Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название МЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название КП, застройщика, район, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «рядом озеро».
Введите название ЖК, застройщика, район, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Введите название района, метро, локацию, улицу или ищите по ключевому слову
в описании. Например, «высокие потолки».
Очистить0

Есть ли жизнь после «Мортона»? Проверяем ЖК «Северный»

Новострой проверил 3 1099 30 марта 2017 в 15:13 Вячеслав Ярных
Есть ли жизнь после «Мортона»? Проверяем ЖК «Северный»

После слияния ГК «Мoртон» с ГК «ПИK» портфель проектов компании Сергея Гордеева пополнился приличным количеством недостроенных мортоновских объектов. На одних строительных площадках простоев в работе практически не было, а на другие новый девелопер вышел, мягко говоря, не сразу. ЖК «Сeверный» был одним из наиболее популярных проектов «Мoртона». Что с ним сейчас?

В соответствии с проектной декларации ЖК «Северный» его застройщиком является Научно-исследовательская проектно-производственная Ассоциация «Народное домостроение» или НИПП Ассоциация «Народное домостроение». До начала возведения этого комплекса застройщик не имел опыта участия в проектах строительства многоквартирных жилых домов. Единственный учредитель Ассоциации - ООО «Межрегиональный Земельный Регистр».

Упомянутые организации
ПИК
Компания
Рейтинг A+/77 объектов
Мортон
Компания
Рейтинг A+/24 объекта

Генподрядчиком строительства комплекса, согласно тем же данным, выступает компания «Мортон». Очевидно, что она же изначально была и реальным застройщиком. С учётом того, что в конце 2016 года компанию «Мортон» поглотила группа компаний «ПИК», можно предположить, что на март 2017 года реальным застройщиком является «ПИК». Информация о строительстве и документы на строительство размещены на сайте ГК «ПИК», где ЖК «Северный» определён как объект, строящейся именно ей.

Упомянутые организации
Сбербанк
Банк

Финансирование строительства, согласно проектным декларациям, осуществляется за счёт продажи строящихся квартир по 214-ФЗ. В корпусе 8 застройщиком для финансирования строительства были привлечены кредитные денежные средства, полученные в ПАО «Сбербанк».

Ход строительства

Номер корпуса Проектная декларация от Начало строительства Окончание строительства Количество квартир (шт.) Планируемая стоимость (тыс. руб.)
Корпуса 1, 2, 5, 6 11 сентября 2015 3 квартал 2015 4 квартал 2017, перенос на 1 квартал 2018 1 112 5 014 140
Корпус 7 14 июля 2015 2 квартал 2015 4 квартал 2016 368 1 450 000
Корпус 8 14 июля 2015 2 квартал 2015 4 квартал 2016 482 1 860 000
Корпус 9 9 декабря 2016 1 квартал 2017 4 квартал 2018 419 928 200
Корпус 10 9 декабря 2016 1 квартал 2017 4 квартал 2018 397 981 800
Упомянутые объекты
«Северный»
Жилой комплекс
ПИК

Согласно информации, представленной на сайте ГК «ПИК», по состоянию на конец марта в корпусах 1, 2, 5 и 6 нераспроданными остаются 447 квартир. В корпусе 7 все квартиры проданы. В корпусе 8 остались последние 6 квартир. В корпусе 9 - 146 квартир. В корпусе 10 - 154 квартиры. 

Согласно фотоотчёту от застройщика в корпусах 1, 2, 5 и 6 закончены работы по литью монолитного фундамента и подвального этажа. Ведутся монолитные работы по литью:

корпуса №1 на уровне 10 этажа;

корпуса №2 на уровне 3 этажа;

корпуса №5 на уровне 6 этажа;

корпуса №6 на уровне 5 этажа.

Выполненные работы можно оценить примерно в 20-25% от общего объёма. Если ориентироваться на данные, предоставленные застройщиком, то количества проданных квартир и возможного объёма полученных денежных средств достаточно для строительства по изначально заявленному графику. Между тем застройщик заранее объявляет о возможной задержке со сдачей в эксплуатацию на срок до 3 месяцев.

Эксперт рынка

Работы по строительству корпусов 7 и 8 практически завершены, в том числе завершено благоустройство прилегающей территории. Дома готовы к сдаче в эксплуатацию. По состоянию на конец марта 2017 года корпуса ещё не введены в эксплуатацию, стало быть очевидно, что срок задержки составит не менее 1 квартала.

По корпусам 9 и 10 работы начались совсем недавно. Они находятся на стадии рытья котлована. Объём выполненных работ можно определить в 3-4% от общего объёма.

Общая сметная стоимость строительства всех домов ЖК «Сeверный» превышает 10,2 млрд руб., а объём выполненных работ составляет от 3-4% до 90-100% по разным корпусам.

