеется ещё много не распроданной жилой площади.

Нужно смотреть, как будут развиваться корпоративный конфликт и судебное разбирательство ПАО «Сбербанк России» с частным лицом Мавляновым И.Р., а также возможна ли будет смена застройщика. Не исключено также, что оба участника конфликта под давлением вынуждены будут продолжить работу вместе (что было бы самым простым выходом из положения), с учётом того, что для сдачи домов высокой степени готовности их уже вынуждали работать вместе.

В любом случае, очевидно, что достройка объектов ЖК «Ново-Никольское» возможна и реальна.