Возможности застройщика

Краткое описание строящихся домов даёт представление о том, что продажа квартир и возможное поступление денежных средств от участников долевого строительства происходит темпами, превышающими темпы освоения этих денежных средств в строительстве. То есть согласно информации, предоставленной застройщиком, проблем с финансированием у него нет.

Однако полагаться только на информацию, которую представил застройщик, не стоит. Эта информация могла быть размещена и в рекламных целях: квартир осталось немного, покупайте их, пока они ещё есть.

Для полноты картины финансирования строительства, посмотрим, что из себя представляет финансовое состояние застройщика. Сначала изучим показатели, отражённые застройщиком в изменениях к проектным декларациям, которые были размещены на сайте ГК «ПИК».

Дата отчетности Выручка (тыс. руб.) Прибыль (тыс. руб.) Кредиторская задолженность (тыс. руб.) Дебиторская задолженность (тыс. руб.)
30.06.2015 0 -30 819 2 091 316 44 531
30.09.2015 41 289 0 2 793 335 801 451
31.12.2015 87 773 0 3 853 859 1 242 424
31.03.2016 21 510 0 5 289 665 2 316 629
30.06.2016 38 966 0 5 671 611 2 055 703
30.09.2016 65 932 0 6 324 397 1 239 409

Мы видим, что застройщик не демонстрирует прибыль. Суммы дебиторской задолженности (то есть суммы, оплаченные подрядчикам, по которым оплата произведена, но работы ещё не выполнены, либо выполнены, но не заактированы) и кредиторской задолженности (стоимость выполненных работ, оказанных услуг, полученных материалов, по которым застройщиком не был произведен расчёт) говорят о том, что производятся значительные строительные работы.

Однако застройщиком демонстрируется существенное превышение кредиторской задолженности (то есть его долга) над дебиторской задолженностью (то есть долга ему). Причём на протяжении всего периода строительства.

Важно, что это именно хозяйственный долг. Застройщиком даже специально подчеркнуто «в том числе «прочие обязательства» строка баланса 1450 — 0 рублей». То есть зафиксировано, что это долг именно за строительство, а не долг перед дольщиками.

Информация о долгах в изменениях к проектным декларациям «рисует» нам не самую оптимистичную картину.

Сможет ли застройщик рассчитаться по этим долгам? Посмотрим на его финансовые возможности.

Финансовые показатели компании-застройщика НИПП Ассоциация «Народное домостроение» на 01.01.2016 года (и сравнение их с показателями на 01.01.2015 года):

Внеоборотные активы Прочие внеоборотные активы:
2 752 269 1 535 232
Оборотные активы Запасы:
12 584 0
Дебиторская задолженность:
1 242 425 53 232
Денежные средства и денежные эквиваленты:
43 162 92
Долгосрочные обязательства Заемные средства:
364 771 364 088
Краткосрочные обязательства Кредиторская задолженность:
3 853 860 1 306 713
Заемные средства:
0 160 577
Управленческие расходы:
18 020 8 833
Собственный капитал:
-145 548 -145 548
Чистая прибыль:
8 609 -278 338
Платежи всего: 2 593 561  
в том числе поставщикам и подрядчикам: 2 189 874  
Денежные потоки от финансовых операций: Поступлений всего: 774 626  
получение кредитов, займов: 737 660  
Платежи всего: 849 878  
возврат кредитов, займов: 845 860  

За отчётный год в строительстве было освоено около 2,4 млрд рублей, а объём профинасированного застройщиком по факту строительства за весь период работ от их начала до 01.01.2016 года превысил 3,6 млрд руб.

Можно предположить, что к настоящему моменту при сохранении существующих темпов строительства может быть освоено значительно больше 6 млрд руб.

Застройщик активно привлекает кредитные ресурсы, но не они позволили профинансировать строительство, так как размер полученных кредитных средств практически равен размеру погашенных кредитов. Строительство было профинансировано за счёт поступлений от продажи квартир и за счёт значительного увеличения кредиторской задолженности, которая за отчётный год выросла на 2,5 млрд рублей.

Изменения к проектным декларациям, приведённые выше, демонстрируют, что эта тенденция продолжена и в 2016 году. Размер кредиторской задолженности растёт, то есть кто-то осуществлял значительный объём строительных работ в долг и выполнил значительный объём работ для застройщика в расчёте на то, что рано или поздно застройщик с ним рассчитается.

Наследие «Мoртона»

Нетрудно понять, что таким донором строительства была организация, выполнявшая функцию генподрядчика, а именно ООО «Мортон», входившая в одноимённую группу компаний до поглощения её ГК «ПИК». После слияния с «Мортон» ГК «ПИК» стала крупнейшей строительной группой в России.

Финансовые показатели генподрядчика ООО «Мортон» на 01.01.2016 года (и сравнение их с показателями на 01.01.2015 года):

Внеоборотные активы Основные средства
17 153 18 658
Финансовые вложения:
2 482 825 253 400
Оборотные активы Запасы:
415 646 70 000
Дебиторская задолженность:
11 915 568 14 694 752
Финансовые вложения:
22 406 20 000
Долгосрочные обязательства Заемные средства:
800 000 0
Краткосрочные обязательства Кредиторская задолженность
13 814 593 14 522 886
Заемные средства
270 000 750 160
Выручка:
21 574 850 33 165 273
Денежные потоки от текущих операций Поступления: 28 571 492  
в том числе от продажи продукции, товаров и услуг: 26 884 114  
прочие поступления: 1 687 348  
Платежи всего: 28 836 970  
в том числе поставщикам  и подрядчикам: 28 114 543  
в связи с оплатой труда работников: 199 764  

Это реальный застройщик, хотя бы потому что управленческие затраты у этой компании составляют почти 200 млн рублей. Компания имеет поступления от собственной деятельности более чем на 28 млрд руб., помимо полученных значительных заёмных средств. Компания осуществляет финансовые вложения в проекты в размере 2,5 млрд руб.

Но самое главное, что нас должно интересовать, это сумма дебиторской задолженности почти в 12 млрд руб. Она значительно превышает долг застройщика НИПП Ассоциация «Народное домостроение». Это означает, что генподрядчик ООО «Мортон» участвовал и в других строительных проектах, где также выполнял работу, за которую ему были должны.

Данные финансовой отчётности говорят о том, что именно эта организация выполняла работы на объектах ЖК «Северный» в расчёте получить в будущем оплату от продажи квартир в построенных домах.

Застройщиком демонстрируется значительный выполненный строительный объём, потому что есть организация, способная осуществлять работы на миллиарды рублей в год в долг, в расчёте на будущую оплату денежными средствами от проданных квартир.

Страхование, суды, штрафы

Все документы на строительство оформлены застройщиком надлежащим образом.

Осуществлено страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче объектов долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

В отношении застройщика не ведутся сколь-нибудь значительные гражданские и административные судопроизводства, а также исполнительны производства

Последнее предписание со стороны государственного строительного надзора, связанное с нарушением регламента строительных работ, датировано 27.07.2015 года. Оно фиксирует, что строительные работы в корпусе 7 велись без разрешения на строительство. По результатам проверки застройщику был выписан штраф в размере 750 тыс руб, который в ходе последующей апелляции был снижен до 500 тыс. руб.

Делаем вывод

Застройщиком демонстрируются значительные темпы строительства и объём освоенных работ. Темпы строительства, в целом, соответствуют заявленным в проектных декларациях срокам. Застройщик не испытывает проблем с финансированием строительства, потому что за этим строительством стоит финансово состоятельный генподрядчик, по факту являющийся реальным застройщиком проекта.

Риски вложения денежных средств в ЖК «Северный» и застройщика НИПП Ассоциация «Народное домостроение» незначительны. Небольшие задержки по срокам сдачи домов, которые уже построены и которые собираются построить в этом комплексе, связаны, вероятно, с организационными вопросами передачи контроля над объектами группы компаний «Мортон» группе компаний «ПИК».

Комментарии 2

Последний написан 6 месяцев назад
Чтобы подписаться на ветку комментариев, зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы можете подписаться на комментарии
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
Если Вам надоело каждый раз вводить капчу и быть NoName пользователем,
зарегистрируйтесь или авторизуйтесь.
Вы еще не голосовали за данную статью, проголосуйте:
0 -1 +1
6 апреля 2017 в 12:17
Комплекс выглядит пессимистично как-то(
0 -1 +1
30 марта 2017 в 17:40
Здравствуйте, Вячеслав! Нет желания проверить более печальное наследие "Мортона" - ЖК "Столичные поляны"? Там очень много интересного.
Похожие статьи по данной теме
  • Столичные новостройки сентября: квартиры на выданье
    9 октября 2017 в 20:43 441 2

    В начале осени столичные застройщики расширяли предложение в своих уже реализуемых проектах. Новые жилые комплексы — редкость. И неприятная новость — цены будут падать, падать, еще пару лет.

  •  Новые квартиры августа: бешеный приплод
    12 сентября 2017 в 18:35 705

    Стoличный рынок продолжает активно пополняться свежими объемами. Грандиозных проектов в августе не случилось, но количество новинок впечатляет, причем на любой вкус, во всех сегментах жилья — от дешевого и доступного до недешевого и не всем доступного.